NO.1 政策

    利好连环出击 楼市迎来“最宽松时代”

    2015年的楼市，可谓是政策暖风频吹，从中央到地方各种利好政策不断出台，并且央行也不断出手降准降息。在各种政策的综合作用下，楼市迎来了全面宽松时代。今年上半年，在利好政策刺激下，沉寂了一段时间的岛城楼市活跃起来，先前观望的购房者纷纷出手，楼市再次迎来了量价齐涨的局面。

    “3·30”新政带来转折

    回顾今年上半年的楼市政策，我们不难发现“3·30”新政带来了楼市的全面转折。3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。财政部发布通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

    在业内人士看来，“3·30”新政对盘活公积金使用效率的意图表现明显，同时有利于“卖旧买新”的改善型需求利用公积金买房。此外，营业税调整将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应，促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。其实自去年开始，楼市政策就不断松绑，两步走解除限购重新开启了楼市政策宽松阶段，随着“3·30”新政的出台，购房者观望情绪逐步消散。尤其是大大刺激了改善型需求，从而达到库存量去化加快，成交加快。有数据显示，“3·30”新政后，客户咨询量和楼盘上客量增加明显。

    信贷政策上半年唱主角

    今年上半年，不少购房者会感觉到信贷政策的宽松，降息降准接连出台，也使其成为楼市政策的主角。今年2月5日和4月20日，央行先后两次宣布下调存款类金融机构存款准备金率。不仅如此，上半年央行进行了三次密集降息调整，分别为3月1日基金准率由6.15%下调至5.9%；5月11日下调至5.65%，6月28日再次下调至5.4%，最新房贷基准利率也刷新十年来的“最低线”。

    无疑，信贷政策成为上半年最受关注的利好。对于购房者来说，降息直接作用明显，因为降息能降低其购房成本，减缓还款压力，一定程度上会刺激购房者买房。对于开发商而言，利好政策会让开发商比较乐观，推盘比较积极。而市场情况也印证了这一事实，尤其是在出现史上最低利率5.4%后，购房者的买房热情被完全调动起来，一些想趁机出手的客户开始了看房之旅，售楼处也迎来较多的看房者。有业内人士表示，上半年的利好政策将有效促进下半年的楼市稳定回暖，同时刚需购房者的集中释放，也将减轻库存压力，房地产市场回归到火热状态指日可待。届时，或将再次迎来房贷降息的好消息。

    本地政策更接地气

    上半年，楼市除了迎来了国家层面的政策利好，青岛市也出台了一系列更接地气的利好政策。年初，青岛市颁布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，在青西新区购买单套新建商品住宅，建筑面积达到70平方米以上并取得房地产权证的人员，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女均可在新区购房申请落户。这里所说的新区是指青岛黄岛区（不含青岛经济技术开发区）和青岛红岛经济区。2014年青岛限购政策的全面放开，2015年户籍新政对新区又有“优待”，显然这也助推了新区楼市在上半年的火热。不仅如此，4月29日，西海岸新区出台“房产新政11条”，涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业、创新村改安置模式以及实行公积金异地缴存本地贷款等11个方面，是一套利好“组合拳”，无疑为西海岸楼市火热打下了政策基础。

    信贷方面，6月1日起，青岛在全市范围内开展住房公积金异地贷款新业务，为省内其他城市缴存住房公积金的青岛市民在本市购房提供更多政策支持。

    NO.2 土地

    井喷过后是平静 土地市场进入“新常态”

    市场是楼市的风向标，不过今年上半年土地市场则与楼市步调相反。回顾2015年上半年的楼市，新房和二手房市场的逐步火热让人印象深刻，相比起来，土地市场则是先火后冷：在年初火爆开局，之后便陷入沉寂，时至年中仍没有亮点。

    土地一月成交超百宗

    去年，岛城楼市虽然平静，但是土地市场火热，尤其是去年下半年，各家房企在土地市场上争夺激烈。而今年上半年，岛城土地市场给人一种遇冷的感觉，据锐理数据统计，2015年上半年，青岛市土地招拍挂市场共交易商住用地143宗，面积6200.31亩，其中成交118宗，成交面积4983.43亩，成交总金额约137.94亿元，与去年同期相比，成交宗数减少了54宗，成交面积下降47.6%，成交金额下降3.2%。另有25宗商住用地流拍或因故中止出让。在土地供应上，2015上半年青岛市共新增商住用地供应44宗，面积1913.2亩，比2014年同期减少162宗，面积下降84.2%。

    由于青岛市在上半年开始实行土地出让网上交易的新政策，1月份的土地交易量出现井喷，在上半年143宗商住用地交易中，1月份就成交106宗，成交总金额约103.49亿元，创下自2011年2月份以来青岛商住用地招拍挂成交的单月最高纪录。2月份以后青岛市土地出让开始实行网上交易的新政策，则出现了断层式的下滑，仅成交2宗地，成为上半年成交量最少的月份。随后的四个月，也只有35宗地块交易。

    郊区土地市场不断发力

    随着“大青岛”战略的稳步实施，青岛城市发展逐渐 “西进北扩”，在土地市场成交量上出现了相应的趋势。记者注意到，从各区域成交情况来看，由于主城区商业配套日渐饱和及周边区域拿地成本较低、潜力空间大，商住用地成交逐渐呈现郊区化态势。今年上半年青岛市商住用地成交主要集中在郊区的原胶南、即墨、胶州三个区市，土地成交面积占到全市总面积的一半。此外位于北部城区的城阳和高新区由于适中的价格、发展潜力较大等优势吸引不少开发商的关注，商住用地成交占全市总量的18%。业内人士表示，随着城市开发进程的加快，城市建设日趋完善，土地供给减少将是一个长期的趋势。

    对郊区土地而言，虽然成交量较为集中，但是市区地块仍然占据了价格高地。1月20日，海尔地产经过150轮的竞价击败万科、保利、中海、华润四家大鳄，以6500元/平方米的价格抢得市北区蚌埠路11号及周边区域，溢价率47.9%，总价达到22.73亿元，成为今年上半年青岛土地市场上成交的单价最高、溢价率最高、总价最高、竞价轮数最多的四“最”地块。此外，金地与麦迪绅联合体拿下的浮山新区F1-5-1地块，金科地产摘得的瑞昌路141号原专汽厂地块，中海击败鲁能抢得的海岸路22号乙原国棉二厂地块等都是今年上半年出让的重量级地块。

    本土房企看好后市疯狂拿地

    虽然今年土地成交量下滑，但是价格仍然坚挺。据锐理数据统计，今年上半年青岛土地成交均价276.8万元/亩，平均楼面地价2048元/平方米，而2014年这两个数字分别为172.26万元/亩、1400元/平方米，每亩土地均价涨幅高达60.69%。其中主城区的土地成交均价在今年上半年上涨到了813.36万元/亩。

    2015年上半年青岛市共有超过50家开发商和个人在商住用地市场拿地，总花费达到137.94亿元，其中有三家开发商的拿地总花费超过10亿元。最 “土豪”的开发商当属海尔地产，先后4次出手，分别在市北、崂山和黄岛拿下7宗地，总面积超过407亩，总花费额27.55亿元。西海岸发展集团花费10.27亿元在黄岛区拿下9宗地；金地与麦迪绅联合体青岛崂山区东盛置业有限公司拿下浮山新区F1-5-1地块也花费了大约10.27亿元。

    从拿到地的房企来看，大多数是本土房企，像银盛泰、城建等大型本土房企在上半年也都有拿地动作，进入青岛的外地大鳄在上半年的土地市场都显得比较谨慎。 本版撰稿 记者 王晓磊

    NO.3 新房

    金三银四红五钻六 新房交出喜人“成绩单”

    2015年上半年，青岛新房市场一改去年的冷清，摇号场景再次出现在售楼处，小长假也不再是“零成交”。在楼市利好政策的暖风下，无论是刚需还是改善购房者，纷纷从观望转向出手。月成交量屡次出现超过万套的火爆场景，新房均价在6月份也止跌回升。

    成交量在明显回暖

    2015年上半年，青岛楼市在新政助推下逐渐回暖，从“金三银四”到“红五月”，最终到“钻六月”，新房成交量成绩单喜人。青岛锐理数据显示，截至6月30日，青岛市上半年新建商品房成交57986套，成交面积6338703.71平方米，其中新建商品住宅成交50500套，成交面积5301813.7平方米。同比来看，新建商品房成交套数上涨36.41%，而新建商品住宅成交套数上涨44.89%。

    从区域上来看，郊区在上半年发力明显，青岛锐理数据显示，截至6月30日，青岛西海岸新建商品房成交14140套，雄据首位；而城阳和高新区成交9354套，占据亚军；胶州则是成交7306套，排在第三位。西海岸新区成交量过万，新区的规划、生态环境的优越以及较多的大房企入驻不无关系。尤其是随着跨海地铁的动工，西海岸新区的优势更加突出。不过值得注意的是，新市北区上半年新房成交6662套，排在第四位，李沧区则是成交6440套，排在第五位。近年来，新都心和东李板块崛起，涌现了大批新盘，不断受到岛城购房者的关注。总体来看，岛城上半年楼市成交量攀升，回暖明显，很多开发商也是更加积极的营销，不但街头举牌越来越多，低价拼杀也成为吸引购房者的重要武器。

    NO.4 新房均价止跌企稳

    “现在楼市价格涨了还是跌了？”房价一直是购房者最关注的问题，从去年开始，不少购房者迟迟不肯出手，就是因为担心房价继续下跌。2015年1月份开始，岛城房价便延续了2014年下半年开始的持续下跌态势。锐理数据显示，上半年岛城新建商品房均价为9270/平方米，同比去年微跌0.53%。不过国家统计局的环比数据表明岛城楼市均价正在企稳。2015年上半年各月环比跌幅均保持在1个百分点之内，其中1月环比跌幅最高，为0.7个百分点；5月跌幅最低，仅为0.2个百分点。

    从百城房价指数公布的2015年1至6月新建住宅均价来看，1至5月岛城房价出现了持续下跌，并且4月份均价开始跌破9000元/平方米，不过从5月份开始，均价开始止跌，最终在6月份迎来了年内首次上涨，最终新建住宅均价定格在8957元/平方米。业内人士认为，这与上半年楼市不断出台的政策息息相关，尤其是连续降息使得房贷成本大大降低。房价的止跌企稳无疑能转变购房者的观望氛围，促使他们出手。

    购房者从观望转向出手

    虽然岛城新房成交量不断上升，不过下半年还有新盘入市，老项目加推不可避免，库存压力仍然不小。不过众多业内人士仍然看好下半年楼市的表现，像地产大佬任志强就喊出：今年房价肯定涨，再不买房就晚了。

    一些新盘营销经理认为，2015年下半年楼市还将更加火热，不过对于开发商来说，优惠让利才是跑量的关键，这也让下半年的楼市更加看点多多。楼市观察人士张先生表示，今年上半年，同比2014上半年，各项指标均明显好转，价格也出现小幅反弹。相对2014年下半年则稍逊一筹，价格也基本持平。市场整体态势来看，已经走出低谷状态，成交温度将延续，价格随之稳中有升。青岛锐理总经理马光明则认为下半年的楼市会比上半年的成绩更好，因为政策层面会持续宽松。不过他认为，虽然下半年青岛楼的成绩将会不错，但是除了资源稀缺的主城区部分地段外，整体的房价不会出现多大程度的上涨。同策咨询研究部总监张宏伟则表示：“短期来看，楼市下半年成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲，接下来几个月势必会出现涨价现象。”

    今年上半年，岛城二手房市场突然火了起来，尤其是“3·30新政”之后，随着改善需求大举入市，周成交量千套以上成为常态，月成交量更是不断刷新近年纪录。青岛链家数据显示，2015上半年岛城二手房共成交18977套，相比去年上半年11983套的成交量，同比上涨58.37%。

    成交量持续火热呈现回暖趋势

    上半年，岛城二手房各月成交数据走出了一个“V”型走势，1月岛城二手房成交量迎来开门红，2月受春节影响成交量跌至低点——1407套，从3月份开始成交量不断上涨，4月份、5月份成交量不断刷新近年纪录，最终在6月份以4404套的成交量新高为上半年划上完美句号。记者注意到，自2015年3月份以来，各月成交量上涨情况十分明显，尤其是3至6月同比2014年差距之间拉大，也证实着2015年上半年市场的火爆程度。

    从成交区域来看，2015年上半年，市南区成交3208套，市北区成交6521套，李沧区成交2492套，黄岛区成交3219套，崂山区成交1629套，城阳区成交1877套，高新区成交31套，中心城区（包括市南区、市北区、李沧区、崂山区）共成交13850套，中心占比72.98%。从数据上可以看出，二手房市场的火爆从市区延伸到周边区域，呈现全面开花局面。

    上半年青岛二手房价格也开始回暖，据某网二手房数据监控中心数据显示，1月份挂牌均价达到最低值为14858元/平方米，6月份最高为14877元/平方米。虽然同比去年价格处于低位，但整体来说二手房价格开始呈现回升趋势。

    改善群体大举入市，支撑楼市复苏

    “2015年上半年，二手房市场异常火爆，主要原因在于去年市场的平淡积压了很大部分的潜在置业需求，导致今年市场上客户大量涌入市场。”青岛链家市场部分析师刘烁分析说，房价轻微上调对置业者消费心理产生影响，刺激一部分置业者不再维持观望态度而选择快速入市。根据链家网监控数据组监控数据显示，链家新增房源的面积结构不断发生变化，最为明显的变化是面积在140平方米以上的房源数量占比不断加大，说明在近期市场改善型置业者占比不断增加。同时记者了解到，买房群体年龄逐渐低龄化，很多置业者年龄在30至40岁之间。据刘烁介绍说，一般会产生置业心理的三个阶段分别是结婚、孩子上学及养老。而近期为孩子购买学区房与以小换大的置换型置业者较多。

    从今年3月30日的楼市新政即二套房贷首付降低、营业税免征门槛降低，到年内三次降息降准，再到100多个城市密集放宽公积金贷款申请门槛，这些政策调整的目的明确，一步步地将潜在的购房需求释放出来，改善型购房者加速入市，支撑起楼市复苏，加快促进市场繁荣。

    延续火热状态，未来市场仍有看点

    6月份，二手房成交量突破4400套，网签量创造了25个月以来的新高，这无疑让人们更加看好下半年的二手房市场。“现在青岛房价的波动应该是以平稳为主，但是成交情况还能不能一如既往得火爆，对于现在的市场情况而言还无法确切把握其规律性。”刘烁表示。但从青岛链家内部情况来看，客户到访量还是比较可观的，这种情况应该会在下半年维持一定的时间。太平洋房屋山东总部副总经理江世杰认为，下半年会延续上半年相对稳定的降息降贷政策，随着供需关系的改善，预计每月的二手房成交量将维持在4500套左右。

    “房价方面，新房均价将会保持稳定，二手房房价要分区域来看，交易活跃的成熟区域，尤其是以市南、市北、李沧、崂山等主城区为代表，优越地段的房价在改善置业者的带动下将会有小幅上涨。”业内人士认为，在各种政策的加持下，青岛楼市复苏的势头还将进一步延续。而房价随着各种货币政策的发布也有上涨势头，但短时间内不会有较大起伏，建议有意向的购房者在这段时间赶快入市。降息、降准无论对于楼市还是购房者都是比较大的利好，将会重振楼市信心，刺激更多购房者入市，由此可以预测未来市场还将有进一步的上升空间，预计7月二手房市场将持续火热。（记者 王晓磊）