伴随着多重政策利好消息，楼市进入“金九银十”传统旺季，房企也期盼着在这个季节会有个好收成，准备好了充足的产品在这两个月上市，面对这眼花缭乱的市场，置业者该如何选择？投资者又如何能选择到升值潜力大的产品？

    纵观青岛楼市，从青岛锐理提供的数据来看，对比2015年与2014年前三季度青岛市板块成交前10名数据，胶州、李沧、城阳、西海岸这四大板块依然是青岛的成交主力。青岛锐理顾问部总监刘晨认为，随着西海岸连接主城的交通网日渐成熟，大青岛的三城联动格局已初步显现，已由之前的单一北向发展到如今西翼、主城、北翼并重发展。因此，刘晨认为未来青岛楼市的发展趋势应该是“短期热点看李沧的李村、世园板块，中期则看好李沧交通商务区、城阳东部，远期是西海岸”。对于刚需购房者来说，业内人士建议瞄准新都心、李村等发展相对成熟，配套相对完善的板块，生活便捷，有保值性；作为投资需求，可考虑布局城阳西部与西海岸，在五年内有较好的升值潜力。

    刚需腹地竞争“白热化”

    从前八个月青岛区域成交前十位数据来看，李沧区中部（李村）、北部（十梅庵）板块表现强势，同比增长率分别达到80%、130%，中央居住区板块今年也有多个新盘入市，带动成交量激增重新入榜。世园会板块的竞争更是趋向白热化，“金九银十”将扎堆入市。日前，记者在金水路万科生态城看到，海尔博悦澜庭、新城香溢紫郡、卓越皇后道的售楼处紧挨着，形成了售楼处一条街，而往西走不远就是绿城理想之城售楼处，此外和达璟城也在附近。据其中一房企销售人员介绍，他们计划在“金九银十”期间推出新品，此前一直以品质著称的该房企今年转型建造年轻人买得起的房子，不仅对户型进行了改善而且定价也很亲民，该销售人员告诉记者，他们已经积蓄了近千意向客户，预计去化率将有很好的表现。

    据青岛锐理顾问部总监刘晨分析，从发展现状来看，李村东部多家房企大鳄共同造势，短期内世园板块热度应有增无减，而交通商务区板块仍需大型厂企搬迁、环境改善、商业升级等多方因素的改进才会逐渐由居住价值洼地实现转型。由此判断，作为市区刚需的最后一站李沧区，短期内热点是李村和世园板块，中期则会向西部交通商务区转移。

    城阳东部承接刚需北移

    近日，记者在城阳某售楼处遇到了一90后购房者王小姐，她告诉记者，她在李村工作，然而李村周边的房价在万元左右，这对刚工作的她来说负担太重，所以才考虑到城阳购房，上下班大约坐车三四十分钟，但是房子的总价却降低不少。近年来由于房价万元线不断北移，城阳东部已成为接棒李沧的第二刚需腹地。

    从青岛锐理提供的前八个月区域成交前十名数据来看，持续火热的城阳中心区由于可供建设用地的缩减，成交进入平台期，同比仅呈现5%增幅，排名也下滑2位，而城阳东部区域却正在升温。随着可供开发用地量的减少，城阳中心区已由原来的刚需聚集地转向改善区域，购房者对原先中心区的认知在不断东移，青银高速以东片区被逐步认可，作为区域发展的主方向，刘晨认为，在未来1-3年内，城阳中心的热度将不断东移。

    西海岸配套成熟未来可期

    西海岸近几年一直是购房者青睐的热点区域，随着交通网日趋成熟、产业配套完善、人才聚集度越来越高，西海岸楼市也越来越火热。

    从规划层面来看，西海岸新区是国家级经济新区，青岛市投资招商的重中之重；从产业发展情况来看，西海岸大项目云集，近期又在北京召开西海岸招商会，一举签订投资额3000亿项目，其中超过百亿元的项目有10个，而且将成为工业和信息化部全国唯一授权的“大数据技术与应用人才实训基地”；从基础设施建设情况来看，海底隧道再次降低收费，M1号线规划已通过，日前发布了土建工程施工招标公告，预计年底将开工建设，这意味着“西宿东工”的成本将越来越低；从商业配套来看，长江路、香江路商业中心已发展成熟，海尔信息谷、东方影都未来有大量的商业配比。因此，从五年周期来看，西海岸无疑是青岛市的热点所向。（记者 綦峰岩）