今天有两则与房地产有关的新闻引发了普遍关注。一是自7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着“以房养老”商业保险正式开闸；第二则新闻是酝酿了7个月之久的京“普惠”版共有产权房模式落地，这一模式也称之为“百姓与政府共同买房”。

    之前，青岛新闻网已经就“以房养老”话题做了网络调查，结果显示这一政策并没有获得太高的支持率。究其原因，与制度设计不完善，市场风险过大以及与社会传统文化相悖等因素密切相关。这一政策未来还将面对的一个困惑是，中国的房产产权只有70年,到期后怎么办？假如产权到期老人没有故去,保险公司是否会继续履行合同？或者碰上拆迁,保险公司和老人以及老人子女之间的经济纠纷如何来处理,到目前还没有明确完善的法律体系和可以借鉴的经济模型。所以一些保险公司对此也都很慎重,在房产的估值上一般都会大大低于目前市场价,以此来规避风险,而这恰恰又是很多老人放弃选择以房养老的主要原因。

    但是尽管存在很多暂时无法克服的弊端，以房养老还是在全国四个重点城市开始推行试点，无疑试点的结果将具有极高的借鉴性，有关部门也想在实践中发现并改进一些问题。值得一提的是，此次推行以房养老政策的主体单位是中国保监会，而并非住建部，这就意味着“以房养老”目前仍是一种纯粹的市场行为。这样的政策满足了市场的多样化需求，丰富了目前的养老模式，也给了公众更多的选择余地。无论成效如何，这都是一种积极的信号。

    而“共有产权”这一名词，在中国还比较陌生。也许很多人会说，这难道不是变种的经济适用房和限价商品房吗？其实，这种模式和经济房有一定的区别，在申购经济适用房时，公众购买的是部分产权，满五年即可自动获得完全产权，而共有产权房可以长期保持其保障房属性，购房者和政府提前约定好产权比例，即使住满5年后上市转让，购房者也要优先转让给共有产权人，也就是地方政府，由政府按市价购买产权获得完整产权。如此一来，可以避免利用经适房大幅套利的可能性，也可以减少政府监管经适房付出的巨大管理成本。

    当然，该政策仍有很多问题亟待解决，相关的配套制度也需要完善，这些都是通过试点需要去完成的工作。有人提出，共有产权住房必须建立起公开透明的运作机制，从申请、分配、售后监管和退出等各个环节，设立防火墙。而怎样确定政府与个人的产权份额，如何约定上市交易的分配份额，也是探索的难点与重点。

    房子在中国是大事，甚至是很多老百姓心目中的头等大事，任何一项与房产有关的改革，或者是新政的推出，都会引发老百姓的强烈关注。而在谨慎、小心的社会氛围下，任何新政从出台到被百姓接受，都需要一个长期的过程。“如果共有产权住房推出，你愿意与政府一起购买吗？”，在青岛新闻网今天做的网络调查中，选择“不愿意”的比例居然高达73.8%，而网民最为担忧的恰恰是“个人要购买剩余产权或者出售个人产权能否保证利益不受侵害？”

    显然，完善保障房工程还有很多工作要做，其中操作过程实现透明化，避免人为因素的渗透，消除百姓心中的疑虑，将是头等大事。

    作者：何许人