房地产评估公司被指违法评估

    记者从前述沭阳县政府办公室整理出的集体会办记录中还了解到，东南电子学校所在地块曾于2010年1月26日挂牌，有客商以4500万元摘牌，后摘牌人被取消竞得资格。当时，县拆管办提供该宗地拆迁安置补偿费用为2746.98万元。

    一年多后，到了2011年6月份，该宗地块出让价升了1倍多，达到10010万元，为何补偿费用不见提高反而大大降低了呢？

    县政府的征收补偿决定书显示，县政府决定补偿费用800多万元，根据的是江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司(以下简称博文评估公司)作出的房屋征收与补偿价值评估报告。

    2012年4月27日，沭阳县住建局委托博文评估公司对东南电子学校的所有被征收房屋进行价值评估。

    博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》的技术标准，参照2011年的《沭阳县国有土地上房屋征收评估技术细则(试行)》，采用成本法，在第二天作出的评估报告显示，东南电子学校被征收房屋的价值被评估为6947911元，土地使用权价值被评估为643323元，室内装饰、装修及其他附属设施价值被评估为738557元，三项合计为8329791元。

    博文评估公司的评估报告出来半年后，县征收办于2012年11月6日送达岳增贵。

    “我们拿到评估报告后，发现这个评估报告严重违法。”岳增贵对记者说。

    首先，评估报告依据的是已经过期的技术标准。《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》中规定，拆迁估价依据的是《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则等，而2001年的《城市房屋拆迁管理条例》已经被2011年国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所明文规定废止。所以，博文评估公司依据《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》作为技术标准显然违法。

    其次，博文评估公司使用的评估方法存在错误。住建部法规司《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉释义》明确，对被征收房屋采用“货币补偿”方式的，“以市场评估价为标准”。东南电子学校的被征收房屋的补偿方式被县政府确定为货币补偿，而博文评估公司却采用成本法评估。

    第三，每平方米800元的补偿标准，远低于市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”住建部法规司对此的释义是，确立不低于类似房地产的市场价格的制度，可以使被征收人用所得补偿在市场上能够买到区位、面积、用途、建筑结构等方面相当的房屋，是条例针对被征收人的保护性条款。“把每平方米评估为800元，不要说市场价，与成本价也相差甚远。”

    第四，博文评估公司超资质、超委托范围评估。博文评估公司除了对被征收房屋价值进行评估外，还对东南电子学校院内的树木、水井、机床、开水炉、广告牌等不在其评估资质范围内的资产进行了评估，同时，这些资产也不在沭阳县住建局的委托评估范围内。

    带着岳增贵提出的博文评估公司评估中存在的诸多问题，记者赶到南京找到博文评估公司。公司的工作人员对记者说，公司负责人和评估师到外地出差去了，她无法与他们取得联系。

    状告县政府案件被移交当地法院

    记者从沭阳县政府2014年1月份提交给法院的行政答辩状中了解到，沭阳县政府之所以征收电子学校房屋，将其土地进行挂牌拍卖开发房地产的原因，一是认为该校由于建设相对较长，所建楼房因受当时建筑条件的限制，楼房各方面的抗风险能力较弱，建设风格相对落后，各项配套设施较差，已与周边的环境形成了鲜明的对比，对周边居民生活质量的提高带来了一定的影响，因而该处已属于基础设施落后的“旧城区”改造范畴，属于为了公共利益而实施的征收；二是认为该校所在的位置和地块早已于2003年纳入到城市远期规划中，因而对其房屋实施的征收是依政府原有的规划在实施。

    然而，岳增贵对记者说，学校2003年开建时，周边还是一片农田，没有什么单位和基础设施，在2005年县住建局还批准学校扩建，怎么到了2008年，只5年时间，学校所在的位置就成了“旧城区”？事实上，沭阳县政府没有任何证据证明学校楼房抗风险能力较弱、建设风格相对落后和配套设施较差，也没有文件认定学校属于“旧城区”改造范畴。

    沭阳县政府将电子学校所在地块以1亿元卖给了开发商，却只想给电子学校补偿800万元。对此，岳增贵认为，沭阳县政府既不是为了公共利益，也不是为了旧城区改建，纯粹属于商业行为，这是典型与民争利。

    因不服县政府作出的《房屋征收补偿决定》，电子学校于2013年4月向省政府申请行政复议。

    据电子学校的代理人朱大网律师介绍，2013年6月6日，省政府法制办主持的复议中，沭阳县政府、县住建局、县征收办以及博文评估公司的人都参加了，当时省政府法制办的人要求他们解释两个问题，一是搞商业开发怎么属于公共利益？二是2010年时补偿2700多万元，而到了2013年变成了800多万元，这么大的差距是怎么回事？当时他们无法解释。

    朱大网还告诉记者，省政府法制办的工作人员曾经限令沭阳县政府在2013年12月20日之前把问题协商解决，如果不能解决，就要撤销县政府的补偿决定，到了12月19日上午，沭阳县政府征收办的一位领导表示同意以2746.98万元为基数适当浮动的补偿方案，然而，到了下午，征收办的另一位领导又突然表示不同意了。

    2013年12月31日，省政府作出决定，维持沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》。

    5月26日，记者赶到南京，想找江苏省政府法制办的人员了解核实相关情况。在省政府大门口传达室，一位工作人员在给省政府法制办行政复议处一位处长电话联系了后转告记者，这位处长拒绝接受记者采访。

    岳增贵对记者说，他们坚持认为沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》是违法的，应予撤销，于是，一纸诉状又将沭阳县政府起诉到了宿迁市中级法院，但没有想到，宿迁中院受理后却又将案件移送给了沭阳县法院审理，并且没有向电子学校出具书面裁定或通知。

    5月23日，宿迁中院立案庭一位负责人在接受记者采访时解释说，立案庭的工作人员当时确实受理了电子学校的起诉，但他发现，按照江苏省高院的文件规定，关于征收决定的案件由中级法院审理，而关于征收补偿决定的案件应该由沭阳县法院审理，于是，他让人把案件移交给了沭阳县法院。

    “有法律不执行，偏偏依据没有法律效力的省高级法院的文件，这不是明显的有法不依吗？”岳增贵认为，按照行政诉讼法和《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》以及最高人民法院关于认真贯彻执行《关于行政案件管辖若干问题的规定》的相关规定，这个案件应该由宿迁中院审理，宿迁中院将案件移交沭阳县法院，并且不给电子学校出具书面裁定或通知，明显违法。

    2014年4月4日，沭阳县法院作出一审判决，驳回电子学校要求撤销沭阳县政府作出的《房屋征收补偿决定》的诉讼请求。电子学校不服，向宿迁中院提起上诉。

    5月24日，在沭阳县政府办公室，秘书科一位工作人员听闻记者想采访有关县领导，便让记者联系县委宣传部。而接待记者的县委宣传部一位副部长则对记者说，有关县领导都不在沭阳。

    5月29日，沭阳县委宣传部领导和该县住建局副局长兼房屋征收办公室主任尚俊利赶到北京，向记者说明有关情况，在记者当面提出十多个问题后，他们表示将尽快予以回复，直到记者发稿时，也没有收到回复。

    6月10日，记者再次致电尚俊利，他说材料已经整好，“过几天到北京汇报”。

    当日，岳增贵告诉记者，学校已经将问题实名举报到了江苏省有关部门。