中国经济周刊第33期封面

　　如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中最大的受益者和受害者？

　　在北京，一个指甲盖儿大小的地方，现在最高能卖多少钱？4块多。

　　这里是北京市朝阳区孙河乡，2013年7月23日，中粮地产以23.6亿、配建公租房3.3万平米的条件竞得这里的HIJ地块，楼面单价超过4.4万元/平方米，即每平方厘米4块多，成为北京楼面单价最高的地块，真算是“寸土寸金”。

　　半个多月之后的8月16日，在距离北京2300多公里的广东深圳，华润置地以109亿元总价竞得深圳前海第三宗土地，再次刷新了深圳的土地总价纪录。

　　这就是“地王”——一段时间内，在某个区域土地市场中诞生的价格最高者。

　　经历了短暂沉寂之后，地王今年再次在各地横空出世，又以极高的频率被新的地王取代。而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。

　　今年以来，在中国的城市版图上，地王大战遍地开花，各大房企巨头和资本大鳄们在角逐中不断刷新纪录，制造了令人瞠目的价格标尺。

　　2011年，《中国经济周刊》发布的《2010年中国地王图》数据显示，如果把北京的土地全部卖掉，可以制造出超过美国一年的GDP总量。而时至今日，这个数字已经把美国2012年的GDP远远地抛在身后。

　　市场忍不住要造地王，这无疑是一个极度危险的信号。中国的房地产究竟是成了佛还是成了妖？如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏，那么谁又是其中最大的受益者和受害者？

　　地王，我们何时说再见？

　　地王价格连年涨

　　今年更比往年高

　　孙河这回算是给北京“出了一口气”。近年来，尽管北京的房价是全国最高的，但是地王价格却屡屡被上海、浙江温州等城市超越。

　　7月23日下午，《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到，包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、万科、招商、住总等一众知名房企齐聚一堂，参与朝阳区孙河HIJ低密度地块的竞争。

　　经过30多轮竞价后，孙河HIJ地块的价格触到了政府设定的价格上限，参与竞买的房企只得开始竞报公共租赁房面积。随后，又经过30多轮公租房面积的竞报，中粮地产最终胜出。

　　知情人士称，按照国土部的规定，如果一宗土地的溢价率超过50%，国土部便视为“异常交易地块”，并对该地块拿地、付款、开发和销售过程进行全程重点监测。因此，现在政府部门对一宗土地实施最高限价，其价格上限通常会在底价的基础上，上浮接近50%的水平。

　　第二天，中粮地产就拿地情况发布公告，称北京朝阳孙河HIJ地块用地规模75359.79平方米，建筑控制规模81716平方米；规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地。但是，关于地价及其他市场信息，中粮地产却只字未提。

　　根据业界测算，扣除保障房面积后，该地块的楼面单价高达4.4万元/平方米，成为北京新的单价地王，这也是北京有史以来的最高价地王。此前，这一区域的楼面单价只有2万多元/平方米。

　　地王年年有，2013年格外多。回头来看号称是“地王年”的2009年、2010年，与2013年相比，简直是小巫见大巫。不仅仅是之前的地王价格峰值屡被突破，而且从数量来看，2013年地王可谓是在多个城市遍地开花。

　　根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院根据27个省份省会城市的地价编制出的“2013年中国地王图”显示，今年以来，各大房企正在全国跑马圈地，部分城市的地王价格创出了史无前例的新高，49个地王中，有将近一半的地王被大型房企夺得，除了中粮地产，万科、恒大、绿地、保利、中海等知名地产大佬均斩获颇丰。

　　其中，一向称不拿地王的行业龙头万科夺得了上海、重庆两地的总价地王，而在广州、杭州等地，万科夺得的土地价格虽然不是最高的，但也排在前列。如在广州，万科夺得的荔湾区地块总价为6亿元，楼面单价高达19638元/平方米，这一价格排在广州第五。

　　恒大地产今年夺得了海口总价地王、广州单价第二的两个“地王级地块”，并且一口气在重庆夺得多宗高价地，将总价第四、第五、第七、第九的地块收入囊中。此外，从未进京的恒大地产也在今年进军北京市场，在体量高达51.1万平方米的昌平区沙河高教园地块争夺战中，恒大地产最终报价35.6亿元，总价位列北京第二。

　　中海地产则夺得了合肥总价地王和内蒙古呼和浩特单价地王；保利夺得了重庆总价地王；绿地夺得了西安总价地王、昆明单价地王、昆明总价地王。

　　在多个地王大战现场，记者看到，大佬们几乎不经思量就频频举牌。针对市场质疑地产大佬热衷抢地王，万科有关负责人表示，充分估计到市场风险，严格地说，万科所拿的仅仅是一个城市的区域地王，市场影响不是特别大，风险也可控。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《中国经济周刊》：“比较异常的是，3月份调控政策出台，眼下政策正逐步落实，但没想到市场随后会以地王频出来回应，而且速度这么快，这是相当值得警惕的。”

　　地王身价分化：

　　北上广涨，其他省会城市跌

　　几乎所有省会都诞生了新地王，但是与2010年相比，2013年的地王们，身价也出现了极大的分化。

　　在北京、上海、广州、杭州等城市，地王一浪高过一浪，后面的地王很快就颠覆前面的地王。

　　以上海为例，5月9日，浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价，最终被一家台湾企业MaxbaseHoldings?limite以12.12亿元拍得，楼面单价为39932元/平方米，溢价率高达47.5%，打破了2011年以来的上海土地成交纪录。不料，这一纪录仅仅持续了几小时，同一区域世博会地区A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得，成交楼面单价高达40079元/平方米，成为单价地王。

　　5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格夺得了上海长宁区新华路街道71街坊地块，当时，这一价格是今年上海土地成交总价最高的。但一个月不到，6月27日，绿地集团与福建泰坤贸易有限公司组成的联合体以47.21亿元拿下上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，打破了前者的总价地王纪录。不过，没过几天，7月3日，万科张江联合体以48.7亿元高价夺地，再次打破纪录。

　　而时至8月，号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块，在经历了数次转手，沉浮18年后，重回土地市场。该地块设立起始总价175.2611亿元，9月5日竞价当天，该地块必然刷新上海总价地王的纪录。

　　北京地王的故事也还没完，也许过不了多久，中粮地产的地王将被取代，因为北京东三环附近的一块地即将上市，业界预计，届时，北京地王可能会改头换面。

　　对此，杨红旭表示，地王最能反映土地市场的动向，地王不断变更，充分表明今年北上广土地的热度，但是与此形成极大反差的是，其他省会城市的土地却有些冷清。

　　与2010年地王全国开花，北上广之外的城市经常冷不丁冒出一个价格极高的地王不同，2013年，地价创出有史以来新高的地王多集中于北上广，但其他省会城市的地王价格反而出现了下降。

　　2010年，南宁单价地王已经高达11000多元/平方米，远远超过这个城市的平均房价水平，而在2013年，南宁单价地王已经降到9332元/平方米。

　　更为夸张的是西安，西安2010年的单价地王高达11666元/平方米，但2013年西安单价地王只有2348元/平方米。

　　在贵阳，2010年的单价地王价格为3854元/平方米，而今年的地块单价普遍不到1000元/平方米。截至今年8月，贵阳地王为云岩区北京路北侧、安云路东侧地块，由贵州旅游投资控股集团夺得，楼面单价只有1405元/平方米。

　　任志强解住房需求：

　　老小分居产生新需求

　　似乎没有任何理由压抑各路资金造地王的热情。刚刚过去的2013年上半年，房地产几乎再现“越调越涨”。

　　根据克而瑞等机构数据显示，2013年上半年，万科销售830亿元，同比上涨36%，位居全国房企第一，也是世界住宅销售量第一；绿地、中海、保利的销售额分别为653亿、465亿、635亿元，排在第二至第四位；销售额排在第5的恒大地产上半年销售面积达到729万平方米，蝉联房企销售面积第一，同比增幅达16%，而金额方面也刚好达到482亿元，基本完成年度千亿目标的一半。

　　2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道，仅仅五年之后，百亿、两百亿俱乐部已经黯然失色，不少房企正朝着进军500亿俱乐部、1000亿俱乐部、2000亿俱乐部而暗自发力。

　　对此，杨红旭表示，今年2月20日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“国五条”)，市场还有些犹豫，但随着成交量在5—7月迅速攀升，房企们发现，市场仍处于上升通道之中。尤其是大型房企资金充裕、销售较快，有资金优势，也有补仓的强烈意图。

　　正因为销售过快，部分房企面临缺地的局面。日前在接受《中国经济周刊》采访时，华远地产董事长任志强将这一轮土地成交上涨定义为“补仓”。“目前市场上对一二线城市的土地需求较大，这就要补仓，因此高价地集中在一线城市。”

　　在北京拿下三块高价地的泰禾集团的品牌总监沈力男告诉《中国经济周刊》，在城镇化建设背景下，未来房地产业仍将发挥一定的作用，市场依然向好，中国的一些核心优势城市必将对购房者产生较大吸引力。

　　对此，万科多次在年报中指出，中国经济正发生巨变，尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带，数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方，住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中，获得近乎无限的发展空间。

　　对此，任志强对《中国经济周刊》饶有兴致地介绍了他的最新研究成果：中国正逐步进入老龄化社会，但这并不意味着购房需求就要相应减少。上世纪80年代左右，德国是7300万人口，1900万个家庭。2010年，他们增加了800万人，变成了8100万人口，但变成了4100万个家庭。只增加了800万人口，但是增加了2200万个家庭，为什么？一调查发现，是因为老人和孩子分开住，这就是家庭分裂速度，家庭分裂导致家庭数量增加。同样道理，最近每年多建了1000多万套房子，为什么我国住房私有化率还在降呢？因为家庭分裂导致家庭数多了，基数变了，虽然13亿人口没有变，但是家庭户数多了，所以住房私有化率下降了，基数大。家庭数变多了，将会增加更多市场需求，所以未来市场依然存在较多需求。

　　“卖掉”北京的地，能换美国一年GDP

　　这是一个定律：在地王不断问世的年份，房价往往是扶摇直上。最近5年，房地产发生了太多这样的故事。

　　记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到，在地王还没出世时，业主们和中介就开始议论起来，部分业主甚至决定暂停抛出手中房产。7月3日，该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王，部分业主开始上调房价，有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右。

　　但是，随意造地王，也有可能导致吃不了兜着走。

　　在地王频频出现的2010年，多宗地王传出退地的消息。2010年温州单价高达3.7万元/平方米的地王，一直面临着贬值、卖不动的风险，其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米，离7万元/平方米的预期目标相差甚远，但目前来看，由于温州房价仍在下降，这一地王能否全身而退是个大难题。

　　中国社科院此前的一份报告指出：“目前来看，房价上涨速度虽然大大放慢，但仍高于城乡居民收入增长速度，中国85%的家庭没有能力购买住宅。”

　　有分析人士指出，尽管有巨大的购房消费潜力，但在高房价的背景下，真正有购买力的人群并不多。

　　房地产牵动着中国经济的全局。信达证券地产分析师张冬峰曾告诉《中国经济周刊》：“这是一种比较危险的局面，所谓的‘三驾马车’，投资和消费对房地产依赖太大，房地产业已经绑架了中国经济，现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去，中国经济下一个30年在哪儿？”

　　张冬峰还认为，中国目前的财富高度集中在40~55岁左右的一拨人手中，这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题，更重要的是在10年、20年之后，随着这部分人年龄渐长，其消费观念必将趋于保守，而现在年轻人普遍由于房子等负担过重，未来的消费能力将十分有限，届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧，在一定程度上陷入如同日本一样十余年的经济衰退。

　　全球最大的空头基金尼克斯掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯日前接受日本媒体采访时称，中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本，巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史，并将对中国的实体经济和金融体系产生沉重打击。

　　查诺斯称，据其试算，从建设成本来看中国房产市场的价值已升至GDP的300%~400%，而1989年日本的这一比例为375%。中国政府试图控制泡沫，但并未见效，大量的房产建设仍在继续，投机资本不断涌入，金融机构也染指其中，无心本业的中国企业也纷纷将资金投向房地产。

　　2013年上半年，北京的土地总收入已达到664亿元人民币，而成交的土地面积为813万平方米。以此计算，北京市土地的平均价格为8167元/平方米。

　　北京市的国土面积为16410.54平方公里，假如将北京市土地全部变卖，即将8167元/平方米和土地面积这两个数据相乘，可以得出当前北京土地总市值已经高达134万亿元人民币。

　　8月2日，美国商务部公布调整后的2012年GDP数据，为16.3万亿美元，约合人民币100万亿元。美国一年的GDP还不及北京土地总市值。

　　“从一定角度而言，这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。

　　“不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的”

　　目前，国土资源部对地王尤其是特大地块保持着密切关注。国土资源部副部长胡存智7月11日表示，当前的土地市场存在着供地者和用地者达成“默契行为”的情况。通过违规出让等手段，导致大量土地囤积在用地者手中，长期不开发或开发不足。目前国土部已经选择了可能存在违规情况的“特殊”地块284宗，在相关省市的协助下，正在对这些地块进行调查分析。此外，国土资源部也通过扩大土地供应降地价。

　　然而，土地市场的热情始终没能消退。

　　在各类调控措施中，房产税最受关注，而随着重庆、上海等地开始征收，现行房产税政策与调整土地财政的目标相距甚远。多位专家均指出，房产税改革必须突出其改革试点作用，应敢于突破目前的征税模式，为改革积累更多准备。

　　住房和城乡建设部一位官员曾指出，调控的难点，一是中国城镇化发展带来的刚性需求，每年有1000多万的农民进城；二是民间资本投资领域过窄；三是全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合；四是房产持有环节税收制度缺失；五是地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高、土地价格越高，而土地价格越高，地方政府用于城市基础设施的钱就更多；六是中国各地区之间经济发展差距巨大，很难用“一刀切”的办法调控房地产市场。

　　“土地财政模式如果不改，地王现象将难以遏制。”一位地产开发商在接受《中国经济周刊》采访时坦言，“通过土地出让制度改革，将土地收入化整为零，弱化各地的高价卖地冲动，能断绝一些地方政府寅吃卯粮的不良行为，从而在数年内把因地价扭曲而推高的房价变得趋于正常。”

　　还有的地产专业人士建议，只有打破土地地方垄断，才有望从根本上缓和目前的供需矛盾，最终破解高房价。

　　“不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万是可能的。”任志强说。

　　2013地王八宗“最”？

　　《中国经济周刊》 记者 刘德炳 | 北京报道

　　一、最高楼面单价

　　中粮北京朝阳地块

　　业界对中粮地产所拿的北京朝阳孙河HIJ地块楼面单价的估价是4.4万元/平方米，这一价格已经是今年全国最贵，是“地王之王”，但是考虑到该地块还要求建设一定的教育设施等，这就意味着该地王的价格最终可能高达5万元/平方米左右，这自然令全国其他所有地王都望尘莫及了。

　　面对种种质疑，中粮地产相关负责人对《中国经济周刊》表示，充分进行了可行性研究、进行了风险评估与审核。但是从公开资料来看，对于该地王中粮地产简单公布了其面积、四至、总价等基本信息，关于风险、前景、授权、审核等只字未提。

　　二、最高总价

　　深圳前海地王

　　三年不鸣，一鸣惊人，这说的就是深圳地王市场。今年，深圳不断冒出地王，其地王总价也创造了全国最高价，同样堪称“地王之王”。

　　这就是深圳前海T201—0078地块，该地块占地面积61831平方米，为商业性办公地块，建筑面积50.3万平方米，出让起始价达67.2亿元。最终，该地块被华润置地以109亿元夺得，可以说是深圳土地市场前所未有的大手笔。

　　不过，这仅仅只是开始，未来深圳前海板块还将有大量土地陆续上市，看起来，这里即将上演一场场好看的地王大戏。

　　而以目前的情况来看，深圳前海的“地王之王”很有可能在9月份被上海徐家汇中心项目取代，因为这里的起始总价就超过175亿元。

　　三、最大黑马

　　懋源置业

　　在北京三环内原则上不再供应住宅用地的当下，位于南三环内的北京市夏家胡同地块无异于凤毛麟角，很显然就是为做地王而生的。

　　现场经过数十轮厮杀，该地块报价直线上升，触到了政府设置的最高限价17.7亿元，遂转入现场竞报公租房面积环节，最终，北京懋源置业以17.7亿元地价和建设38000平方米公租房的代价，在九龙仓、融创、保利、恒大等十余家房企虎视眈眈之中，夺得了该地块。该地块楼面价高达4.1万元/平方米，令业界震惊。

　　北京懋源置业名头并不响，却击败了一干地产龙头，现场参与竞拍的一家开发商对《中国经济周刊》表示，实在太意外。但是懋源置业所开发的红玺台在北京高端豪宅市场占据一席之地，位于东三环外的该项目拿地价格只有1万元/平方米，但目前售价八九万元每平方米，一直是北京豪宅价格的领跑者。

　　据业界估算，夏家胡同地块项目房子上市时，售价将高达7万~8万元/平方米。

　　四、最反常的大腕

　　万科

　　虽然一直声称不拿地王，但2013年万科却按捺不住了。6月27日，成都四季流辉投资有限公司、成都金色年代投资有限公司联手以底价53.72亿元摘得重庆江北区一地块，这一地块规划建筑面积为124万平方米，是中国地王图中27个省会城市中面积最大的一宗地王，也刷新了恒大地产一个月前刚刚创下的2013年重庆总价纪录。

　　不过，事实证明，成都四季流辉投资有限公司、成都金色年代投资有限公司只是万科、保利的马甲。换个马甲拿地，尤其是夺地王，确实是一些开发商惯用的手段。这充分证明地王市场的竞争还是比较激烈的，换个马甲往往能出其不意，最终击败对手。

　　随后的7月3日，万科联手张江集团合作竞得上海市浦东张江高科技园区中区地块，48.7亿元的成交高价刷新不久前刚刚诞生的上海总价“地王”。随后万科又再次“出手”，以1.9万元/平方米的楼面价，创造广州荔湾区的商业地产新“地王”。

　　不过，地王的说法也遭到了万科的反驳。万科有关负责人向《中国经济周刊》表示，仅仅一个区域的地王能算地王吗？

　　五、最大赢家

　　绿地集团

　　以47.2亿元夺得上海青浦区徐泾镇会展中心3地块，成为上海总价第二，并且在昆明、西安等地抢占优势地王，除此外在多个城市抢得其他的优质地块，如说2013年谁在地王市场收获最多，很显然是绿地集团。有分析人士认为，绿地到处抢地王，也是为了增加上市公司的筹码。

　　六、最悲惨的退出

　　雅戈尔卖地

　　虽然5月份在面对记者采访时，雅戈尔相关人士还斩钉截铁地说，旗下的地王没有风险，但6月，雅戈尔则上演了戏剧性的一幕。雅戈尔宣布，同意全资子公司杭州雅戈尔城北置业建议，不再继续开发曾经的地王——杭州申花地块，并根据《企业会计准则》的规定，计提资产减值准备金48420万元。雅戈尔表示，夺得该地块后，房地产市场的政策环境、市场形势和供需关系发生了较大变化，因此，综合权衡后，终止开发有助于最大限度地保护股东利益及公司权益。

　　七、最蹊跷的收回

　　中冶地王蹊跷被退

　　与雅戈尔地王系主动退出不一样，按照中冶的说法，中冶没有任何责任，就遭到了南京市国土局收回地王的决定。?7月5日下午，南京国土局发布公告，称“经市政府批准，下关滨江2号地块因故终止出让程序”。这幅于2012年11月30日以56.2亿元出让的地块是当之无愧的地王，中冶是金主。当时，中冶和南京市国土局处在蜜月期，南京方面为地王设定的条件像是为中冶量身定做，以至于最后中冶的夺地备受质疑。但没想到，他们最终还是在这块地上闹掰了。

　　依照南京市官方文件的说明，停止出让该地块的原因是开发条件发生了变化。但有市场人士质疑，由于地价太高，地王也遭到了国土资源部的追查，令南京方面感受到了压力。

　　中冶表示，已于2013年7月8日致函南京市国土资源局，要求其在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。

　　八、最曲折的地王之旅

　　潘石屹

　　近来地产大佬SOHO中国潘石屹的上海之旅颇为曲折，虽然有“烂尾楼专业户”的雅号，但事实证明烂尾楼不是那么容易收购的。

　　2010年，上海证大置业一举击败新黄浦、中华企业(联合)、复地集团(联合)等3家开发商，以92.2亿元竞得上海外滩地王。但事实证明，上海证大最终无力开发这一地王。

　　随后复地集团关联方复星入股这一地王，但上海证大仍无力推动开发。

　　就在复星准备全盘接手之时，不料半路杀出个程咬金，潘石屹抢先一步，将另一半股权买了下来。为此，复星起诉，证大与另一小股东将外滩8-1地块股份出售给SOHO中国违规。上海市第一中级人民法院宣判，原告复星集团胜诉。

　　尽管在这一地王上有些失意，但是2013年，潘石屹在上海土地市场上不甘失败。今年4月， SOHO中国最终以31.9亿元拿下长宁古北5-2商业地块，折合楼价约30244元/平方米，溢价率48.4%。虽然过程堪称曲折，但潘石屹终于在上海夺得了一宗地王级地块。（记者 刘德炳）