楼顶漏雨、外墙渗水、电梯故障、管道失修……房屋公共部位的维修资金该从何而来，又该如何使用，一直是千家万户居民关注的焦点话题之一，尽管山东省及我市陆续出台了相关政策，然而随着现实情况的变化，现行办法的一些条款已经逐渐不再适用。

    为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，山东省住房和城乡建设厅根据有关法律、法规、规章的规定，结合全省实际，起草了《山东省住宅专项维修资金管理办法（草案）》，并公开征求社会各界意见。草案内容可登录山东省住房和城乡建设厅查看，对草案有意见可于2014年11月10日前，将书面意见和建议反馈至指定电子邮箱（gc7035@sina.com）。

    不交维修资金不能入住

    根据草案规定，维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。截至统一交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，维修资金管理机构或由其委托的专户管理银行应当向相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交，续交后的分账面余额达到首期交存额度时停止续交。

    使用维修金可“异议表决”

    草案提出，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。根据现行管理办法，维修资金的使用采用“双三分之二”的表决方式，也就是说“维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意”，才能动用维修资金。“新办法”草案中对“老办法”相关条款进行了修改，既可以按照老办法表决，同样可以采用“异议表决”的方式，即持不同意意见业主的专有部分占建筑物总面积且占总人数不足三分之一的，视为表决通过。

    草案中还提到，出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责。

    应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将相关材料在小区内明显位置进行不少于5天的公示。相关业主在公示中提出异议，由异议人与组织维修单位协商解决。协商不成的，异议人可依法向当地仲裁部门申请仲裁或向法院提起诉讼。

    7种情形可启用维修资金

    维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。根据草案，有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；电梯故障或停运；消防系统故障；建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动；玻璃幕墙炸裂；排水管道爆裂；其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

    同时，草案也对不得从维修资金中列支的费用作出了约束：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

    存款利息有最低限制

    按照草案相关条款，设区的市、县（市）物业主管部门或维修资金管理机构应当通过公开招标的方式委托商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。维修资金管理机构在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，并持有到期，确保资金的安全和保值增值。

    记者注意到，草案中对维修资金存款利率也做出了明确要求，最大限度保障维修资金存款利息的收益。其中提到，银行实行利率市场化以后，维修资金管理机构应通过招标方式选择同等条件下利率高的银行作为维修资金储存银行，或者通过合同方式在国家允许的利率浮动范围内，与维修资金存储银行约定维修资金综合存款收益。维修资金管理机构管理的维修资金存款利息收益应不低于人民银行同期规定的两年期定期存款利率。

    公共收益六成要用于维修

    草案中，对物业管理区域内的公共收益进一步明确，主要包括：利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益；物业管理区域内共用设施设备报废后的回收残值；保修期满后，建设单位因注销，或因违法被责令终止业务活动，或反复维修仍未能解决相关物业共用部位、共用设施设备质量缺陷等原因无法退还的物业质量保修金。公共收益扣除业主委员会办公和业主大会同意的其他经费后，其余部分用于交存维修资金，具体交存比例由业主大会决定，但不应低于公共收益总金额的60%。

    岛城已试行维修金管理办法

    2012年3月1日《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》实施，市房屋专项维修资金管理中心挂牌成立。根据规定，市区范围内的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等各类非住宅房屋）的业主都应当按照本办法的规定交存房屋专项维修资金，但单个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。

    商品房（包括新房、二手房和保障性住房、拆迁安置房）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。公房方面，出售公有住房的售房单位按多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取；购房人按售房款的2%交存。（记者 于顺）