原标题：首套房房贷首付最低20%

    银行房贷政策进一步宽松！昨日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。由此计算，首套房首付最低可降至20%。同时，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。记者采访了解到，房产人士认为此举有利于拉动房屋销售，银行个贷负责人称可降低市民买房门槛，而券商投顾认为对房地产股票是个短期利好。未来究竟影响如何，还需时间检验。

    二套房首付降至最低30%

    记者获悉，青岛目前“限购”政策已全面解除，因此将享受此次房产新政。

    通知要求，在此基础上，央行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

    值得一提的是，银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

    农行青岛市分行个贷部相关负责人李怡表示，在过去的一年中，我国房贷政策历经了去年的330新政 （3月30日发布的房地产政策）和930新政（9月30日发布的房地产政策），其中330新政主要针对二套房首付比例进行调整，首付比例从60%下调为40%；930新政则将一套房首付比例从30%降低为25%。“这次新政主要是对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。”

    330新政

    ■缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%（最低30%调整至20%）

    ■拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%（最低60%调整至30%）

    ■对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%（最低60%调整至40%）

    分析 化解楼市库存信号意义明显

    “这是继去年330新政等后，房贷首付政策的再次降低，本次调整可以理解为首套房首付下调5个百分点，二套房首付下调10个百分点，意义重大！”国君地产侯丽科等对首付降低政策这样点评。他们认为，该政策出台是为了进一步加快非限购城市去库存（限购城市特指北上广深及三亚），通过销售端的回暖带动投资端企稳，对目前预期较为悲观的楼市注入一剂强心针。2015年房地产开发投资增速仅为1%，土地购置面积和土地成交价款同减31.7%和23.9%，整体较为低迷。

    在政策影响方面，他们认为地产长周期见顶，房价高位，政策放松所带来的成交活跃有待观察。但较之货币政策的刺激，降低首付对二三四线楼市有一定刺激作用，尤其是对改善型需求，中长期而言对楼市将产生较强支撑。而效果仍需要看银行层面的执行意愿，预计新政对成交量的提振和加快去库存有一定作用，但不会过高。

    在政策走向上，他们表示，此次首付降低只是中央经济工作会议以来化解楼市库存的第一步，信号意义明显，预计降准降息、财政补贴、税费优惠等政策将加速落地，在资金和政策双重宽松的环境下，房地产市场销售改善态势将延续，投资端企稳可期。

    影响 降低购房门槛拉动房屋销量

    “相似的政策在7年前就实行过，当时在拉动房屋销售方面作用非常明显。”青岛时代纵横房地产咨询管理有限公司总经理张百忍接受本报记者采访时说，由于之前有过先例，并且还产生过积极影响，他对本次房贷最新政策的前景较为乐观。他认为，这一政策对首付支付能力较低的市民有积极影响，有利于降低初次购房门槛，在一定程度上能够拉动岛城居民购房。此外，张百忍还表示，虽然之前已经有过成功先例，但7年前房产行业的情况与现在有一定差别，未来房产行业情况究竟如何，仍需时间加以检验。

    除张百忍外，科威国际不动产青岛分公司金融法务部经理徐彤对本次房贷新政看法同样较为积极。“在过去的一年里，岛城房产市场逐渐回温，这一政策的落地实施将进一步引导2016年房产市场的稳定发展。”徐彤说，房贷新政是对中央去库存总规划的呼应，在一定程度上必然有利于拉动房屋销售，但要想看到这一政策的成果，可能仍需等待1-2个月。“虽然央行房贷新政已经落地实施，但其他各级银行都需依据本政策制定符合自身情况的章程，具体的效果如何还需要观察一段时间。”徐彤说。

    对于这一房贷政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“此次政策的出台，实际上贯彻了2015年以来去库存的政策导向。而且从市场预期看，能够较好撼动去库存市场的绝招，只能是商业银行贷款政策的继续放松。”

    对改善型住房刺激作用更大

    “暂时还没接到总行通知，如果各银行下调5个百分点，我们应该也会下调。”昨日下午，岛城多家银行个贷负责人受访时均这样回复。

    此次新政对市民购房贷款会产生什么样的影响呢？农行青岛市分行个贷部相关负责人李怡认为，此次新政降低刚需购房者买房门槛，可以进一步拉动刚需购房者买房。他认为，此次新政尤其对刚毕业不久、准备买房的小白领产生积极影响。“他们积蓄不多，但是月工资可能较高，所以对他们还是比较适用的。”

    李怡给记者算了一笔账，以100万的销售价格、20年期和4.125%的按揭贷款利率测算，30%的首付比例下，首付30万，月供约为4300元/月；20%的首付比例下，首付20万，月供约为4900元/月。首付下降和降息降准预期的双重影响下，对改善型住房需求的刺激作用更大。

    另一家股份制银行个贷负责人周总也持同样看法，不过他也提到，首付比例下调后，月均还款额也增加，这也相应加重了购房者的负担。“从目前银行客户贷款情况看，贷款首付低于30%的情况占比还是比较小，首付30%还是大多数市民的选择。”

    “个人房贷政策针对的是需求端的刺激，这次首付款的再次放松与市场预期一致，但单个政策的效力有限，尤其是去年非限购城市的需求已经过了一轮比较集中的放量。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹说。

    利好房地产股维持“增持”评级

    此次房贷新政推出，对房地产股票将产生什么样的影响呢？

    对此，中泰证券青岛营业部首席投资顾问李艳分析认为，首付比例降至20%对于地产股有一个短期的刺激和提振作用。表面上来看，有利于刺激一定时期内的购房消费需求，对于地产商目前低迷的行情形成提振，地产相关企业业绩收入下滑或许能得到一定缓解，这是建立在新政出台后，部分对房屋刚性需求的消费随之得到释放的基础上，因此短期内对于地产板块是有一定的刺激。

    “但当刚需消费需求短期得到集中释放后，楼市或许再度陷入低迷的局面，楼市消费很可能再次陷入被动。”李艳说，从新政策可以看出决策制定者对于楼市去库存的用心，“该项政策是否可以改变地产企业的长期业绩，接下来还要看时间的验证，毕竟地产板块属于权重，还需要成交量等各方面的配合和拉动。”

    东北证券青岛营业部投顾陈建林表示，地产板块经历前期的深幅调整，估值优势尽显，具备突出的“行业比较优势”，在具备估值优势且政策频繁吹暖风的情况下，他认为应适当加大地产板块的配置，维持“增持”评级，重点推荐优质超跌龙头和“转型”标的,如：格力地产、中天城投、保利地产、华夏幸福、招商蛇口、苏宁环球、宝安地产、金科股份和新城控股等。