3·30新政满月，岛城楼市在新政刺激下，楼市各市场主体逐渐做出反映。尤其是面对库存压力的开发企业，趁机拿出“应对策略”一方面推盘节奏加快，另一方面营销方式推陈出新。而作为政策受惠方的刚需改善者逐渐抬头。而房价在买方期待下，有涨有跌，大部分依旧还打“优惠牌”，新盘推盘依旧维持低价走量策略。业内分析，政策持续发酵，后市“红五月”可期。

    【开发商】

    集体“押宝”借机推陈出新

    经过3月份的“调整期”，进入4月之后，开发商借助政策利好，迅速抓住节点推盘。记者采访获悉，3·30新政发布之后，多家房企迅速做出反应，尤其是一些刚需改善户型主打的楼盘迅速做出市场应对策略，推出一一系列优惠政策，吸引了大量的购房者，获得了较好的销售业绩。

    尤其是外来大鳄，反应速度更为迅速，部分开发商推出多盘联动的促销策略，赢得了不少的市场份额。记者实地采访时，一位置业顾问告诉记者，“新政之后我们向顾客推盘时，信心也足了”，据了解，新政之后岛城开发商对后市期望值迅速上升。尽管新推楼盘并不是很多，但是一些在售项目积极制定销售策略，争夺客源。

    记者了解到，由于竞争激烈，开发商集体“押宝”，营销策略可谓“眼花缭乱”，有的邀请话题明星轮番上阵，更有马戏表演吸引客源。有的除了售楼处置业顾问“正规军”，更发展了大批“游击队”，蹲点拉客与同区域楼盘“血拼”。很多看房人不禁感叹：为了卖房，开发商也是拼了。

    【购房者】

    入市谨慎部分刚改需“抬头”

    新政刺激让部分购房者尤其是改善型刚需者开始入市。记者走访获悉，很多改需改善户型的楼盘销售情况较好，部分购房者的信心正在回升。看房车也开始活跃起来，李沧市北一线的看房车尤其热闹。“刚需看盘的不少，刚需改善人群相比较以前有明显的增多。”组织看房车的徐先生告诉记者，李沧一些项目套三户型很抢手。

    “一直有换房的想法，迫于政策影响一直不敢考虑，3·30新政之后，我们就将换房大计正式提上日程了”，最近正在到处看房的徐女士向记者透漏，“经过一个多月的考量，最终决定落户大李沧”。原来，徐女士原本家住市北，之所以选择李沧是因为总房价相对较低。

    除新房之外，二手房市场热度也逐渐回升。然而，记者了解到，像徐女士一样碍于总价高而“退而求其次”的购房人还有很多，有些刚改购房人因为房价的问题依旧没法实现居住改善。徐女士表示，“尽管政策利好，但是大部分项目房价依旧不低，我们依旧不敢轻言换房”。

    【房价涨跌】

    新房开盘依旧“低开”

    新政发布之后，很多楼盘放出“涨价”的讯息，部分热销盘价格上涨幅度一度达到每平上浮300-500元。记者综合涨价楼盘发现，这些楼盘地段较好，不是学区房就是地铁房，都是区域热销楼盘。据悉，这些楼盘在价格稍做调整之后，销量并没有受到太大影响。

    与此同时，部分楼盘优惠幅度并没有收窄，有些楼盘优惠幅度继续加大。“尽管市场利好政策频频发布，但是库存压力下，很多开发商的资金链都存在问题，尤其是一些小开发商抗压能力较差，如果再加上地段等综合因素，价格优势越大，销售情况也就更好一些。”一位从事房地产业十余年的经理人告诉记者，项目与项目之间的分化也在加剧。

    据了解，目前市场新入市或者是即将入市的项目依旧维持“低价走量”的销售策略。通常情况下，下半年楼市要比上半年竞争激烈一些，楼市分析人士张百忍表示，“很多楼盘选择新政后开盘，这样有利于应对下半年局面，提前下手，抢占先机。”

    【新房成交】

    热销与停滞并存库存压力仍在

    从总体成交情况来看，经过一个月的政策发酵期，新房成交回升已在意料之中。据网上房地产网发布的交易信息，新政发布之后，新房成交接连上涨，周成交都在2000余套，而日成交最高值超过400套。从成交热点区域来看，刚需较为集中的李沧区黄岛区都是炙手可热区域。

    而从具体楼盘来看，热销盘不少。记者走访获悉，新政发布之后，很多项目一改“刚需天下”的推盘策略，开始加推套三、套四户型。房价点评网高级师张斌表示，“随着竞争的加剧，开发商也越来越意识到调整户型结构在销售中的重要性，在实际操作中，并不是越小的户型越好卖，顺应政策调整，积极推出改善型户型也是‘识时务’之举”。

    据了解，新政后岛城热销盘依旧是刚需占主力，海尔鼎世华府、伟东幸福之城湖山美地等项目一度登上周成交热销榜，另外，世茂公园美地、领秀珊瑚湾也取得了较好的销售业绩。有业内人士表示，随着新政持续发酵，即将开始的五月，将掀起成交小高峰。

    值得注意的是，除了热销盘之外，部分楼盘销售遇阻，成交情况不容乐观。记者从网上房地产网查阅获悉，大户型销售压力依旧很大，很多项目月成交依旧是个位数。

    【相关链接】

    “红五”过招 出奇不意

    李沧区大鳄越秀星汇蓝湾全面进入“免战”模式，4.25-5.8免战期间，免契税、免公共维修基金、首付免息等16项免费措施可谓“天上掉馅饼”，更有商铺免租、免费为业主提供婚礼场地等服务。

    海信地产日前在其官方微信打出口号“五月的疯”，五一购房节20盘联动，推出百套特价房8.5折起，鲜有优惠活动的高端盘海信天玺买房送10万储藏室，海信天悦0契税、0维修基金。

    青岛东方影都星光岛展示区将于五一开放，同时进行房源认筹，推出房价折扣1.5万抵12万，折扣力度够给力；青岛印象湾推出十套特价房，今年年底交付，多层公摊12%、小高层17%，主推的1-9#小组团容积率仅为0.9，环境极佳。

    华润万象城进入4月以来，将开业的宣传铺天盖地，4月30日青岛华润万象城将盛大开业，时尚女神范冰冰、最火跑男李晨、亚洲人气女团missA等，以及世界花样滑冰冠军庞清、佟健将为开业助阵，可谓明星阵容庞大。

    卓越蔚蓝群岛日前通过微信公众号对外推送楼盘广告。号称“岛城地产首次引入国际马戏专场+萌宠集结！老虎狮子出逃！现身蔚蓝群岛！”该活动从五一开始，至十日结束。无独有偶，龙湖地产也将推出五一嘉年华活动，携手皇家大马戏团，5月1日—5日大牌大腕齐聚龙湖锦璘原著动步公园，为购房者带来最梦幻、刺激的视觉盛宴。

    4月15日，保利地产董事长宋广菊一条微博“保利是个P”曾引发轩然大波，后经证实为品牌形象炒作。备战五一，保利打出“置业享5P，欢乐过五一”的口号，五盘联合，到访有机会抽取ipad等礼品，还推出36套特批房低至8折。

    传统房屋租赁市场平淡

    从青岛链家获悉，自3月以来，租赁房客带量较年前上涨趋势明显，但4月开始，租赁市场开始回归平稳，新增前瞻性指标数量随着时间缓慢回落。4月第三周新增租赁房源量较第二周下降2.73%，新增租赁到访量环比下降2.23%，带领客户看房量下降1.62%。从数据中分析，租赁市场逐渐趋于平稳，相比于年初时租赁势头回落，且回落速度较为缓慢。

    从青岛链家数据监控组监控的租赁房价上来看，春节后房价较春节前整体上升，其中市南区、崂山区上涨幅度明显，而李沧区与市北区虽有小幅上涨，但是上涨幅度并不大。春节后，3月第二周市南区租赁均价较3月第一周环比上涨64.36%，而4月第一周较3月最后一周市南区房价下降24.51%。房价的变动趋势与新增房客带的趋势基本保持一致，说明春节后市场十分火爆，价格上涨迅速，但租赁高峰期大约维持在1个月左右的时间后，租赁市场开始逐渐趋于平稳，缓慢下降，传统租赁市场平淡，主战场开始偏向为买卖市场。

    青岛链家市场分析师刘烁认为，新政主要对于买卖置业者影响较多，虽也有出现转租为售的现象，但是很少的一部分，并不具有普遍性，也没有形成较大趋势，所以对于租赁市场没有至关重要的影响。

    旅游旺季来临短租房渐热

    与传统房屋租赁市场成交量缓慢下降的情况不同，随着天气的转暖，青岛即将迎来旅游旺季，短租房市场开始升温。

    “这个短租房是我2011年时出价1.7万/平方米买来的，虽然是个年头有点久的二手房，但地理位置好，能当短租房，投资了4年感觉效果不错。”有着4年租赁经验的“短租房”房东刘先生说：“短租房三个月完全可以抵得上长租房一年的租金收入，我这套二居室每天租价是400元，5月份以后每月闲置时间不会超过一周，一个月9000元入账是很轻松的，夏季三个月收入27000元，等秋季再把它租出去半年，一年下来房租收入超过4万元。”

    记者调查了解，目前有部分短租房源已在网络或中介处挂出，价位较去年7月、8月时低不少，例如五四广场附近一套海景二居短租价位为280元/天，而在去年8月时同一小区二居室短租价格高达520元/天。记者拨打房东电话咨询，房东表示，现在价格挂得比较低是因为现在还没有到真正的旅游旺季，五一过后价格肯定要上调。科威国际不动产的曲经理表示，目前青岛沿海一线的租赁房源已经日渐紧俏，传统旅游旺季来临后市南、崂山位置比较好的地段可能一房难求。

    市区租房现四大热门板块

    从租赁房屋类型占比上来看，在2015年年初至今，租赁的房源种类占比最大，也是市场上最受欢迎的主要类型是套二的房源，排名第二的是套一的房源。其中套二的户型占总体租赁成交比例的40%-50%，套一的约占20%-30%。

    而青岛市区目前形成了四大租房热门板块。在西部的西镇、团岛一带有相当一部分的小区套三月租金在1800元以内，非常适合学生合租。东部商圈购物中心云集，逛街吃饭很方便，受到不少毕业生青睐，区域内部的住宅体量也不小。为此，大量的应届毕业生会投身当中，使得该区的租房需求逐渐涌现。以恩马花园为例，两房一厅的多层租金约3000元/月。在“旺角”台东也能租到适合自己的便宜房子，目前在台东六路小学周边和北仲小区的出租房源，房租每月在1600元左右，二室一厅家电齐全，购物交通也很方便，工作居住起来很适宜。李沧区交通发达、饮食、购物、娱乐样样俱全，加上租金相对低些，李村公园附近的出租房非常受欢迎，很多都是一放租即刻成交。目前类似九水路、金水路、李村公园附近的精装修房单位每月租金为1500-1800元左右。若楼龄较新、环境较好的电梯楼如绿城理想之城，租金约2500元/月。