房屋专项维修资金被称为房屋的“养老金”，用于房屋保修期过后共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，对于保障房屋的正常使用具有极其重要的作用。2012年3月1日，我市正式开始缴纳房屋专项维修基金。

    “我们缴纳了住房维修基金，可是单元电梯坏了之后，我们爬了半个月楼梯，就是因为找不到业主签字维修。”某小区居民王女士说，“电梯坏了之后物业需要用维修资金修，但是好多底层居民迟迟没签字，耽误了半个月。”

    其实，根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）第二十六条》规定，市民遇到公共部位的紧急维修可立即使用维修资金，而不需要再等待三分之二以上的业主同意。

    保修期外

    五种情况可申请快速划拨

    根据规定，保修期超过以后，当房屋出现以下五种情况时，可简化申报程序，快速划拨房屋专项维修基金。

    紧急维修的范围包括电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。

    据了解，根据国务院《建筑工程质量管理条例》规定，建筑工程的不同部位，保修期限各不同。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

    以可使用紧急维修范围中的外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全一项为例，根据国务院规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。因此，紧急维修资金需在五年后方可使用。

    “国务院相关规定都为最低保修期限，有些小区业主和相关单位都有约定，这种情况下，首先要尊重约定。”维修资金相关负责人告诉记者。

    快速划拨资金省去七天公示期

    同申请房屋专项维修资金一样，快速划拨房屋专项维修资金同样需要走一定的流程，只不过省却七天的公示时间，而由房屋所在街道办出具相应证明。

    据介绍，当房屋出现五种快速划拨维修资金情况之一的，物业服务企业、业委会或者相关业主可将相关情况及时报告房屋所在地街道办事处，街道办事处核实情况和相关材料并签章，无需经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意和公示，房屋专项维修资金管理部门既可予以办理备案，快速划拨资金。

    “不需要进行七天公示，但是增加了一个由街道办核实并出具证明的环节，确保情况属实，可使用应急划拨。”维修资金相关负责人说。

    五种情况

    不能使用房屋专项维修资金

    顾名思义，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、公用设施设备维修和更新、改造的资金。因此，并不是房子出现的所有问题都可以使用这个资金。下列五种情况即不能使用房屋专项维修资金。

    首先，保修期内依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用不能使用房屋专项维修资金；依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用。例如供水设备在一户一表情况下，水表之外由供水单位承担维修和更新、改造的费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。例如某小区与物业服务企业签订合同约定小区道路损坏等应当由物业服务企业负责维修资金的，一旦道路出现损坏，不能动用房屋专项维修资金，应由物业服务企业承担；因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；如某小区某单元的张三业主故意损坏了单元门，其维修和更新、改造责任应当依法由张三承担；其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。

    2012年3月1日起，我市开始实施房屋专项维修资金，因此，对于只有部分业主缴纳了房屋专项维修资金的老旧小区以及二手房业主来说，不仅房屋面临的维修问题比较突出，而且房屋维修基金缴存比例较低。

    如果这样的小区房子出现问题，如何使用房屋维修基金呢？根据规定，对于部分缴存房屋专项维修资金的房屋可以按照程序使用房屋专项维修资金，并按照“谁受益谁负担”的原则进行分摊。

    具体来说，已缴存维修资金的存量房屋专有部分占建筑物总面积或占总户数比例未达到三分之二的，房屋专项维修资金管理部门可以划拨已同意使用其维修资金的业主应当分摊或业主本人愿意承担（如按照本人意愿划拨维修资金，需由业主出具承诺书）的金额，并在分户账中予以核减；已交存维修资金的存量房专有部分占建筑物总面积且占总户数比例达到三分之二的，应当按照《办法》第二十二条、第二十三条规定的程序进行申请使用，具有利害关系但未交存维修资金的业主应当以现金等方式承担分摊额。

    以张先生为例，2013年，张先生购买了一套顶层存量房屋，产权转移时交存了房屋专项维修资金，但其所在单元共6户只有2户交存了房屋专项维修资金。某日，张先生所购房屋房顶发生漏雨。由于该房屋部位已经超过保修期，因此，张先生可以申请使用房屋专项维修资金。

    据介绍，如想使用房屋专项维修资金，张先生需告知物业服务企业或者业委会将相关情况进行公示，征求本单元业主的意见，如其中有4户以上同意费用分摊可启动维修程序，未交存房屋专项维修资金可以以现金分摊维修费用，已交存维修资金的可以从维修资金中列支。如果表决未获得通过，部分业主不愿意分摊费用，张三自愿承担维修费用，管理部门可以根据其出具的承诺办理备案，划拨资金。

    如果交存房屋专项维修资金的业主达到了4户以上，应当按照正常程序进行申请。

    同时，由于屋顶漏雨属于五种可快速划拨维修资金中“外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全”一项，因此张先生也可以按照应急使用程序进行申请使用维修资金，划拨自己和其他业主应当分摊的金额，未交存房屋专项维修资金的业主，应当用现金分摊。

    如果其他业主不分摊相应费用怎么办？根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法》第三十七条按规定，单位和个人未按照本办法规定交存或者拒绝按照规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或者相关业主可以依法对其提起诉讼。