链家上了小区门卫室的广告灯箱

    “5月8日链家灯箱的招牌挂到几个门卫室，每次进小区都感觉不是回家，而是在找卖房的中介。”昨天中午，成华区千居朝阳小区的业主刘女士站在社区门前，向社区工作人员讲述自己心里的焦灼。

    在她身边，还聚集着其他业主，大家表达着对灯箱广告的不满情绪。在社区的一道玻璃门内，则进行着一场广告撤出与否的协商。小区物管、业主委员会、业主代表、社区、链家房产五方代表坐在同一张桌前，对链家广告入驻小区一事进行言语交锋。

    / 焦虑

    链家灯箱的招牌挂到小区门卫室，每次进小区都感觉不是回家，而是在找卖房的中介

    / 隐情

    物管人员说，小区的四个门年久失修，如果要改造，产生的费用肯定要全体业主分摊。链家愿意免费修，条件是让它在小区内打广告

    / 调查

    社区称，已判定链家在千居朝阳小区内对三号门卫室扩建改造的建筑属于违章搭建，社区城管科将会出一个文件要求其整改

    现场探访：

    链家店铺开进门卫室

    千居朝阳小区共有4个大门，5月8日，小区业主刘女士突然发现，3、4号门门卫室头顶上突然多了一圈醒目的绿色灯箱，上面印着醒目的LOGO：“链家”。

    昨日上午，成都商报记者来到千居朝阳小区发现，刘女士的说法属实，此外，3号门的门卫室除了加上了灯箱外，还进行了扩建。2号门的上方虽然灯箱尚未安装，但是也已在相同位置做好了安装基础。据小区业主介绍，3号门扩建后的门卫室将一分为二，一部分是门卫使用，而另一半则是链家的店铺。

    对于链家广告攻下小区门卫室的现状，记者在小区内走访，多名业主对此均表示事先不知情，对链家店铺开到门卫室持反对意见。广告为何会突然出现？未来是否应撤出？从5月9日上午10点开始，在华润社区筹备委员会，小区物管、业主委员会、反对广告进驻门卫室的业主、社区、链家房产五方代表坐在同一张桌子前，开始协商。

    业主代表：

    业委会私下与链家签协议

    业主代表金先生说，自己在协商过程中看到了一份业委会和链家之间的协议，其中没有与物业和业主有关的信息，只是规定了链家应如何改造门卫室的面积、结构、功能等。当记者询问签订协议前是否有以任何形式通知业主时，金先生表示没有。

    五方协商持续了一个半小时，金先生称：链家在千居朝阳小区三号门门卫室改造搭建的办公区域约十平方米，这部分原本应属于业主共有。“肯定是要拆掉的，具体怎么拆，还要协商。”他介绍，除了这部分建筑，小区所有门卫室被装上的广告灯牌也将一并拆除。“我们要求链家不能在小区内打广告，即使要打也必须先公示，通过业委会走正确流程。”

    金先生表示业主们目前的要求就是链家公司尽快撤出。

    物管回应：

    门卫室破败 链家免费修

    千居朝阳小区的一名物管工作人员告诉记者，小区的四个门年久失修，都有一定程度的破损，改造前不只墙上有青苔，下雨时屋顶还会漏水，最严重的地面已经出现明显裂缝。其中二号门的地面沉降裂缝宽近两公分。对于链家改造门卫室进驻小区的情况，他表示“我觉得是好事，以前那个环境实在太恼火了。”

    “目的是免费改造。”物管办公室李经理介绍说，这个小区已经快十年了，几个门卫室都很破旧。“如果改造，产生的费用肯定要全体业主分摊。链家现在不拆二号门，只是固定，还搭了个顶好像都花了十几万。当时就说找这家来免费修，让它在小区内打个广告。”

    金先生说，大概一个月前就有业主发现有人在修理小区门卫室，但由于当时没挂链家的广告，他们便以为是针对一直以来门卫室漏水、地面开裂等问题的改造，直到两天前三号门、四号门陆续安装了广告灯箱，他们才知道是怎么回事。“物管有去找过业委会，他们两方沟通后就找了链家，但业主是不知道的。”

    \社区\

    扩建门卫室属于违建

    协商会后，华润社区筹备委员会的相关工作人员刘先生告诉记者，已经判定链家在千居朝阳小区内，对三号门卫室扩建改造的建筑属于违章搭建，社区城管科将会出一个文件要求其整改。至于上方的灯箱广告是否属于违建，则需要城管人员进一步鉴别。

    昨日下午，记者致电业主委员会负责和链家签订协议的蒋主任，对方表示自己有点事不方便说话，便挂断了电话，记者又多次电话联系，但一直联系不上。

    随后，记者多次致电链家公司负责签订协议的相关负责人何志花，电话接通后对方不予回应。

    \律师说法\

    改造需经半数以上业主同意

    对于链家房产广告以这样的方式“攻入”小区门卫室的做法，四川蓉信律师事务所律师陈小虎认为，在该案例中，链家改造的保安室属于物业用房，属于业主共有。根据物权法第76条的规定，对于改建重建建筑物附属设施的，应由业主共同决定。也就是说，至少要物业面积超过半数的业主，且占业主总人数过半(也就是通常所说的“双过半”)的业主同意才行。

    因为前期签订的建筑协议中存在违建，该协议就存在着法律的效力问题，业主可以召开业主大会来否定该协议。至于修房款，陈小虎认为签订协议的双方都存在着一定的过错，根据各自的责任来承担。陈小虎说，利用业主共有部分所获得的收益(包括广告收益)都属于全体业主。

    四川瑞鼎律师事务所毕明雄律师认为，涉及到小区集体利益处置处分的这种情况，就需要至少半数以上的成员同意(半数决)，重大的利益处分，还需要过四分之三以上成员同意(多数决)。在此案例中，要看小区业主是否授权给业委会，若业委会中的个别人员在无授权且无半数决的情况下，签订这种协议显然是无效的。此外，毕明雄认为，在此事件中，链家地产的工作人员，在签订协议前，应审查该协议是否经过了民主程序，得到了小区业主的半数决或多数决，在未了解的情况之下进行签约，存在审查不严的过错。

    毕明雄认为，任何一个小区内广告位的安放，都需要经过全体业主半数决或多数决这样的民主程序，否则广告就不应入驻。