个人将购买不足2年住房对外销售按5%征收率全额缴纳增值税

    财政部、国家税务总局日前发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

    同时，两部门公布的《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》四个文件，全面规定了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四行业加入试点后的方案内容。

    根据《营业税改征增值税试点实施办法》，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；提供有形动产租赁服务，税率为17%；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为6%。此外，增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

    根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人住房转让实施差别政策。其中，北京、上海、广州和深圳之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

    北上广深四城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

    对于此前市场担心营改增后，个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负，分析人士指出，从方案细则看，对于非一线城市而言，个人购房如果不满2年进行交易，实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易，则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点，而且从税费效应看，也没有太大的变化。

    根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

    一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

    其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

    《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务；养老机构提供的养老服务；残疾人福利机构提供的育养服务；婚姻介绍服务；学生勤工俭学提供的服务；个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。

    营改增方案有这几大看点

    3月24日，5月1日将要全面推开的营改增试点方案“出炉”。

    财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，以及过渡政策等4个文件，明确了营改增具体实施办法。

    建筑业税负和异地经营纳税问题怎么解决？“二手房”交易会否受影响？“世界性难题”金融业营改增如何改？对生活服务业有哪些优惠“大礼包”？……带着这些问题，记者采访了有关财税专家，详细解读改革方案。

    建筑业税负会否上升？

    统计数据显示，建筑业年产值近16万亿元，从业人员达到4500万，建筑业营改增涉及人数众多，利益调整复杂。从征收3%的营业税，到改为征收11%的增值税，这一税率适用于建筑业一般纳税人，而小规模纳税人可选择简易计税方法征收3%的增值税。尤其对于大的建筑企业，税负会否明显上升？这是社会普遍关心的问题。

    此前财税部门有关负责人表示，营改增推开后“所有行业税负只减不增。”这其中也包括建筑行业，但具体到每个企业需要尽早规范经营、调整业务结构等，通过增加抵扣等方式降低税负。北京中建政研信息咨询中心主任梁舰建议说，可以通过完善企业内部管理流程、会计核算，防范误操作导致多缴税或者涉税风险。

    安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐接受中国经济网记者采访时表示，营改增对建筑业是否利好，绝不能只盯着税负的增减，而是要看最终企业利润率的变化。长远看，营改增将推动建筑业生产方式的转变，促进建筑企业进一步加强内部管理和控制，加快转型升级。

    为降低建筑企业负担，方案明确在一些“特殊情况”下，一般纳税人可以选择3%的简易征收税率。比如，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，即施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务；或是一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

    除了税负问题，流动性较大的建筑业跨区域经营，如何交税也备受关注。此前缴纳营业税，纳税人在劳务所在地税务机关纳税即可。营改增后，纳税人适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在劳务所在地预缴税款后，向机构所在地进行纳税申报；如果适用简易计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    同时，由于建筑工程时间较长，未完工的“老工程”如何征税？“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”对此，财政部、国家税务总局部门负责人解释说，老项目指的是在4月30日前的建筑工程项目。

    对“二手房” 交易等房地产市场有啥影响？

    对于房地产纳入营改增试点，“二手房”交易会否受影响一直是关注焦点。

    根据新规，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四市而言，如果想要免征增值税，必须是销售2年以上的普通住房，如果是将购买2年以上的非普通住房销售，则需要以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

    对普通老百姓来说，适用于二手房的增值税优惠措施几乎“平移”了现行营业税优惠政策，因此不会增加交易环节的税收负担。梁因乐表示，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。

    值得注意的是，销售不动产的“时机”也将影响到缴纳增值税税率。比如，一般纳税人销售其4月30日前取得的不动产，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；若是销售5月1日后取得的不动产，应适用11%的税率。交税地点也涉及到，需要在不动产所在地预缴一部分税款，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

    分析认为，房地产营改增，将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。同时，为实现进项抵扣，开发商会逐步告别“大而全”的粗放模式，将咨询和设计等业务外包。此外，由于土地或房屋增值越多，开发商缴税越多，这就约束其不再靠涨价获益，而是转向提升品质和成本管控。

    改革对“去库存”有啥影响？营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有行业企业而言，改善办公条件购置办公楼时成本会降低，因此会对商业地产销售产生一定的刺激，有望促进写字楼去库存。

    “世界性难题”金融业营改增如何改？

    金融业由于其子行业业务种类众多，核算也比较复杂，被认为是最后一批营改增行业中的一大难点。根据规定，金融服务是指经营金融保险的业务活动，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让，由原来的5%的营业税率改为6%的增值税率。

    “金融业增值税制度的设计是世界性难题，营改增方案考虑到了金融业实施增值税的一些关键点。从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣的因素，特别是不动产的抵扣，金融业税负应能实现只减不增。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌说。

    对于金融业，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了免征增值税的项目包括：金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方政府债、人民银行对金融机构的贷款等的利息收入，被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务，保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入，合格境外投资者（QFII）委托境内公司在我国从事证券买卖业务、证券投资基金管理人运用基金买卖股票和债券、个人从事金融商品转让业务等金融商品转让收入，等等。

    梁因乐认为，金融业产品服务变化很多，对金融企业来说，应该根据不同产品的特性进行相应的税务处理，“从税务成本来说未必会有明显上升，甚至可能会下降，具体要看企业经营状况。”他还提醒，金融服务十分依赖系统，现在距离推开营改增试点时间很短，金融企业如何调整系统、修改业务流程等，任务将比较艰巨。另外，对银行等金融机构来说，难度还在开具增值税专用发票上，要和税务局的金税三期系统对接好，还需要收集和提供更加规范和完整的票面信息以及纳税识别号等。

    对生活服务业有哪些优惠“大礼包”？

    生活服务业是与老百姓日常生活最为紧密的行业，因此改革后对生活服务业有什么影响备受关注。根据规定，生活服务是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类服务活动。包括文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。和金融业一样，生活服务业实行6%的增值税率。

    “生活服务业原来按5%税率缴纳营业税，营改增后分两种情况，一种适用于一般纳税人的6%增值税率，另一种是小规模纳税人按照简易计税方法适用3%的征收率。” 张斌表示。营改增后，税率发生变化幅度不是很大，而且由于可以增加进项抵扣，尤其是对进项税金较多的纳税人更为有利。

    值得注意的是，对于生活服务业，此次改革免税优惠较为“丰厚”。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了免征增值税的项目包括：托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务，从事学历教育的学习提供的教育服务，学生勤工俭学提供的服务，家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入，等等。

    “很多生活服务从业者都是小规模纳税人，对这部分群体而言，从5%的营业税率到简易计税方法3%的征收率，减税效果明显。至于适用6%税率的一般纳税人，减税效果则要看抵扣情况，比如不动产、设备等的抵扣，从实际情况看，大部分企业税负应该能减轻。”张斌说。

    （背景链接）我国增值税的改革完善进程

    增值税是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种。关键特征为，通过逐环节征收机制让供应链条上的每个企业均参与到增值税的征收过程中，将其从顾客处收取的税款（销项税）与付给供应商的税款（进项税）的差额交纳给税务机关，环环抵扣，逐节征收。

    1954年，法国正式施行增值税制度，此后，增值税迅速在世界许多国家和地区推广开来。目前，全世界已有超过160个国家和地区开征了增值税。增值税之所以在国际上受到广泛欢迎，在于其具有独特的优越性，包括保持了税收中性、筹集收入能力较强、征管效率较高等。

    我国于1979年开始试点引入增值税制度，1994年建立了覆盖所有货物的增值税制度，2009年起在全国实施增值税转型改革，所有增值税一般纳税人准予抵扣新购进设备等固定资产所含的增值税。

    为了进一步完善增值税制，消除重复征税，促进经济结构优化，自2012年1月1日起，率先在上海实施交通运输业和部分现代服务业营改增试点。此后，试点地区和行业范围逐步扩大，截至2015年底，营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

    据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，占13%；小规模纳税人479万户，占81%；累计实现减税6412亿元。

    2016年3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

    增值税是我国的第一大税种，根据财政部发布的数据，2015年国内增值税收入31109亿元。（记者崔文苑曾金华）