原标题：2016楼市猜想

今天，2015年将划上句号。这一年的楼市虽然有起伏，有波折，但一切终将“尘埃落定”。对于关注楼市的人士来说，他们的目光已经开始聚焦在2016年的楼市。

明天，将迎来2016年。新的一年岛城楼市将何去何从？政策、土地、成交、房价、户型、配套……楼市的变动因素太多，因此也会让人有更多的不确定感。但是，透过楼市过去的走势，我们仍不难看出一些端倪，做出一些猜想……

■2015年可谓楼市“政策年”：降息、降库存、降门槛成为热门词汇

■2016年政策“暖风”继续吹：房贷、利率、户型、区域仍是关注热点

房贷利率下降空间不大

今年房地产利好政策频频出台，其中最受关注的就是降息，使得房贷利率在一年内降了五次。对于身负房贷的购房者来说，他们中有不少人是在翘首期待明天也就是2016年1月1日的到来，因为按照次年1月1日生效的调息原则，从2016年元旦开始，他们将真正享受到2015年五次降息的“利好”，也就是说他们的房贷月供金额将会大大省下一笔。据了解，在今年经过连续五次以0.25%的幅度降息之后，五年期以上的商业贷款基准利率已从年初的6.15%下降到了现在的4.9%，下调幅度超过20%。针对房贷月供金额，记者算了一笔账：以贷款100万元20年还清、等额本息还款计算，按原来商业贷款6.15%的利率，总共将需支付约174万元利息，每月还贷7251元。而从2016年1月1日开始，新利率为4.9%，这笔房贷的总还款额将降至大约157万元，月均还款6544元。也就是说，5次降息后，房贷月供金额每个月可少还707元。

或许是降息利好的推波助澜，2015年岛城楼市新房、二手房成交量引人瞩目，尤其是新房成交量更是直逼楼市火热的2013年。对于不少购房者来说，今年降息这么过瘾，明年的降息政策是否还会如此给力？明年会不会再突然加息？对此，随着年底一波波年度投资策略会，机构们也纷纷抛出了自己的预测。国泰君安首席宏观分析师任泽平预计，2016年将有1次降息和5次降准。民生证券研究院执行院长管清友认为，2016年降息的次数将明显减少，降准的次数不会少于今年。其中，存款利率已经降至建国后最低水平、降息边际效应下降、CPI和PPI相较今年略高以及商业银行的挤压，是央行不会轻易降息的四大理由。“从目前的经济走势看，低利率会成为常态。”岛城有业内人士表示，明年还会有降息，但不会像今年这么多，“现在利息已经挺低了，降息次数太频繁很快会进入负利率区间。”

 首付比例将成调控手段

今年房贷首付比例降低的政策不断出台，无论是商业贷款还是公积金贷款，不算是首套房还是二套房，都能享受房贷首付比例的政策利好。不少业内人士认为，2016年楼市将继续迎来“政策暖风”，因为在中央经济工作会议出台的指示精神中，加速房地产业的去库存是2016年的重点任务之一。“加快去库存等刺激楼市政策预计将在2016年密集亮相。”中原地产分析师张大伟表示，除了推迟房产税出台外，还有商业贷款首付继续降低、调整普通住宅界定标准、直接购房减免税费+补贴以及继续宽松信贷政策、继续降低房贷利率等手段。对此，楼市观察人士表示，降低商业贷款的一套房、二套房的首付比例，将可能成为调控的主要方法，比如，首套房首付由25%下调为20%，二套房首付由40%下调为30%，都有较大可能性。如果真是这样，那置业者的入市门槛将会进一步降低，换房族的入市热情也将明显提升，这对楼市去库存将会带来很大促进作用。

此外，对于房产税政策也一直牵动着购房者的心。2015年8月份，国家级权威媒体透露：房地产税法草案正由全国人大预工委牵头抓紧起草，财政部配合立法。财政部财科所原所长贾康介绍，草案经过人大审议通过后会向社会公开征求意见，如果意见较多，将再进行二审和三审。按之前的立法惯例，一般的立法草案审议三次后就可表决通过。不过由于房产税税法牵涉到财政部、国家税务总局与地方政府的利益调整与协调，内容复杂。同时在房产税立法和改革过程中，需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。此外，开征时机、如何开征、要不要设“免征额”等都是争议焦点。因此有业内人士猜测，或许2016年内房产税税法不会出台。

户型面积 大户型成主流

面积大、总价高、税负高，一度楼市中大户型的销售情况可谓萎靡不振，不少项目也因少数大户型没有销售而造成迟迟不能清盘。不过随着市场的变化，大户型的遭遇明显得到了改善。记者在采访中了解到，自从10月底中央决定全面放开二孩后，岛城楼市就已发生了一些变化，比如走货较慢或者成交占比较低的大户型产品，成交的速度已开始明显加快。

对于大户型来说，2016年“全面放开二孩”落地，并以法律的形式确定下来，是实实在在的利好。因为很多购房者在买房时并没有考虑到要为二孩留一个房间，如今“全面放开二孩”落地，换房也就成为一个现实问题。因为拥有两个孩子和拥有一个孩子的住房需求是不一样的，特别是如果两个孩子一男一女，再需要老人照顾孩子的话，其住房需求的指向将是四房五房等多居室，这无疑都将是大户型。不仅如此，“90/70政策”在今年已取消，更是解除了大户型所受的限制。所谓“90/70政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求新建住宅项目，套型建筑面积90平方米以下的户型必须占整个项目的70%以上。有关机构的分析报告认为，目前我国三房或以上住宅占中国住房存量的比例不到40%，未来房产销售将逐渐向大户型倾斜。并且随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

因此，开发商出于购房者需求的变化，已经针对性的调整产品规划，增加大户型的供给量。比如岛城一家地产项目2016年刚需产品和改善产品比例或调整到6:4，一些大型房企在2015年拿下的地块很多也是为了改善型需求做准备。“贴近市场需求，借力营销是房企擅长之举，明年中大户型产品的供给将有所加大。”有业内人士表示，2016年楼市中大户型成交比例将进一步提高。从2016年开始，大户型或将走俏楼市，成为提升楼市销售数据的一大利器。

 热点区域 地铁盘仍受宠

日前，青岛地铁3号线北段开通，青岛地铁时代也随之开启。根据最新规划调整，至2020年我市将形成由11条轨道交通线路联通的立体交通，全长470.4公里，而远景年规划路网将由16条线路及2条支线构成，全长807公里。届时，几乎涵盖整个大青岛的立体交通网将形成。而从具体规划来看，有三条线路完全在市内穿梭。其中，包括已经半幅开通的地铁3号线，还有4号线和5号线，地铁联通的“1小时生活圈”遍布大青岛。

地铁之于青岛，改变的不仅仅是人们的出行，更将深刻改变城市的格局和楼市的版图。由于地铁具备快速、便捷等原因，其引导城市购房需求从房价较高的城市中心区域向房价相对较低的其他区域流动，往往能带来楼市地图的深度改变。城市区域之间及城市内部分化将减弱，曾经的郊区进入城市化的阶段，大量人口正在进入近郊区地段，未来也会走城市中心的道路。伴随地铁的延伸，岛城的楼市版图也在不断变化。对于购房者来说，如今买房又多了一条重要的参考标准，就是房子附近有没有地铁站。记者走访发现，地铁盘显然已经成为各家开发商们争抢客源的法宝。如今岛城打着地铁概念涨价的楼盘不在少数，刚刚开通的地铁站口，更是有不少开发商借地铁之名宣传项目。不过地铁盘众多，购房者2016年买房更需擦亮眼睛，因为找好热点城市的潜力区位很重要。

不仅是住宅，商业项目也能感受到地铁带来的变化。有人说“地铁一开，黄金万两”，的确地铁商业是岛城之前从未有过的物业形态，相比其它商业地产，也有着自身独特的优势。地铁周边的商业，带给消费者最大的体验就是便捷。对于如今生活节奏不断加快的上班族来说，地铁周边的商业配套属于 “必经之地”，触手可及，因此也格外受关注。 （记者 王晓磊）