“限购令”部分松绑后，市场中暗藏着一批等待入市的购房者，如何挖掘并打动他们心甘情愿地买房，成为各个开发商、各大楼盘面临的最大挑战。在营销手段愈发多样化的当下，传统的“一成首付”、“特价房”、“买房送车位”等打折促销等已经无法让人兴奋了。近日记者采访了解到，青岛部分开发商为了拉动成交量，想出“全民营销”的法子，无论是老客户还是陌生人，只要推荐成功销售一套新房，就可以拿到1000元至数万元不等的奖金。

    推荐成功可获奖金

    面对限购的部分松绑，市民李先生和妻子担心房价将进入上涨模式，于是近日在李沧区某新盘挑选了一套约90平方米的新房，让他们没想到的是，楼盘价格不仅没涨，而且与前期相比还给了92折的优惠，相当于省了将近9万元钱。在成功选房后，置业顾问热情地拦下两人，表示欢迎为他们介绍新客户，“推荐并卖出一套高层房源提成10000元，别墅提成最低2万元，如果总价高，提成还能更高”。李先生一听有点动心，“以前听说过开发商推出‘以老带新’活动，但以前奖励都有限，多数奖励半年物业费什么的，也就两三千块钱，但现在开发商动作更大，提成动辄就1万元起步。”

    利用全民营销刺激销量的不止李沧区该楼盘一家。近日，尚未开盘的城阳区王沙路一新盘先发制人积攒客源，推出“全民淘金行动”，无论是老客户还是其他普通市民，只要推荐一名新客户就可获得50元推荐奖，新客户如成功购房，推荐人可获1000元购房奖，推荐客户数量最多的市民，开发商重奖新房一套。记者跟随看房车到访重庆路一新盘时，置业顾问也极力拉拢尚未成为业主的潜在购房者，“推荐成交一套住宅奖励2000元，推荐商铺奖励6000元”。

    在线观看视频培训

    此外，我市一龙头房企近日也推出了全民营销模式，在线观看微信营销视频培训，“你就有可能成为下一个销售精英”。依托微信，该房企邀请业主、准业主、置业顾问、房产中介甚至有意创富的人群，成为房产经纪人。据该房企相关负责人介绍，任何人均可注册成为线上经纪人，通过推荐客户购买该地产商的项目从而获取佣金，不同类型的项目所能得到的佣金比例不同。记者注意到，该地产商拿出多个项目来尝试“全民经纪人”模式，如位于黄岛的一别墅项目，如推荐成功，平均奖励可达2-10万/套，位于世园会板块的另一项目推荐成功后，平均奖励达7-9万/套，位于山东路的一项目拿出140平方米的住宅产品，一旦推荐成功，平均奖励达1.5-2万/套。

    大街上举牌打广告

    除了依托网络的“全民营销”外，近期青岛楼市还掀起一股“人海战术”的营销之风，一些主干道两侧出现成群的“站街人”，最先点燃战火的是新都心某新盘，7月以来岛城各大公交站点均有工作人员打出“起价12345元/平方米”的广告标牌，成功宣传其新品。对面的另一新盘不甘示弱，身穿橙色工作服的几个小伙子在车来车往的福州路上亮起“买房送储藏室、送车位，首付11.5万”的标语。记者在人流量密集的李沧商圈看到，李沧某楼盘也开始“在大街上举牌打广告”的推广方式。

    【业内分析】

    全民营销模式尚存诸多不足

    不过也有业内人士指出，这些志在帮助开发商实现全民“微”营销的各类移动互联应用，真实的促销效果，大都还只是一个美好的承诺。尽管实现了楼盘信息发布的新媒体化和分享的简易化，但却没有解决两个根本问题：一是被分享、传播无数次，信息大规模传播后，怎么判断“谁是谁带来的客”呢？尽管开发商都会设置奖励和佣金作为激励机制，但却很难在多级传播链条中精准识别影响力“因子”，真正做到有功必赏，做不到这一点，就无法有效刺激客户拓展和带入，实现最终的销售。二是怎么及时捕捉有可能买房的人？多级传播链条触及到的用户中，潜在客户的购房意向和决心，是有强弱之分的，促使其购房意愿发生从弱到强的转化，并非简单地信息分享就能实现，需要更加专业、更有针对性地说服。解决不了这两个问题，所谓全民“微”营销，依然不过是一个尚不具备实战力、暂时给人新鲜感的噱头而已。

    太平洋房屋商业地产部经理郝银广指出，全民经纪人模式不如代理机构在电商模式下人盯人容易营造氛围；看似节约成本，但房源销量仍须第三方机构进行有效营销；如果全民营销推行客户实名制，易引发客户隐私泄露；在利益分配上，个人到底代表谁？如果代表个人，房企返佣金时可能不会开发票，“重客”也需要界定，这将考验房企微信营销平台的公正性等。

    房企如何冲量成为当务之急

    暗战的背后其实是各大房企希望快速销售实现周转的内在要求。“各个房企都有一个全年的指标。现在2014年已经过去了一半多，但部分企业的销售任务仅仅完成了三分之一左右，远远达不到要求，所以怎么冲量，是开发企业都在思考的问题。”青岛科威不动产总经理孙杰指出，从本质上说，这种抢客的现象，还是供大于求的市场关系决定的。当前我市已部分放开了限购令，但仅靠此一项利好政策还无法真正撬动市场，限贷才是悬在很多购房者头上的一把剑，此外还有甚嚣尘上的房产税、遗产税也在左右着很多潜在购买者的选择。

    “这些促销拉客的活动，可能对个别楼盘有积极的效果，但放到整个市场来看，则有可能产生负面影响。”首创置业青岛分公司董事长孔令国表示，因为大家的买房习惯是买涨不买跌，看到各种优惠促销等变相的降价，购房者肯定会觉得还有更多的下调空间，从而产生更多的观望情绪。大开发商一出新招，小企业肯定也会跟着学，如此一来，市场反而更让人难以捉摸。“在看不明白的市场中，老百姓反而难下决定。”（记者 孙静芳）

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    “碧绿模式”引爆全民营销

    房地产行业的全民营销，外界最熟悉的莫过于所谓的 “碧绿模式”（碧桂园和绿城模式）。

    2012年2月，浙江绿城集团董事长宋卫平要求销售员主动走出去寻找客户、服务客户的行销方式转变。这种“深入群众”的营销方式还真的立竿见影！2012上半年绿城销售额即达220亿，超额完成任务。

    紧随绿城之后，碧桂园则推出了全民营销的“加强版”——哪个地方要开盘，就集结其它项目的销售人员倾注当地组团拓客，集中兵力打“歼灭战”。同时，它还利用电话、短信，发动碧桂园50万业主卖房，碧桂园走“群众路线”效果更惊人，2013年全年就斩获了600个亿。

    2014年以来，市场持续低迷，不断挤压项目销售空间，营销创新成为房企获取客源夺取销售的重要筹码。绿城和碧桂园无疑成为业界竞相克隆的成功模式，全民营销，仿佛成了焦躁不安的众开发商最后一根救命稻草。如今房企纷纷转战全民营销，与移动互联网“联姻”，全民“微”营销，用手机转发现成信息，让人际传播变得简单容易，从而扩大楼盘信息的传播规模和延伸链条。