最近一年多，尽管交易数据靓丽，但经过一年操作后，老王发现炒房还是没有利润空间。他终于明白，房价已失去大涨的土壤环境，主要是房源库存量大，传统企业生存艰难，年轻人购房欲望减弱，资产配置转向资本市场，“炒房已经到了末日”。

    [2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间；从2万元涨到3万元，只用了一年不到。]

    [2009年，温州人均GDP仅4604美元，在浙江省排倒数第三，不到杭州的一半，也只有浙江省人均GDP的71%。]

    温州依然是中国房地产市场的一个独特样本。

    去年3月以来，国家与地方相关政策连续释放利好消息，温州的老王又重新恢复了炒房的信心和勇气。然而，忙活了近一年，期望东山再起的老王还是失望了。

    去年以来，老王囤积了多套温州房子，以备房价上涨时出售谋利。今年3月，他卖出去一套学区房，几乎没赚到钱；而其他房源至今无法卖出，来询价的人屈指可数。更让老王沮丧的是，他的一级合伙成员从原先十几人，减少至现在的3个人，“因为炒房赚不到钱，他们都转去做别的事情了”。

    高手被套

    老王是一名资深炒房者，有着十几年的操作经验，也是目前为数不多还在温州炒房的人。

    老王介绍，在多重利好刺激下，去年下半年以来，温州房价确实有所上涨，这主要归功于学区房、中心区新推楼盘。如老小区下吕浦的学区房，比最低时上涨了百分之一二十；个别市中心知名学区房，虽然是上世纪八九十年代建的老房子，价格坚挺在每平方米三四万元。同时，新盘成为刚需、改善性购房者的首选。

    温州泰和地产联合机构总裁林育表示，2013年至今，温州市区年度土地供应量维持在1100亩至1500多亩之间，这几乎是2011年之前年供应量的好几倍。同时，2014年以来，温州市区供地结构也发生了显著变化，原先只占20%左右的中心区鹿城地块，如今上升至50%左右，这与之前瓯海区、龙湾区占比80%左右显著不同。

    尤其是去年下半年以来，一些鹿城区出让地块平均溢价在35%左右，高的达到60%，这些楼盘陆续上市，助推房价稳中有升。

    国家统计局最新数据显示，今年2月份，温州新建商品住宅价格（不含保障性住房）环比（与上月相比）上涨0.1%，同比（与去年同期相比）上涨3.5%；二手住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.6%。这涨幅与老王的期望值相距甚远，按照老王测算，扣除资金成本、交易税费、中介费用等，房价需上涨10%以上，才能保本盈利。

    老王认为，其实是大家都在烘托楼市回暖气氛，一些温州开发商最近称，每平方米上涨三五百元，实际打折下来与原先价格相差不大。林育表示，目前温州库存房源8000多套，预计还需要7个月的去化时间。

    老王说，学区房、刚需或改善性购房者，是当前温州楼市的主要购房群体，投资性买房几乎没有。这与林育的市场判断也完全一致。

    在房源供过于求情况下，改善性购房者主要考虑中心区的新建楼盘，他们要求地段要好、配套相对成熟，中小户型即可，这显然是郊区次新房难以匹敌的。老王感叹说，大部分温州炒房者依然被套，且短期内保本脱手几乎不可能。

    前段时间，老王出售了下吕浦一套还算不错的学区房，只有20万元左右的差价空间，扣除各项成本后，赚不到多少钱。现在，老王手里还有三四套地段、品质还算不错的次新房。这些房源要么是他通过网上司法拍卖的商品房，要么是低价收购而来的安置房，收购价相对市场价来说，有一定的获利空间。

    由于不是最低位时买进，老王的这些房子至今还被套。他说，去年下半年至今，这三四套房子每平方米单价比最低位时上涨了三五百元至千元，这相对于2万元/平方米左右的市场价来说，可谓微乎其微。“来看房的人极少，即便来看了，出价还低于或持平我的买入价，看来短期保本脱手已经很难。”

    作为二三线城市的典型代表，经历过大涨大跌的温州楼市一直备受外界关注。

    2011年之前，温州房价一直领涨全国，成为全国房价上涨最快的城市之一，被认为是中国楼市“风向标”。2011年至去年上半年，温州房价大幅跳水，普遍幅度在百分之三五十，个别楼盘甚至更高。前后房价形成一个非常尖锐的“倒V”字形走势。

    脱缰野马

    2016年春，在一线城市房价蹿高的同时，温州楼市仍在深度调整。老王及多位温州房产资深人士对《第一财经日报》记者说，这主要与温州城市资源、产业结构、人口外流、楼市供需，以及资金状况等均有很大关系。

    改革开放后，温州专业市场层出不穷，很多人因经商办厂率先富裕起来。尤其是1998年住房制度改革后，温州乃至全国的商品房开发进一步升温，房价也节节攀升。而彼时的上海凭借蓝印户口、品质房源等优势，加速吸引大量温州人前往购房投资、就业就学。

    也就在2001年前后，一拨拨温州购房团前往全国各地投资，大有人人买房的浓厚氛围。按照房产升值空间及市场环境等，精明的温州购房团把全国房地产市场分成四级，其中上海为一级市场。

    同时，温州房价快速上涨，让大量没有在外经商、置业、就学需求的投资人，回流到温州本地楼市。于是温州炒房者分化为两拨人，一拨活跃在上海、杭州、北京等一二线城市：他们除了购房升值外，还考虑在当地就学、就业等多重因素；另一拨则集中在温州本地。

    2003年前后，老王开始介入房地产投资。然而，与本分的普通购房者不同，老王炒房善于利用自有资金、民间借贷、银行贷款的组合，把资金杠杆放到最大，在交易中快速实现了资金积累。2008年之前，在多轮房地产调控中，老王虽也多次经历房子被套的痛苦，然而随后大涨的房价不但让老王化险为夷，而且还收益颇丰。

    经过多年上涨，此时一般普通投资人已难以承受房价之重，炒房进入大资金阶段。

    4万亿刺激之后的2009年上半年，温州房价率先在全国开始新一轮暴涨，同时已经进入微利时代的传统实体产业得以残喘。在那种大企业造房、小企业炒楼的高涨氛围中，老王炒房也经历着过山车式的最后疯狂。

    导致这疯狂的市场基础是，当地房源严重供不应求。

    初步数据统计显示，作为浙江人口最多、城市化率不足的地级市，2005年至2009年温州市区平均每年供地只有500多亩。同时节节攀升的CPI，也在刺激民众的抗通胀购房行为。有关数据显示，2010年，CPI就从2009年底的1.9%，上升到2010年12月末的4.6%，并在2011年7月创下6.45%的峰值。

    于是，在银行贷款宽松、民间融资便利的市场环境下，温州各路资金纷纷涌入房地产市场。如均价为3.3万元/平方米的鹿城广场二期100多套房子，两天之内销售一空；200套的香缇半岛房源，一大早开盘就来了5000多人，大家就像抢购白菜一样一哄而上；梧田同人欣园大套型期房，转手后加价甚至高达60万元~180万元。

    与此同时，一些温州购房者又开始出击全国，首选杭州、上海等城市地段好、品质佳、抗跌性强的标杆楼盘投资。

    当时的温州房价，犹如一匹脱缰的野马，继续飙涨。

    根据数据监测，2006年至2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨至34674元/平方米，5年时间涨了3倍左右。老王说，温州房价每平方米从1万元涨到2万元，花了一年多点时间；从2万元涨到3万元，只用了一年不到。

    均价到了3万元以上时就热得烫手了。这时只要开发商敢漫天开价，市场就会疯狂买入。

    在老王看来，这轮温州房价暴涨，除房源供应严重不足外，还与各路投资资金放大杠杆有关。一些投资人以厂房、住房等作抵押贷款去买房，也有的用公司信用贷款去买房；一些极端炒房者，甚至连首付款都是民间借贷来的，且一买就是好几套。在房价高涨支撑下，这些民间借贷、银行贷款的利息成本，相对炒房所获得的高额利润来说已不足为虑。

    在市场一片燥热中，老王也开始失去理性。