原标题：楼市调控持续发酵房贷收紧 新盘入市再现“变奏曲”

    青岛财经日报讯（记者 葛均艳）青岛楼市调控已两月有余，近日，记者走访获悉，随着连续调控政策的发布，市场也慢慢的有了变化。房贷政策方面，四大国有银行全面取消了9折贷款折扣，其它银行基本执行基准利率。另一方面，新房市场价格大幅上调的现象不在，部分项目价格有所回调，但是依旧要求全款购房。业内人士表示，目前市场变局形成期，但是相比较前一轮调控后后市场反应，调整期会更长。

    成交量

    新房二手房成交下滑

    根据网上房地产网成交数据，刚刚过去5月青岛新建商品房成交16516套，成交面积为1757179.6㎡，环比分别下降12.33%和12.15%，同比分别下降39.91%和40.83%。新建商品住宅方面，5月成交13641套，成交面积为1503699.7㎡，同样实现“双降”。

    从各区成交情况来看，5月青岛新建商品房成交最多的区域是城阳区，成交2813套，成交面积为290167.35㎡，位列各区成交面积排行榜的首位；排名第二的是即墨市，5月成交面积为282279.37㎡；紧随其后的则是胶南市，5月成交241232.17㎡，排名第三。同比来看，仅有莱西和胶州两市成交面积上涨，其余各区市均为下降。环比来看，李沧、城阳、即墨和莱西成交面积有所上涨，其余各区市也均呈现下降。

    而二手房的成交量从调控起步阶段就已经很明显，记者从各大房产中介处获悉，目前成交量都少的可怜，很多中介从业者又开始计划另谋职业。去年年底重操旧业的房产中介李先生告诉记者：“3月份首个限购政策发布之时，看房的人还比较多，但是观望的情绪开始出现，随后几轮调控加码之后，观望大军比重增加，很多打算卖的卖不出去，计划买的也放弃购买了。”

    入市量

    改善为主商业盘不少

    从入市情况来看，近几个月的入市量依旧可观。统计显示，6月岛城预计将有36个楼盘新开或者加推，与去年同期的17个新盘上市相比，同比增长超过100%。从区域分布来看，主城四区共计10个楼盘上市；西海岸预计有13个新盘入市，高新区将有3盘加推；城阳2盘；近郊，即墨和胶州共有4个新盘入市，平度和莱西各有2个。

    从新推加推楼盘的户型情况来看，改善性户型依旧是主力。尤其是主城区，大多数项目都是百平以上，对于刚需来说，进城的难度越来越大。从6月份推盘情况来看，崂山区是一大亮点。崂山区将有4盘入市，海尔地产云玺6月首次开盘，该项目定位高端，首开将推出127-167平方米大户型房源；鲁信停云山庄预计加推175平方米房源，均价预计3.5万元/平方米；鲁德海德堡二期预计6月下旬加推，新品有面积在170-500平方米的小高层、洋房、别墅等，价格未定；价格较为接地气的中联依山伴城也将加推，户型包括两居、三居、四居。

    值得注意的是，自限购以来，商铺、公寓和写字楼项目也抓住机遇，争取“半壁江山”。近两个月来，住宅配套底商、公寓、金融区商业办公写字楼、商圈内商铺都在争取投资客的青睐。本月世茂悦海，麦迪绅澎湃岛、金茂湾等项目都将有公寓、商铺等商业项目推新。

    房贷

    政策收紧普遍实行基准利率

    根据青岛农商银行下发的《关于调整按揭贷款利率政策的通知》，首套住房按揭贷款利率统一调整为基准利率上浮7%；二套住房按揭贷款率统一调整为基准利率上浮17%；商用房、别墅执行基准利率上浮22%。通知也规定，如果客户办理该行E家亲产品达到一定标准的可在上述利率定价基准上优惠2%。

    实际上，记者采访获悉，目前四大国有银行已经全面取消了9折贷款折扣，其它银行也基本执行基准利率，这就意味着如果首套房贷款，以100万贷款30年为例，每年利息多还3525元，30年就超过了10万元。

    另外，数据显示，全国12家银行已经停止了二套房贷款。在如此严厉的楼市调控下，整体市场已经开始呈现下行趋势，目前全国范围内房贷收紧正在持续发酵，对于青岛本地房贷情况来看，持续收紧的可能性很大。

    房价

    部分项目开始调整但仍坚持“全额付款”

    从目前岛城新房价格情况来看，相对于成交量的变化，房价依旧“坚挺”。根据锐理新媒体提供的13个片区的新建商品房均价数据来看，5月份，仅即墨、胶州、平度和莱西均价没有过万元，其余各片区新建商品房均价均已超过万元线。市南区依然保持最高，为36593元/㎡，最低是则是莱西市，均价为5377元/㎡。

    5月青岛各区市新建商品房均价同比全线上涨，涨幅最高的是市南区，同比上涨66.66%；环比来看，虽然有涨有跌，但是涨幅完全高于跌幅。5月各区新建商品房均价环比涨幅最高的为高新区，涨幅为30.11%，跌幅最高的黄岛区，跌幅仅为1.85%。

    尽管如此，市场上依旧出现了不容忽视的“变奏曲”。部分新开楼盘在楼市调控的压力下，推盘价格的外在表现开始出现变化。先是主城区外，部分热点楼盘单价回调，而后，李沧等片区有新盘“买送”方式实现单价“回落”，再接下来个别楼盘明确价格“下降”，但是依旧要求全额付款。而从目前实现“变奏”的项目出售情况来看，市场反映敏感，新楼座推出后“售罄”是常态。

    业内分析

    变局会来但是横盘期会较为“漫长”

    放眼全国，楼市已然进入了一个“调整期”，在岛城市场任何一个项目的"风吹草动”都会引起购房者及楼市分析人士的关注。面对目前岛城楼市出现的新变化。业内人士的分析也不尽相同。

    部分分析人士认为，目前市场变局正在形成，在全国调控的大背景下，岛城的楼市调控也会同步跟进。对于投资者来说已经安稳很多。开发企业也会根据自己的个体情况，应对市场变数，及时的回笼资金，房价的下调可期。

    “目前市场的压力不是那么大，尽管调控声音很大，但对于大多数城市而言，还未到伤筋动骨之程度。所以，楼市要回调，周期会比前三次长得多，也艰难曲折的多。”岛城业内人士张百忍从本轮调控特点，开发企业拿地成本及资金流情况综合分析认为：地产商依旧不差钱，今年楼市的横盘期还会延续下去。变局总会到来的，但绝不会那么快，楼市的这轮调控和长效机制的建立，真的还是任重而道远。