早报讯 我市城区基准地价调整，本次调整增幅不大，与经济增长水平持平。记者昨天从市国土资源和房屋管理局了解到，基准地价住宅和商业分为10级，工业是12级，首次覆盖经济技术开发区、崂山、城阳、高新区、保税港区。“房价受到多种因素影响。”市国土资源和房屋管理局相关人士表示，基准地价与最终的房屋价格关系不是很大。

    从现场公布的图表可以看出，市南区的土地级别为一级到三级；市北区的土地级别为二级到六级；李沧区的土地级别为四级到七级；崂山区的土地级别为一级到八级；城阳区的土地级别则为六级到十级；经济技术开发区的土地级别为五级到九级。

    这次基准地价更新范围包括市南区、市北区、李沧区、城阳区、崂山区和经济技术开发区、高新区及保税港区所辖范围，首次将经济技术开发区、崂山、城阳、高新区、保税港区等区域纳入城区基准地价覆盖范围，建立了市区统一地价内含的城镇基准地价体系。

    “基准地价的涨幅不大，与我市的经济增长水平持平。”市国土资源和房屋管理局相关人士介绍说，基准地价上涨是房屋价格上涨的体现，且滞后于房屋价格的变动，不会再反作用房屋价格的上涨。基准地价与房屋的最终价差关系不是很大。 （记者王磊江）

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    如何评估基准地价

    本次公告的是楼面地价的价格，基准地价与楼面地价是什么关系呢？记者了解到，基准地价的计算方法是楼面地价×该地块容积率，即一级住宅用地容积率为2，楼面地价为6800元/平方米，其基准地价则为13600元/平方米；而十级住宅用地容积率为1.2，楼面地价为600元，因此其基准地价为720元。从数据上来看，不同的级别，价格相差较大。最高的一级与最低的十级，价格差距超过了10倍，这与地块所处的位置有很大的关系。

    市国土资源和房屋管理局相关人士介绍，我市在2007年调整过一次基准地价，2010年又调整过一次，也通过了上级国土部门的验收，但没有实施。因此，当前的情况相当于6年才调整一次。调整基准地价的评估有多种方法，包括用房价来倒推地价、基准地价系数修正法、房屋收益还原法等大约四五种还原方法，地价是随着房价走的，因此地价滞后于房价。这样就可以根据土地、房屋的交易价格，测算出基准地价；鉴于国家要防止房地产过快增长，在这种前提下，基准地价比土地市场平均价格要略低一些。

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    基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。科威不动产青岛区域总经理孙杰则认为，基准地价对二手房和房地产市场来说，影响不大。

    市南区的土地级别为

    【一级到三级】

    市北区的土地级别为

    【二级到六级】

    李沧区的土地级别为

    【四级到七级】

    崂山区的土地级别为

    【一级到八级】

    城阳区的土地级别为

    【六级到十级】

    经济技术开发区的土地级别为

    【五级到九级】