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青岛楼市:交易过冬租赁过年

来源:青岛早报-- 2013-12-05 05:10:01 字号:TT

青岛楼市:交易过冬租赁过年

    虽然11月超过1.5万套的新房成交量,上演了年末“翘尾”的好行情。但是记者近来采访了解到,伴随着深冬的到来,岛城楼市也陆续出现“小寒流”,在首套房贷收紧的大背景下,许多表示要开盘的项目并没有真正问世,逐渐进入了“猫冬”状态,另外二手房受信贷政策及税费政策等影响,成交降温,购房者开始出现观望情绪。

    12月开盘量“缩水”

    从各开发项目的公开推广记者了解到,今年12月共有36个项目上市,其中24个项目新开盘,12个新盘加推,无论是与 “金九银十”相比,还是和刚刚过去的11月比较,新盘上市量都出现了大幅度“缩水”,从一个侧面证实青岛楼市开始正式步入淡季。

    预计12月上市的36个新盘中,“万元线以下”的新盘只有少数几个,地处主城区的更是屈指可数。李沧区下王埠附近一新盘预计12月初加推6号楼,户型为69平方米、89平方米,推出“5000抵95折”的团购活动,目前在售房源均价9000元/平方米;同处于李村商圈的另一新盘预计12月底正式问世,均价9000-10000元/平方米,主推69-83平方米户型,现在正在免费办理幸福卡,开盘可享受总房款0.5%的优惠。附近另一新盘已进入尾盘低价清仓,起价仅为8800元/平方米,主推53-69平方米小户型,但均价较高,达到11000元/平方米。除上述项目外,其他赶在12月上市的刚需盘都聚集在北岸新城与西海岸经济新区。

    高端盘撑起“半边天”

    抛去刚需盘后,剩下的中高端住宅、别墅及商业项目共同撑起了淡季楼市的“半边天”。曾在旺季表现抢眼的市北改善新盘几乎全部销声匿迹,11月只有中广宜景湾和山东路万科中心两个项目露脸。而李沧、城阳两个刚需板块也有不少高端盘面世。伴随着世园会脚步的临近,李沧区世园新区已逐渐蜕变成为新兴 “高富帅”片区,房价正在逐渐赶超老四方。天水路附近一新盘预计12月加推150-180平方米大户型花园洋房,均价11000元/平方米;九水路一新盘的推出新房源均价为13600元/平方米;城阳惜夏板块一新盘将推出180-280平方米的联排别墅、300-350平方米的叠拼别墅。

    此外,从成交量上来看,今年11月的青岛楼市温度高于去年,但从成交量走势来看,仍然看出“颓势”。追溯青岛网上房地产公布的数据可以看到,10月27日-11月2日新房成交4386套;11月3日-11月9日新房共成交3754套,新房成交总量环比11月上一周下降16.8%,;2013年11月10日-11月16日新房共成交3410套,一周成交总量环比又下降9%;2013年11月17日-11月23日新房共成交3375套,与前一周相比少卖35套;到了11月最后一周,2013年11月24日-11月30日青岛新房共成交3448套,虽然出现了小小的“翘尾”,但整体来看市场正在稳步走低。

    部分在售盘打“促销牌”

    种种迹象表明,随着深冬的到来,青岛楼市已经开始显现出了一些进入“淡季”的特征,“相较于今年的九十月份,11月售楼处购房者到访量明显减少,尤其是到了周末,这个变化就更加明显。估计是天气冷的原因,那些不急着买房的购房者干脆不出门了。”城阳区某楼盘项目销售人员说。

    为了在最后关头抢得好收成,部分新盘推出优惠促销措施。如地处瑞昌路附近的市北一山景洋房目前推出最高5.5万的优惠,相距不远的另一新盘将拿出百套房源作为特价房出售,均价约为9999元/平方米,在这场市北热盘清仓大作战中可谓是占尽了风头,目前该盘推出3万元的优惠。同样,市北CBD区域的众多商业和公寓也在进行着最后的清仓,如诺德广场精装写字楼不久前亮相,目前均价17000元/平方米,现房热销中;同样坐落于市北CBD的华仁欧典商苑推出最高15万的巨额优惠。

    二手房“转售为租”

    相对于新房市场的 “小寒流”,青岛二手房市场的“冷空气”则表现得更为明显。逐渐收紧的房贷政策给二手房浇了一盆十足寒意的“冷水”。根据记者日前的实地走访调查,岛城15家银行中仅6家还能申请折扣房贷。而且申请房贷门槛提高、放款时间延长等表现已经广泛出现在新房市场中,二手房也不能幸免。

    “我在洪山坡有套100平方米的房子挂牌往外卖,按理说是个刚需房,中介也说这种房子需求不少,但挂了一个月都没卖出去,后来通过跟几个看房客聊了聊,都说因房产证没过5年,税太高了,如果报价能含税,就好卖了。”市民徐先生计划卖掉这套位于5楼的房子,给父母换一套位于一楼的房子,没想到这一计划暂时落空。而在云霄路有套50平方米老房子的李女士则干脆暂时不卖了,将房子整理了一下往外出租,一月能租到2000元。“其实心里还是倾向于卖掉,俺还等着卖掉这个小的,换套大的。但是连续空了两个月就两个看房的,看完就没下文,让我信心大降。价格从85万元降到了80万,这已是我的底线了,再降就不卖了。”

    “像李女士这样‘转售为租’的情况不少,另外年底有不少租赁合同到期,租赁市场上有大量的盘源释放出来,目前盘源非常充足。”浮山后一房屋中介经纪人李华告诉记者,为避免春节后房租行情看涨,不少有经验的租客若考虑换租,都会在年底淡季时伺机而动,所以当前租赁市场还不错,买卖交易市场确实比较淡。记者登录58同城等房产交易平台看到,市南区南京路闽江路附近、市北区山东路及浮山后等都有大量房源挂牌出租,租金较为平稳,但也有个别房东出租心切,挂牌价略低于市场价。 

    【业内点评】 年底楼市降温是常态

    “今年的11月相比去年同期的楼市温度要高一些,新房市场推新量远远大于去年‘寒酸’的冬季,同时不少开发商也进行大幅度的让利活动走量,这对于购房者来说是个利好。二手房方面虽进入成交淡季,但市场总体表现仍比较平稳,预计年底前不会有明显的起伏变化。”太平洋房屋市场部经理郝银广分析称,在青岛人的传统观念中,冬季并不是买房的好季节,一方面天冷看房不方便,另一方面则是对下一年度楼市行情难以把握,很多人都会选择 “年后再说”。但是,自楼市调控政策实施后,近年来许多传统被打破,尤其是年底前楼市走势也发生微妙变化,例如房产税等新的调控政策明年可能会来临的消息,这将导致人们置业观念随之转变,因而也出现不少购房者急于出手。进入12月,一是受制于季节因素,二是经过前期接连三四个月的持续热销,大量的购房需求已被消化,后续购买力量显得不足,因此12月很难再现热销局面,不过与往年相比不会太冷。

    从购房者态度转变来看,购房者告别了 “金九银十”的抢购心态再度回归观望情绪。记者了解到,11月推新的楼盘中,不少楼盘仍将刚需房源作为主力产品,虽然销售速度也很快,但刚需房源“日光”后,剩下的其他房源销售难度反而加大。从目前现状不难看出,岛城新房市场即将遭遇一场 “小寒流”,淡季氛围渐浓。

    长效调控机制酝酿出台

    谈及当前及未来一段时间内的房地产市场走势,青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江分析表示,从政策方面来看,当前国内不同城市房价走势各异,导致调控政策具有“分化”特征。北上广深以及武汉、南昌、厦门等二线城市在近期出台调控政策,通过提高二套房首付比例、严格限购条件等升级调控,一系列政策使得市场看涨预期得到有效控制。以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”。可以看出,调控政策正在改变过去“一刀切”的方式,更多由地方政府根据当地实际情况选择针对性措施。此外,十八届三中全会后,中央将从土地、税收、不动产登记等方面建立、完善长效机制,年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳,全国整体房价涨势将继续放缓。

    科威不动产青岛区总经理孙杰也分析指出,就拿青岛来说,11月末上市的第二批保障房推出了4000多套房源,如此多低价的房源涌入12月楼市,可以预见,12月青岛市的房价上涨趋势将能得到很好的遏制,而且在总体销量上也将助一把力。

    【建议】 购置房产量力而为

    “对于置业者来说,无论自住也好,投资也好,还是要量力而行,购房者在淘房时应注意自己是否有足够资金付首期款,尤其是在贷款相对较为困难的时节。其次是月供不要超过家庭月收入的40-50%,这样供款压力就不会太大,生活质量也不会降低太多。无论是在传统的购房旺季还是当前所处的淡季,结合自己实际的需求置业是最合理的。不要在旺季失去理性,冲动抢购,也不要在淡季,嫌天冷偷懒不去看房,将置业计划一拖再拖。往往逆市而动,会有意想不到的收获。”科威不动产青岛区总经理孙杰建议。

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