眨眼间，2013年过了一半多，上半年青岛楼市的成交量、价格是涨了还是跌了？岛城楼市又发生了哪些变化？正在半年报出炉的节骨眼上，一场银行间的“钱荒”突如其来，这将给下半年的楼市带来什么样的影响？昨日，市房地产交易中心发布数据显示，今年上半年1-6月份全市新建住宅共成交54333套，与去年上半年同比翻了近一番。

　　上月成交比5月降两成

　　昨日，市房地产交易中心发布今年6月份全市房屋成交数据，据统计显示，6月全市新房共成交8552套，与5月份的10852套相比下降两成。其中新建住宅成交7522套，而5月这个数据为9877套，下降23%。

　　纵观今年1至6月份的成交量，走出了一条波澜起伏的K线。1月延续去年年底以来的高成交，全市新建住宅成交量达到9109套，2月受春节过年影响，进入了传统的楼市淡季，成交量跌至4747套。而3月则直线飙升至14553套，比2月高出近万套，这主要是由于3月份国家出台新“国五条”，其中提到个人所得税将调整为按照房屋成交差额的20%征收，面对如此严厉新政，各地购房者担忧其正式落地实施，为了抢搭末班车，致使成交爆棚，无论是新房还是二手房均出现了抢购现象，新房、二手房成交量都创下历史新高，其中全市新房成交14553套，青岛六区二手房成交达9668套。

　　4月1日我市细则正式发布，虽未详细提及个税调整一事，但也让躁动的楼市稍稍平静了下来，4月全市新房从14553套回落至8525套，但楼市并未停止回暖之路，5月包含住宅、商业、办公各类房屋类型在内的新房共成交10852套，新建住宅就达到9877套，环比增长16.33%。6月又出现了一个小波动，全市新建住宅成交7522套。

　　合计下来，今年1-6月份全市新建住宅共成交54333套，而去年上半年6个月成交量仅为28128套，相比而言，今年多出26205套，差不多翻了一番。受限购令影响，去年上半年岛城楼市处于一片低迷状态，每月新房成交量多在两三千套，传统的销售旺季3月和4月两个月也未能制造 “金三银四”的盛景，没过4000套的坎。到了五六月份，备受压抑的刚性需求开始释放，成交量略有回升，达到6000多套。

　　房价涨幅比较平缓

　　随着成交量的不断攀升，房屋价格也出现了一定程度的上调。来自国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数显示，今年1—5月青岛房价环比接连上调。从每月环比来看，青岛房价涨幅比较平缓，徘徊在1%上下；而从同比来看，青岛房价上涨势头相对比较快。1、2月份追平去年同期房价，3月份以后开始反超，同比开始出现正增长并且不断拉大同比涨幅。

　　此外，中国指数研究院发布的百城房价指数显示，今年1—5月份青岛住宅均价分别为9178元/平方米、9213元/平方米、9274元/平方米、9300元/平方米、9405元/平方米。昨日该研究院发布6月全国百城房价指数报告，其中青岛6月房价均价9494元/平方米，环比上涨0.94%。

　　说起房价的变化，普通购房者体会最深刻。位于李村商圈附近的中海国际社区是近一两年来比较活跃的楼盘，项目去年推出6号地块“朗园”和7号地块“润园”时，起价仅为8400元/平方米，均价也不过9200元/平方米，而当2012年11月项目中的“一里城”板块发布时，均价已经在9500元/平方米了，算上九五折和送车位的优惠，均价也涨至9300元/平方米，比朗园和润园高出了100元/平方米。

　　如果说当时还是小幅涨价 “试试水”，那么到了今年5月份，该项目在售5个楼座均价已经超过10000元/平方米，虽然还有小户型九八折带车位、大户型九五至九九折等优惠，但涨价幅度也是一目了然。另外，还有去年销售火爆的时代城项目，当时高层惠后起价为6430元/平方米，均价7000元/平方米，今年四五月份项目推出楼王，均价则直接提升到9100元/平方米。

　　【各方观点】

　　大幅下跌的可能性不大

　　6月中下旬以来，银行市场流动性紧张，重创股市的同时也波及了楼市。闹得楼市有些“心慌”，部分人士“看空”楼市，认为房价将随股市下跌，甚至可能崩盘。得出这一结论的理由是：房地产是资金密集型行业，资金趋紧，必然会影响到楼市。另外，银行贷款利率上涨导致购房需求下降，房价也会下跌。

　　也有人士认为，此次银行流动性紧张短期对房地产市场形成的冲击有限，仅以此断言楼市“拐点”论为时尚早。“楼市大幅下跌的可能性不大。”上海房地产研究院副院长杨红旭称，中国房地产市场虽已告别 “黄金十年”，但仍处于较快发展期，还有“白银十年”。即便今年底或明年少数城市房价出现小跌，也只是短周期、局部性质的调整，并不会出现整体性的大跌或崩盘。他指出，股市的下跌也并不会直接导致楼市下跌。2001年，上证指数已是2000点以上，和现在相差不多，但是这10年来，部分城市房价涨了7倍甚至10倍以上。

　　“钱荒”影响楼市将降温

　　青岛知名地产分析人士张百忍指出，2013年下半年，随着“钱荒”时期到来，地产业将出现“四大降温”：中心城市、一线城市土地市场将明显降温，地王大为减少，三四线城市将出现“卖地难”；楼市成交量将降温，2013年第三季度，银行面临钱荒，将不但收紧开发商的开发贷款，还将收紧按揭贷款。考虑到上半年楼市成交过度，需求已经透支，楼市成交量下半年将明显萎缩；房价降温，2013年中国商品房平均成交价格大约相当于10年前的2.5倍，这种涨幅是以流动性逐年提高为前提的，恰恰在2013年走到了拐点；开发商的开工量将降温，特别是2013年以来“郊区盘”、“度假盘”、“豪宅盘”的开发量都创出了新高，开发商已经上足了发条。在“钱荒”的袭击下，2013年下半年，开发商疯狂开工将难以持续。

　　房贷收紧将影响购买力

　　青岛科威不动产总经理孙杰指出，银行间市场缺钱，央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。“近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷上调首套房贷利率，减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。”孙杰表示，影响下半年的最大变量是资金情况。房地产市场多年的快速发展主要依赖超发的货币，因此，一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定会被抑制。但如果再次释放流动性，一线城市因为需求集中，很可能再次大幅上涨。目前来看，岛城楼市仍是稳中有涨，老四方片区、浮山后片区等局部区域涨幅较为明显。

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　　30多家楼盘近日将开盘

　　“钱荒”背景下，岛城楼市逐渐降温。7月份虽然是传统淡季，全市预计将有超过30家楼盘上市，开发商加快推盘，回笼资金。

　　其中市北区的瑞纳紫轩、中联自由港湾、晓港名城尚都、绿地欢乐滨海城、青岛印象山、凯景广场、桓竹苑、海尔时代广场计划在7月开盘；李沧区的山河城二期、中央公园、青岛印象湾、海创一号街区、和城mini、中南世纪城将于7月开盘或推新房源；城阳区有智慧之城醍香花都、鑫江水青花园、小城之春三个项目将入市；黄岛区将有连盛国际大厦、金色海湾、福瀛国际公寓、欧美世纪花园、红树林度假世界、安阳小区首次亮相。

　　抚顺路19号地块月底拍卖

　　【相关新闻】

　　昨日记者从市国土资源和房屋管理局获悉，市北区抚顺路19号危旧房改造项目地块将于本月底拍卖，起价拍达到6196元/平方米。

　　2012年9月15日，抚顺路19号居民签订《房屋征收补偿安置协议》，标志着全市大规模危旧房改造正式拉开序幕，10月该片危旧房启动房屋征收，居民陆续搬家腾屋，目前这里已是一片废墟。

　　据了解，这一地块从地理位置上看，正处老四方核心地段，区域内多为老旧楼房，东南方为市北中央商务区，西北侧紧邻利群商圈。老四方与市北区合并成立后，新市北的区划面积占了青岛市整个中部片区，伴随着城区面积的扩大，片区内危旧房改造任务也有所增加，除了此次出让的抚顺路19号外，宁化路、顺昌路、四流南路、河清路等片区均有危旧房列入改造计划，改造后整个片区面貌将得到极大提升。

　　另外，李沧区九水路以北、郑佛路以东地块也将拍卖，该地块早先规划为住宅用地，去年8月，青岛市规划局对其用地性质进行调整，由居住用地调为商业服务业设施用地，规划两栋18层办公楼，并设有3层底商，南部则建一栋15层的酒店。该地块之所以进行调整，主要是为即将于明年4月召开的世园会做准备，届时东李将涌入大量人流，建成后的星级酒店可为世园会游客就近提供居住条件。