根据加拿大国家银行的粗略估算，温哥华2015年火热的住宅市场成交中，来自中国的买家占比达到约三分之一。

数据来源：彭博

    根据金融分析师Peter Routledge周三发布的报告，中国投资者在2015年花了127亿加元（96亿美元）在这座加拿大西部城市购买房地产，占其385亿加元总销售额的33%。在多伦多，他们购买了约14%，在总计630亿加元的交易中占了约90亿加元。Routledge通过对《金融时报》77位高端买家调查和来自全美不动产协会的数据进行汇总推断之后得出上述结论。

    根据当地房地产委员会的数据，温哥华2月份独立屋的平均价格同比大涨30%达到180万加元，销售额则增长了37%。在某些居民区的房价更高，如温哥华西区，独立屋平均价格达到300万加元。

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    就高端物业的价格上涨速度而言，香港和伦敦均不及温哥华。房地产咨询公司莱坊国际(Knight Frank)的年度《财富报告》显示，这座加拿大西海岸城市去年的房价涨幅高达25%，位居世界首位。

    以下通过一座荒废的腐烂的房子(这座房子实际被挂牌720万美元)，让我们来解释一下中国“投资者”参与其中的洗钱过程。

    中国投资者绕过中国公民每年5万美元的外汇上限规定，将上百万资金转移至国外。

    中国投资者的交易都是全现金支付，通常是通过第三方中介来保持自己的身份不被泄露或是直接亲自付款，例如像在温哥华、纽约、伦敦或是旧金山的房产交易中。

    房产正在成为新的“瑞士银行账户”，房产投资为中国投资者从中国转移出的资金提供了一个很好的，不用泄露身份的选择。

    温哥华有数百座房屋已经成为新常态的瑞士银行账户的一部分：“中国投资者在国外隐藏其财富的渠道。中国投资者正在哄抬加拿大房价。”

    温哥华的当地民众已经意识到这一现象。正如加拿大国家邮报在其最新的文章——《温哥华房地产市场的黑暗面》中提到的，无证房地产经纪人Amanda表示，温哥华正在从一个居住城市演变成一个银行保险箱。但是我必须住在这些空房子中间。我是这儿的居民，而不是一个投资者。

    尽管国家邮报的文章并不是有关温哥华房地产成为中国热钱外流的目的地，但是现在大部分人都知道事情是怎么回事了。这篇文章的关注点是那些为中国投资者服务的无证房屋经纪商。中国投资者购买房屋的价格是当地买家根本承受不了的价格水平，此外，这些所谓的“零售商”都是无证持证。正是他们造就了当前全球最大的房地产泡沫。

    连这些无证经纪人都承认，这一泡沫未来会以非常壮观的方式破裂。

温哥华房屋销售链条

    这是一篇有关前无证房产经纪人的Amanda的故事，Amanda在文章中揭露了温哥华红的发烫的房地产市场的黑暗一幕。Amanda因为所谓的道德原因辞职了。我们相信会有10个人希望去填补Amanda留下的空缺。

    温哥华的房地产市场对Amanda不错。她不是一个有牌照的房地产经纪人，但是她买卖房屋成了她的全职工作。

    8年前，Amanda成了一个无牌照的房地产经纪人。

    Amanda联系房屋的所有者并向屋主提出一份全现金交易的协议。Amanda从每单交易中收取10%的服务费。这被看作是房地产投资中最底层的工作，但是这却是一份低风险且收益不错的工作。Amanda的业务开展的不错，她现在在温哥华拥有两套房子，并正在美国开发房地产。

    无证房地产经纪在温哥华是一个非法但扩张性很强的业务。这一业务在大温哥华地区发展的非常快，因为执法部分对之不闻不问。

    这一业务与温哥华所在的不列颠哥伦比亚省房地产监管部门正在调查的另一种“转卖合同”模式相似。该模式虽然是合法的，但是其通过背后秘密操作，仅在书面上进行房产交易以增加经纪人的佣金以及投资者的流动资金。

    但是，无证房产经纪是完全不符合规定的。Amanda预计目前大温哥华地区有数百人在从事这项业务，这还不包括秘密从事这种交易的持牌经纪人。

    Amanda因为道德原因决定离开这一业务。

    Amanda最担心的是这些无证经纪人会把目标对准老年人。老年人不懂得自己所住的老房子的真正价值。她同样担心这些来历有问题的离岸资金以及温哥华的空置房屋问题。

    因为这些经纪人没有牌照，所以他们没有义务去确定投资者的背景或是向加拿大反洗钱部门透露资金的来源。

    Amanda表示，“温哥华正在从一个居住城市向一个金库城市演变。我必须要住在空房子中间，因为我是这儿的居民而不是投资者。

    Amanda认为这些不道德且无理的投资者正在将不列颠哥伦比亚省的房地产推向崩溃。因为这些原因，Amanda选择出来揭露这些内情。Amanda是一个化名，并不是揭露者的真名。

    无证经纪人手写的房屋报价单在过去18个月中开始席卷温哥花西岸的房屋。随着房屋价格的飞涨，这些人开始蔓延至大温哥华地区和温哥华岛的邻近地区。

    8年来Amanda从未见过如此火爆房地产市场，她的同事正强烈建议她重操旧业。

    图：无证房地产经纪人的买房广告。现金支付的房屋交易是这些无证经纪人的敲门砖。

    Amanda表示，“很多钱正在逃离中国。每一天都有人在咨询钱能不能转移出去并找到好的地方进行安置。这些人手中拥有巨额的资金。这些无证经纪人就是专门为中国投资者达成交易而服务的。”

    Amanda指出整个交易过程是这样的：

    无证经纪人背后的投资者看中某一个区域，通常这一地区有很多老房子，然后投资者会通过合法的信托基金将现金交给经纪人。

    经纪人去劝说房屋的主人卖掉房子，并支付现金。不存在主体，房屋审查以及经纪人佣金的存款。

    尽管经纪人会声称代表一个买家或是自己就是买家，但是Amanda表示，一般三到四页的合同文本通常会事先准备好，来自中国的买家名字最终会出现在合同书。这些无证中介商的交易是违法的。

    一名在温哥华从业多年的房地产经纪确认了存在这种类型的交易。因为经纪人被公司要求不要向媒体表态，因为我们同意不公开我们采访的经纪人的姓名。

    一名经纪人表示，“我与一些无证经纪人进行合作。这些无证经纪人走进一座老房子大声喊道，他们不是经纪人。这样屋主会邀请他们进屋。这样屋主可以节省一笔佣金。我曾经亲眼见过这样的场景。”

    根据我们获得的跨大温哥华地区的交易记录以及对卖房者的采访，无证经纪人通常会向他们表示如果屋主愿意迅速达成交易，他们背后的中国买家愿意支付一个较高的价格。

    里奇蒙德，温哥华东西岸，萨利，兰利，高贵林，本拿比，白石镇，德尔塔以及北温哥华地区的采访都确认了经纪人的这些报价。

    温哥华西岸登巴地区的一位居民表示，无证经纪人总是不断来骚扰他。一名萨里地区的男士也表示他的母亲受到了经纪人的打扰。

    德尔塔地区的Zack Flegel表示，“一个经纪人向我出价70万美元并表示可以不必支付经纪费。该经纪人表示可以给我10万美元的现金，然后给我一套价值60美元的房子。”

    这个经纪人告诉我他手上有很多房产。他把我的房子看做了一张交易卡片。我们没有放弃我们的房屋，但是这就是现在正在发生的事情，不是么？

    Amanda表示，在交易合同正式签订之后，经纪人可以从投资者那里获得10%的佣金。但是一些经纪人并不满足10万美元或是更多的佣金。

    Amnada指出，“例如，一个80岁的独居老人的房子当年是以7万美元买入的。现在价值80万美元。这些经纪人会向老人开价20万美元。这在签订合同后他们可以赚取30万至40万美元。

    “当你和其他经纪人互动时，你很难听到他们说，‘整条街都是被遗弃的孤寡老人，或者是他们根本不知道他们的房子价值多少钱，他们只是想卖出’这样的话。”

    Amanda的父亲刚刚去世。她表示完全可以想象她的母亲正被很多这样的经纪人骚扰，所以她不打算再做这一行。

    “某些方面这绝对是对老人的欺诈。”

    加拿大金融邮报报道指出，特别是在温哥华和多伦多这样的热门市场，老年人不知道其所住房屋的真实市场价值并不是个别的问题。

    不列颠房地产监管人Carolyn Rogers承认市场中存在如Amanda所说的“欺诈老人”现象的存在。

    Rogers表示，“我们对于与Amanda进行谈话持开放态度。如果她向我提交相同的信息，我们或将为此立案。温哥华房地产市场正面临风险，老年人的情况就是一个例子。”

    Rogers表示，无证经纪人私下为投资者买卖地产是一个违法行为。她和她的同事近期接触了一些无证经纪人，要求他们必须取得执照或是停止他们的后代。

    房地产监管机构的网站上并没有与无证经纪人交易相关的法律规定，条款或是消费者提醒。

    Amnada表示去年她看到了该项业务出现了5年前所没有的分层和复杂化。

    “5年前我没有看到房地产经纪人进行批量买卖房屋的业务。没有人会通过电话联系我帮忙找房但是不需要我将房屋转让给他们，但是作为”合伙人“我可以得到10%的佣金。之后这些经纪人将房屋转让给背后的投资者获得10%的佣金。最后投资者也可以从背后的老板那里获得10%的佣金。过去1个月中我反复目睹这一切的发生。真是太令人震惊了。”

    Amanda表示一些批量式交易不仅包括无证中介商以及大量的离岸资金。一些交易中还会有持证经纪人和中介机构在这些无证经纪人的背后。“我曾在背后观察过这些交易。我在大不列颠房产公司有朋友，那里的经纪人表示他会以200万美元的价格买入他们的房产。但是6个月之后，这套房子以350万美元的价格售出。这一个很典型的批发式交易。”

    加拿大反洗钱机构发言人Darren Gibb确认，无证房地产经纪人没有义务报告他们所代理的买房者的资金来源。

    但是Gibb表示，如果持证经纪人卷入到“转卖合同”的交易中，那么他们以及无证经纪人就必须确定每一单交易购房者以及其资金来源。

    温哥华房地产经纪确认洗钱是转卖合同交易中一个巨大的担忧，无论经手的经纪是否持有拍照。

    一名温哥华房产经纪表示，“当你不是一个持证经纪人，那么你就不需要遵守规则。这就是交易中的一种角色。没有人会问资金的来源。我们为洗钱的人创造了条件。”

    “没有正常的人愿意一旦买入房产就立刻以超过3倍的价格卖出，除非是有很多人排着队希望将钱转移出一个国家。房价越高，他们可以转移的资金也就越多了”。

    加拿大新民主党省议会议员David Eby以及绿党省议会议员Andrew Weaver呼吁针对无证经纪参与老年人房屋交易以及潜在的洗钱行为采取行动并进行独立调查。因为这些行为会损害了该地区的法制和房地产交易。

    Eby表示，“这一情况非常麻烦。不仅仅是因为市场中存在一批非法房地产机构违反相关交易规定，更严重的是还存在一批不受任何法律规定约束，并拒绝成为持证经纪人的无证经纪人。这些人正是想摆脱监管才选择不持有牌照。”

    Weaver表示，“这些不道德的人将目光投向了那些需要钱养老的老年人。这是什么样的社会？(Oscar)