自从4月份楼市新政出台后，岛城的楼市呈现了回暖的迹象。但有楼市专家表示，虽然是回暖，但是楼盘的销售业绩却不尽相同，比如有的楼盘因为价格等方面相对合理，因此呈现大幅增长的情况，还有的楼盘依然处于“冬季”。岛城的豪宅市场在楼市新政出台后，又是一个怎么样的景象呢？记者昨天调查发现，豪宅的销售也印证了专家的观点，频频打出优惠牌的豪宅热起来，而个别项目依然遇冷，与此同时，本月市郊即将开盘的精装豪宅因价高引来购房者和业内人士的热议。

    豪宅频频打出优惠牌

    岛城的豪宅市场在楼市新政出台后，又是一个怎么样的景象呢？刚刚过去的五一小长假，青岛公认的某一线海景顶级豪宅爆出了各种优惠打折后不到两万元/平方米的震撼价，五十多平方米的精装户型，配备全套德国顶级厨具，各种优惠后总价仅仅一百万元出头。在小长假期间，众多购房者纷至沓来。而在此之前的一个多月，位于燕儿岛路附近的远洋公馆也爆出一百万元可以买到80平方米的震撼消息，通过网上房地产的官方数据显示，四月成交三十多套。目前，该项目成交也较以前得到初步改善。

    在目前比较理性的房地产市场情况下，如何选择和购买这些豪宅呢？有业内人士认为，即使豪宅价格也要公道。豪宅动辄在千万元以上，豪宅几乎等于好房子，但能不能卖得出去，关键之一还是开发商肯不肯给优惠的价格。以上两个楼盘的销售情况恰恰印证了这一观点。

    同样处于市南、崂山地段的豪宅，如果没有在单价及总价上做出改变，即使其它方面都不错，也很难在销售上有所起色，崂山区的半山别墅豪宅开盘近两年，每月成交都在个位数。

    正如一位青岛地产市场的资深分析人士认为，无论哪种住宅产品，单价及总价无疑是打动购房者的利器。脱离所在住宅板块的价格支撑，无论哪种豪宅都很难被购房者认可。以近期调整价格的两个项目的豪宅为例，调整后的特价户型的总价及单价恰恰接近香港路及燕儿岛路主流房价的区间。

    市郊价格不降反升

    其实，近期以豪宅定位频频出现让岛城购房者颇为关注的还有位于城阳区流亭街道附近的 “星河湾”，即将推出132平方米到692平方米的“精装海景豪宅”。尽管开盘的具体价格没有准确透露，但是此前有购房者咨询，每平方15000元左右的价格，让购房者的入门价格将达到200万元级，大户型将达到千万元级。而周边的青特、卓越、龙湖等项目，有的150万元即可购买一套带花园的联排别墅，即使高层毛坯的均价也仅仅在6000元左右。有业内人士认为，豪宅星河湾如果按此价格入市，恐怕极难找到市场的价格支撑点。尽管推崇“精装豪宅”，但是，在目前的市场环境下，价格毕竟是绝大多数购房者考虑的第一位因素。

    “价格毕竟才是让我走进售楼处的重要理由。”一名刚刚在五一小长假期间探访多家豪宅的购房者刘先生如是说。“我原本想在市郊买套房子给父母住，但每平方15000元左右的价格，我算了算，房子总价将可能在200万左右，贵得有些离谱。”市民韩先生在了解过多个楼盘信息后，不禁对市郊的这处豪宅发出了这样的感叹。

    市郊豪宅价格不宜高

    业内人士表示，今年的楼市，必然是豪宅激烈竞争的楼市。无论豪宅还是普通住宅，除了自身小区配套齐备外，周边生活、教育、购物、医疗、景观等无疑是决定住宅价值的重要因素。青岛而言，豪宅大多集中于市南、崂山一线。“面朝大海，春暖花开”固然重要，生活的便利性更加重要。比如，万丽海景、华润、远雄不但有良好景观及楼盘品质，更重要的是享受城市中心生活的便利性。即使中国香港的维多利亚湾的半山豪宅，也依旧是华人财富领袖的聚集地，这与主城区近在咫尺的距离是重要因素。

    “星河湾”的户型过大，直接体现总价偏高的特点，仅仅这一点或与所在地段就不相匹配。业内人士指出，城阳区作为刚需的第一居所是没有什么问题，但是要作为第一居所的豪宅，客群会较为稀少。有业内人士介绍，目前该区域周边价格仅6000元/平方米左右。青岛有能力购买这种大平层、总价高的项目的人群还是有的，但是主要购买意向大都集中在生活便利的市南区、崂山区。

    数据显示，在2014年2月至2015年2月这一年期间，青岛市共销售150平方米以上商品住宅5389套，面积116万平方米。其中城阳区销售量仅为978套，成交面积是225万平方米。

    购房者更重视周边配套

    昨天，记者以购房者的身份拨打城阳“星河湾”的专线电话，接电话的工作人员表示，他们的楼盘预计在5月中旬开放。“我们最小的房型是132平方米，最大的是692平方米……”这名工作人员表示，楼盘所处的位置交通便利，项目里有5星级的宾馆，但对于项目外的情况，这名工作人员没有丝毫介绍。直到记者问到周边是否存在潜在污染风险的项目，这名工作人员才表示，相关的项目有拆迁计划。据介绍，楼盘的两公里以外便是石化储存罐，尽管小区内有酒店、会所、体育馆，但其他医疗、教育、购物资源目前未见成型。

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    市区豪宅更能保值

    要买地段佳的楼盘。对于豪宅来说，地段是日后保值升值的基础。有媒体报道称，在北上广深一线城市，由于市中心地价高而且土地稀缺，所以豪宅产品多出现在市郊或者卫星城。相比而言，市中心的豪宅不仅稀缺而且更能保值升值。比如，大宁金茂府之所以备受关注，也是因为它是上海市内环的大体量高端住宅项目，而上海内环的住宅供应已近枯竭。

    股市兴旺与豪宅市场表现息息相关。当股市财富大幅升值，富豪身家自然水涨船高，必然刺激豪宅市场成交，在中国经济的发展历程中，楼市与股市的博弈周期性出现。而这一次与此前不同的是，在看似疯狂的股市大潮中，经历过股市过山车的中国财富阶层有了理性资产配置的视角，豪宅作为保值增值性最佳的固定资产，成为财富阶层坚定的购买项目。在这场楼市和股市的博弈中，楼市的吸金效应已经显现。当前豪宅买家之中，不乏股市获利后抽离投身房产者。对于这一类以资产配置为主要目的的财富群体而言，其所看重的是豪宅安全性，这决定了其更倾向于选择成熟地段的豪宅。因此，对于新兴地段的豪宅也更为关注合理的价格及完善的生活配套。