核心提示

    记者从市新闻办昨日召开的发布会上获悉，我市城建、国土房管、规划等部门最近联合出台或即将出台一系列关于促进稳增长、优服务各项政策措施，从勘察设计、工程审批、配套费标准、资金监管、土地转型升级、供地规模控制、预售许可、户型调整等一系列环节进行调整。其中最为引人关注的是，我市将全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，这意味着实施了9年的“90/70”政策将正式退出舞台。此外，预售价格也将全面放开。

    前期设计：施工图审查提速近50%

    市城乡建设委副主任孙宗贤介绍说，4月底市城乡建设委发布 《关于调整非国有资金投资建设项目勘察、设计招投标有关工作的通知》，对非国有资金投资项目发包方式做出调整。《通知》规定，对非国有资金投资建设项目，由建设单位自主决定是否进行项目勘察、设计招标发包，此举将大幅加快房屋建筑和市政基础设施工程前期工作进度，将有效促进建设项目早开工、早建成、早投产。

    5月份，市城乡建设委再次下发通知，进一步提高施工图审查服务效率。压缩了设计文件审查时限，大型项目不超过8个工作日，中小型项目不超过5个工作日；压缩了勘察报告审查时限，大型项目不超过4个工作日，中小型项目不超过3个工作日。至此，实际审查时限比法定时限已提速近50%。同时，《通知》还要求各施工图设计文件审查机构进一步增强服务意识，通过创新模式、容缺受理、分步审查、分步发放合格书等方式，力促建设项目尽快完成施工图设计文件审查，早日进入施工环节。

    项目审批：办理时限压缩三分之一

    推行工程项目快速审批。土地手续、规划许可、招标投标办理时限要在现有基础上压缩三分之一。创新项目推进方式，已取得土地划拨批文或土地出让合同的，规划部门可据此依法办理规划有关手续。针对日照挡光等信访问题，由区（市）政府负责解决，规划部门依法加快审批。

    提高工程项目验收效率。专项验收同步进行的，不得设立前置条件；在项目建设过程中加强动态监督管理，指导督促建设单位提前做好验收准备工作，认真落实审批要求，及时委托完成测绘成果，达到“项目建成、验收完成、测绘完成”的效果。同时，推行“统一窗口受理、统一现场验收、统一送达文件”的竣工联合验收。

    配套费：收费环节将进一步缩减

    拟改革住房项目收费环节。在不违反法律法规的前提下，根据建筑市场主体信用考核情况，调整房地产企业开发建设项目的行政事业性收费和政府性基金收费环节，并指导中介机构通过合同承诺方式调整收费环节。对符合调整收费环节的，由相关主管单位明确收费时限和措施，减轻房地产企业资金压力，促进房地产项目加快推进。将进一步简政放权。崂山区、城阳区、黄岛区及红岛经济区的建设项目（含工业项目）城市基础设施配套费征收标准，由区政府（管委会）根据配套建设内容自行确定，报市政府备案后予以公布。

    预售资金：优先用于工程款支付

    还将调整对商品房预售资金的监督管理办法。将房地产预售资金监管作为商品房开发项目收费、工程款支付的保障，通过监管协议约定，对收费、工程款未按要求支付的项目，会同有关部门按约定程序从预售资金中调节补缴。对保障性住房、棚户区改造项目及其他未列入预售资金监管的项目，房地产企业要签订缴费履约承诺书，并采取银行保函、抵押和机构担保等方式加强监管，确保应收尽收。逾期不缴纳的将列入不良信用黑名单。

    出台建筑业企业发展激励政策。拟出台关于扶持建筑业企业发展，加强财源建设工作的相关政策，将在建筑业总产值、缴税、开拓外埠市场等方面做得好的本地建筑业企业，以及把总部设在青岛、所得税在青岛缴纳等对我市贡献较大的外地建筑业企业，纳入重点扶持对象，同时建立重点企业扶持 “绿色通道”，给予一定激励政策，实现我市建筑业税源建设水平稳步提升。

    激励扶持政策主要针对四种情况，一是本地建筑业企业总量较大的，二是本地建筑业企业发展较快的，三是对我市税收贡献较大的本地和外地建筑业企业，四是开拓外埠市场取得突出业绩的。政策将主要从市场信用考核、减少企业资金压力、扶持开拓外埠市场、拓宽企业融资渠道等多方面给予倾斜。

    商品房：放开套型限制及预售价格

    市国土资源和房屋管理局副局长付荣云透露，我市近日将出台 《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》，该《意见》中明确指出，我市将优化住房供应套型结构，全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，满足市场多层次居住需求。对房地产开发企业申报的商品房预售价格实行弹性掌握，不再进行预售价格管理。重点推动适应市场刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目入市。

    还要求各区市多渠道、多方式消化库存商品房。各区、市政府可采用贴息、补助等方式，鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房改造为电商用房、都市型工业地产等，实现消化商品房库存与促进新兴产业发展的双赢。

    新闻内存

    什么是90/70政策？

    90/70政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上。

    存量土地：

    可转型升级或配建公寓

    为进一步提升土地利用效率，促进工业产业升级改造和集约化发展，积极盘活城区老工业区存量土地，加快城区老工业区腾笼换鸟步伐，市国土资源和房屋管理局制定出台了《青岛市人民政府办公厅关于盘活城区老工业区存量土地促进产业转型升级的意见》，于7月1日正式实施。

    市国土资源和房屋管理局副局长付荣云介绍说，《意见》的核心内容主要包括几个方面：首先是明确了转型升级模式，既可采取保留原工业用途，通过技改等方式进行升级改造；也可通过利用原有建筑物或经批准拆除原有建筑物后重新建设，转型为符合规划的服务业项目，并可配建一定比例的人才公寓。同时，针对不同的存量土地特点和转型升级要求，提出了原土地权利人自行改造、联合开发、政府主导开发三种转型升级开发模式，拓展了转型升级路径及方式。在此基础上，对利用原有建筑转型升级、拆除重建转型升级、零星国有土地改造提出了土地支持政策。

    《意见》的发布实施，将为城区老工业区企业提供崭新的转型发展道路，将最大程度地减少企业转型升级的成本投入，将为全市实施“三创”行动提供土地资源支撑，将为现代服务业、战略性新兴产业、创意产业、养老服务产业等国家重点支持产业的发展提供空间保障。

    此外对于用地供应，我市将科学编制住房开发建设规划及年度实施计划，合理制定住宅用地年度供应计划。在建住宅用地规模过大或新建住房消化周期过长的区、市，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的区、市，根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。优化住宅用地供应管理，稳定、均衡供应住宅用地。

    保障房：

    购租存量房用于公租房

    在保障房建设方面，我市将完善住房保障方式。加大租金补贴力度，建立健全实物保障和货币补贴并重的住房保障和供应体系，适度扩大补贴发放范围，对符合条件的低收入家庭发放租金补贴，增强其通过市场租赁住房解决住房困难的能力。此外还将加大房源筹集力度。存量商品住房规模较多的区市，应回购或租赁部分存量或在建商品房，用作公共租赁住房。鼓励企业较为集中的各类开发区、工业园区和产业园区，组织集中建设公共租赁住房，主要用于解决园区内创新、创业人员、创客以及企业外来务工人员、新就业职工的住房困难问题。大专院校、科研机构以及用工规模较大或者引进人才较多的企事业单位还可利用自有存量国有建设用地建设公共租赁住房，主要解决引进人才过渡性住房需求。（记者 孙静芳）

    6月份全市新建住房销售1.3万套 二手住房成交5887套 成交量均达到2014年以来的最高水平

    核心提示

    已执行9年的 “90/70”政策正在从全国性楼市调控中逐步退出。继南京、杭州、天津、四川等多地在去年修正或取消该政策后，我市也将于近日正式取消“90/70”政策，全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，以满足市场多层次居住需求。

    ◆ 背景

    为遏制高房价而限制套型

    2006年，为调控楼市过快上涨，建设部等九部委联合制定了 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，俗称“国六条”。其中就新建住房结构比例作出规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。简称为“90/70”政策。“90/70”政策出台核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理，让更多的人能够买上房子。这一政策对房地产市场结构的改变起到了不小的作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。自2007年开始，岛城商品住宅供应中90平米以下产品已占到了市场总供量的50%以上，如果再加上历年供应的保障房，足以超过当年住宅总供应的70%。

    不过记者在采访中了解到，这一以降低购房总价、支持刚需购房为初衷的政策，出台后不久便在不少城市中被房地产开发商、地方相关部门合力 “规避”，并未得到彻底落实。从执行的“名存实亡”到多地 “公开取消”，“90/70”政策的退出正折射着近年来楼市结构的调整，以及“去行政化”调控思路的转变。

    ◆ 问题

    催生了一批“一房N证”

    多位房地产人士向记者透露，其实“90/70”政策在很多地方早已形同虚设。有些开发商通过变相“篡改”，催生了一批“一房N证”的新建商品房，即一套房子两个或多个产权证。在限购政策出台之前，很多二三线城市中，类似两套60平米组合成一套120平米的房子的现象比较普遍。比较极端的例子是，2007年温州一别墅楼盘为保证在“90/70”政策下通过审批，将一套600多平米的别墅分割成8套，用连廊、花架、车库等进行连接。

    还有的开发企业为了应对“90/70”政策对户型面积的严格限制，早在委托建筑设计公司做方案时就做了“两手准备”，比如要求房子还是按大户型设计，但其中要设计分隔墙（今后可以随时打开），这样变“两套”，就可达到“90/70”政策的报批、报建要求。对于开发商来说，中大户型利润更高。

    业内人士分析，开发商一房多证有一定政策风险，而购房者购买这样的房子在贷款、转让时会有不少麻烦，买卖过程中也多存在隐瞒、欺骗等诸多问题。

    ◆ 现状

    多地公开取消“90/70”限制

    自2014年以来，业内对于“90/70”政策取消的呼声日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一调控政策。

    2014年2月，南京出台住宅用地“90/50”政策，明确规定在商品房用地出让时，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

    杭州也在去年7月对这一政策进行了“口头调整”。据杭州市国土资源局相关部门人士介绍，从去年7月份开始，杭州新挂牌的土地不再对产品户型的套型建筑面积进行限定。

    更为直接的是天津。去年10月17日，天津在明确取消房地产限购的同时，宣布调整 “90平方米以下户型占70%以上”等限制性规定，至此天津“90/70”政策公开取消。

    今年年初，四川省宣布对地方政府住房消费政策进行集中清理，全面取消包括限购、限价、“90/70”等在内的行政干预政策，并表示鼓励开发企业根据区域城市功能定位和市场需求设计适销对路的产品。

    ◆ 原因

    房地产市场回归市场化

    如果说之前“90/70”政策的“名存实亡”更多源于开发商自身的“逐利”，那么如今多地公开取消该政策，则是基于近两年房地产市场形势的变化。

    “房地产市场需求改变，‘90/70’政策已失去了继续存在的必要性。”科威不动产青岛区域总经理孙杰指出，2013年、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’政策成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。”而从今年房地产“去行政化”调控思路来看，无论是限购的取消，还是限贷的放宽，均在一定程度上刺激着改善性住房需求的释放。“居民有居住条件改善的需求，这是历史的大趋势。”孙杰说。

    “明确取消‘90/70’政策，是政府的一种勇气。”在青岛市房地产经理人俱乐部副秘书长龙江看来，过去有很多房地产政策在被发现不符合实际的情况下，既不执行也不废除，这并不利于市场的平稳规范运行。

    “针对当前的楼市现状，取消套型比例限制，是为了贯彻落实国务院关于房地产市场分类调控、因地施策的总要求，充分发挥市场在资源配置中的决定作用和更好地发挥政府作用。同时这也意味着房地产市场将进一步回归市场化，未来的市场供应将由需求决定。”我市国土资源和房屋管理局副局长付荣云指出，我市近日将出台的《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》明确指出，为优化住房供应套型结构，全面放开商品住房套型建筑面积比例限制，满足市场多层次居住需求，对房地产开发企业申报的商品房预售价格实行弹性掌握，不再进行预售价格管理。