核心提示

    “曾经有一套珍贵的房源摆在我的面前，我没有立即出手，等到失去它，我才后悔莫及。”记者调查了解到，不少购房者因担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而入市，导致9月岛城楼市开局非常热闹，出现多个“日光盘”。业内人士指出，市场预期经常会把“日光盘”和房价上涨画等号，其实“日光盘”大多是“人造”，即采用少量推盘的饥饿营销手段制造热销场面。随着金九银十房源入市量的增加，购房者应该能有不少精挑细选的机会，不必仓促出手。

    金九开局楼市“热闹”

    9月的第一个周末，岛城楼市就迎来了金九的第一个“日光盘”——地处市南西部的某海景房项目。9月7日，该项目加推新房源，开盘当天数百名购房者当场抢房。据了解，不到两个小时，新推出的高端海景住宅就被一抢而空。据悉，该项目位于寸土寸金的市南区，市南海景房基本单价要30000元/平方米起，而该项目不到20000元/平方米的开盘均价打破了这一市场“行规”，成为吸引购房者的主要原因。

    紧接着第二天，9月8日，地处李沧区青山路与台柳路交汇处的一刚需盘开盘，该项目在市北一体育馆举行开盘活动，体育馆前前后后聚集了4000多人。4000多人的抢房大军，几百套房源，结果可想而知，项目一售而空。此外位于城阳区的某楼盘继续加推房源，此次加推的400多套房源，在两个多小时的时间内卖掉90%，成为准“日光盘”。据了解，本次开盘均价折后6600元/平方米，这对于刚需购房者的吸引力是相当大的。

    市区楼市抢占制高点

    据不完全统计，9月青岛预计有38个楼盘开盘或加推，其中李沧、黄岛、城阳、胶州四个区域楼盘居多。环比8月份实际开盘量涨65%还多。截至昨日，青岛楼市9月实际开盘量已达到6个。

    8月上旬，青岛楼市也有6个楼盘开盘加推，分别位于李沧区、城阳区、崂山区和黄岛区。不难看出，8月上旬开盘的项目主要集中在市区周边区域，而9月开盘和加推项目的区域分布来看，主要开盘区域是市区，其中6盘中有4盘位于市区。近几个月，市区开盘量屈指可数，刚需腹地李沧区一直处在“无房可卖”的状态，9月市区楼市开始发力抢占“金九”制高点。仅仅才一周，就产生多个“日光盘”，项目去化率高。

    【调查】

    “小步快跑”营销“日光”人为制造

    纵观近期推盘项目，一方面是受热点地段的楼盘供应稀缺因素影响，另一方面，多数开发商推盘采取“小步快跑”的营销模式，也是促成“日光”的主要原因。前两年，开发商每次推房都是上百近千套，而今，每次就推一两百套，营造“日光盘”现象，而购房者大都是几个月里的预订户。

    “小批量、多批次的推盘，肯定还将会是今年众多楼盘的主要推盘模式。”采访中，青岛科威不动产负责人孙杰分析指出，楼市历经调整，开发商学会了谨慎推盘，少量加推是一个非常好的策略。“如果客户群比较大，可以加快节奏继续推盘；如果得不到市场认同，可以及时方便地调整策略。”每次加推一点点，就会给人一销售就基本卖光的感觉，人为地制造了供不应求的紧张局面，促使消费者尽快下单。

    当然，对于消费者而言，每次加推会有新的房源，感觉也比较好。此外，少量加推，让开发商的定价更灵活，每次推盘均可视销售情况略涨一点。据了解，今年以来，岛城不少楼盘纷纷提高售价，有的楼盘最高每平方米涨了近千元。

    “小步快跑”的楼盘确实不在少数。记者调查注意到，市区一新盘今年7月下旬开盘销售其二期产品，虽说是二期正式开盘，但仅推出了6号、9号两个楼盘，房源也才100多套，而开盘当天，到访的意向购房者却达到了近500组。在此情况下出现 “开盘后短短两个小时房源便所剩无几”的局面早在意料中。上周该项目继续加推二期中的新房源，不过细心观察可以发现，加推仅有一栋楼，房源也刚过百套。在此饥饿销售法的掌控下，很多在前期没买上房的人很容易产生 “再不抢就买不上房”的焦虑感，无形中提高了楼盘的销售率。当然，该项目确实有不少稀缺因素深深地吸引着购房者。

    此外，据业内人士透露，还有个别项目属于“捂”出来的“日光”，对于前期蓄客不足的楼盘，要么仅仅推出少量部分房源，营造“日光盘”；要么将开盘时间一拖再拖，继续捂盘蓄客。

    记者在走访中发现，排号购房已成购房必备流程，通常在项目获得预售证之前两三个月排号就已开始。“有些楼盘前期蓄客已经超过300组客人，但只拿出150套房往外卖，将两三个月的需求集中一天释放，在开盘当天肯定会造成‘日光’现象，这是开发商的营销手段。”太平洋房屋市场部负责人郝先生毫不避讳地说。

    【分析】

    房企积极跑量金九银十看涨

    岛城楼市分析人士张百忍分析指出，“日光盘”现象的发生有多种原因，大多数情况下，当购买力处于旺盛，而房源供应量完全不能满足需求量出现供应断层时，一旦有房源以合理价格推出，便会迅速被市场所消化，出现“日光盘”。当市场处于稳定期，区域内出现稀缺性新盘吸引大量购房者，或者开发商以明显低于周边楼盘价格大幅促销，或者采用少量推盘的饥饿营销手段制造热销场面时，也会出现“日光盘”现象。抢购心理的产生源于两方面原因：一是土地价格频频攀升，地王纪录屡屡被破，这让人普遍认为房价仍有上涨空间；另一方面，新开的楼盘价格涨幅在购房者的预期之内甚至低于预期，就造成了刚需恐慌入市的局面。“一般购房者看到房价还没涨那么厉害，当然会尽早购房。”张百忍认为，若不有效调整供需，“日光盘”现象将会长期持续。

    “日光盘”现象是楼市活跃的一个重要标志，当前“日光盘”行情对于基本面正处于复苏过程的楼市来讲是利好。从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般七八月份为推盘淡季，金九银十为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨跌。从当前推盘趋势看，在9月这个时间段，各个区域的推盘规模都在增加，各大房企也准备在金九银十阶段积极跑量。因此，伴随着金九银十与年底“翘尾”行情的出现，有可能进一步助推当前“日光盘”出现买涨不买跌的行情。

    【建议】

    不要盲目跟风尽量选择品牌

    在接下来的楼市传统旺季，购房者要不要跟风淘“日光盘”，能否买到与心理预期价一致的称心盘？汉宇地产市场研究部认为，“日光盘”只代表了个别楼盘一种热销现象，对于购房者而言，买房是件慎重的大事，不能盲目跟风，关键要结合自身的购房需求和成本因素。

    一般来讲，中低端成熟区域新盘出现“日光盘”的概率较大，这些区域以刚需或首次改善型客户为主，占据新房市场的主导地位。如市北新都心片区、老四方片区、李村片区、浮山新区片区等，这些区域板块由于发展成熟，配套完善，近段时间来新盘供应较少，只要价格适中，一旦有较为优质的房源上市，便会吸引众多客户前来抢购。而高端区域新盘由于价格不占优势，且购房者一般不是主流客户群，因此基本不会出现“日光盘”。

    而对于普通购房者来说，也应该对相关信息进行消化过滤，在即将到来的楼市金九银十里，静下心来精挑细选适合的房源。尽量选择品牌开发商旗下的楼盘，一般而言，他们开发的楼盘质量有所保障，并且比较注重细节，在小区规划、绿化、会所服务等方面做得较到位。了解周边新盘的情况，包括开发商、户型、价格等，这样的好处在于可以多做比较，选择性价比最高的新盘。此外，同区域内出现多个同类竞争楼盘，开发商往往会采取打折促销的手段来赢得客户，此时正好可以抓住优惠时机购房。

    此外还要多考察周边的配套情况，如交通、医院、学校、菜场、超市等，对于绝大多数的刚需客而言，外围配套非常关键，这与日常出行、购物、就医等息息相关。