进入第四季度，房地产开发商们进入了最后的冲刺阶段。 8月份以来，限购、限贷政策先后放出利好消息，岛城楼市成交量却不急不慢，环比出现了三连降。与新房销售相比，土地市场却非常热闹，上个月全市共成交了31幅土地，成交金额超过了45亿元。

    动向一 上月新房成交不足万套

    统计显示，10月青岛新建商品房共成交9969套，总成交面积104.2万平方米，环比9月小幅下跌5%；其中新建住宅共成交8931套，总成交面积93.4万平方米，住宅比9月少卖了407套。而去年同期，新房成交量14613套，新建住宅成交量13108套，当时是青岛楼市历史上成交量最高的一个“银十”，成色十足。今年的新建商品房成交量在10月跌到万套以下，同比下降三成多，2013年与2014年之间的差距再次被拉大，楼市“金九银十”就此收场。

    分析一下8月份至10月份的新房销售情况，可以看出，虽然8月初推出了限购松绑的政策，但由于信贷等方面的配套政策尚未落地，因此对市场的前拉动作用并不明显。根据青岛网上房地产公布的日成交量数据累加，8月份青岛市新房成交10545套，成交面积105.4万平方米；其中住宅成交9594套，成交面积95.3万平方米。 8月份后半段开始我市进入成交高峰期，8月后两周新房成交分别为2664套和2936套，最后一周日成交平均超过400套，8月20日和8月29日单日成交更是突破了500套大关。与去年同期新建商品住宅共成交7355套相比，大涨30%。

    9月青岛新建商品房共成交10469套，总成交面积102.6万平方米，连续第二个月新房成交量超过万套。其中新建住宅共成交9338套，总成交面积91.5万平方米，住宅成交量环比小跌2.7%。与2013年9月相比，当时新房成交量攀涨至13549套，是青岛楼市历史上成交量最高的一个“金九”。与之相比，今年9月的成色略有些不足，成交量下跌两成多。

    8月1日楼市限购政策松动以来的三个月里，全市共成交新建商品房30982套，其中新建住宅共成交27863套。与去年同期三个月共成交34012套相比，今年新建住宅成交量回落了18%。

    动向二 开发商扎堆土地拍卖会

    “根据房地产行业的运行规律，相关的政策效应会首先在土地这个一级市场上反映出来，青岛8月至10月份的土地拍卖数据正好印证了这一点。 ”分析人士指出，开发商对政策的敏感度高，对未来市场的走势研究得较为透彻，因此，加大土地的储备量成了这三个月开发商的主要任务。

    数据显示，今年8月份，全市一共有22宗土地成功拍卖，成交总价将近50个亿，环比7月上涨270%。 9月，市国土资源和房屋管理局通过招拍挂方式公开出让商住用地27宗，累计出让面积1515.25亩，其中成交21宗，成交总面积1150.05亩，环比8月的2643.89亩下降56.5%；9月土地成交总金额约11.33亿元，环比8月的49.76亿元下降77%。

    10月份，岛城土地市场大放异彩。记者从市、区各国土资源和房屋管理局获悉，10月份通过招拍挂方式公开出让商住用地共31幅。锐理地产网数据统计显示，10月份岛城累计出让面积达95.2万平方米，其中成交29幅，成交总面积85.9万平方米，环比9月的76.7万平方米上涨12%；10月土地成交总金额约45.42亿元，环比上月的11.33亿元上涨三倍。

    10月青岛土地招拍挂市场成交的单宗土地面积都不算很大，仅1幅土地面积过百亩，即城阳区城阳街道宁城路东、泰城路北的住宅用地，面积7.4万平方米，被万科和城捷有限公司联合竞得，总价达到1.98亿元。 10月主城区土地的大量入市促成了一批高价地的出现，有多幅土地的成交楼面地价超过了4000元/平方米。 10月成交的总价最高的崂山区苗岭路以南、秦岭路以西的商业地块单价也是最高，楼面地价达到6527元/平方米。

    市国土资源和房屋管理局公告显示，截至目前，11月青岛招拍挂市场已经有40幅商住用地上市，其中挂牌1幅，拍卖39幅，出让面积达到162.8万平方米，区域主要集中在市北、城阳、胶州、青西新区等区市。

    走向

    四季度市场有望“回暖”

    限贷松绑催生了一大批 “等贷族”，而对房企而言，第四季度迎来“期末考”。房价点评网高级分析师张斌认为，由于新增供应少和客户观望政策落实，10月新房成交未能明显增加。不过随着政策逐渐被部分购房者所接受，以及开发商优惠促销，双方契合度将一进步增高。预计11月，新上市楼盘增多，不乏万科紫台等项目，茉莉公馆、越秀星汇蓝湾等也会陆续签约，成交温度延续，暖冬或许再现。

    在10月末最后几天，二手房成交量不断破百，房产市场反应活跃，“银十”在总成交量上没有体现，在末期却呈现“逆转”的态势。青岛链家市场部分析师刘烁认为，部分观望置业者经过一个月的观望期迟迟得不到银行信贷的具体实施细则，而选择入市。不过她也表示，“从整体趋势来看，自8月部分实施限购开始，青岛二手房成交量不断下滑，10月同比2013年下降了26.87%。说明现在市场行情并不如预期的乐观，能够刺激房产市场得到飞跃性的转变不是一时调控可以扭转的局面，还需要长期的不断调整及切实的落实信贷政策，或许才可以真正地改变房产现状。 ”

    对房企而言，第四季度迎来业绩冲刺，开发商在库存压力的影响下，仍会以“跑量”为主，信贷新政激发的新增购房需求主要利好改善型市场。但是，目前的政策红利并不足以支撑成交量的大举回升，对此，多位分析师都认为，今年第四季度青岛楼市整体成交趋于“稳中略涨”。（记者 刘兰星）