青岛二手房还得冷多久？预计今年一季度有望回暖

2019年，随着新房供应的井喷，二手房交易一直是低位震荡，房价则是一降再降。临近春节，许多着急用钱的房东继续调低房价，据有关数据显示，2019年12月第四周，二手房成交均价为20207元／平方米，而12月第三周二手房成交单价曾跌破“2万线”，降至19368元／平方米，重回“1”时代。回顾去年二手房市场我们不难发现，伴随着新房销售压力越来越大，二手房经纪人将精力放在推销佣金更高的新房项目上，让原本不景气的二手房市场更加雪上加霜。

去年开年先迎“倒春寒”

2019年春节前后的传统淡季中，行情一如既往的冷。2019年1月青岛二手房共计成交3154套，同比2018年1月下降30％，成交面积为288026．6平方米。临近去年春节，新盘推盘量大幅减少，二手房价格比较稳定，许多房东对于2019年的楼市还充满了信心，降价销售的欲望并不是很强烈。二月份则遭遇传统的“春劫”，整个月青岛二手房共成交1801套，环比下降42．9％，同比2018年2月下降60％，当月二手房交易总面积为173495．6平方米。对于这一结果，许多二手房的房东依然淡定，因为“金三”马上就要来临。

但是，3月份的青岛楼市，并没有呈现出人们所期望的暴涨行情。 3月份，青岛二手房共计成交了4765套，虽然与2月相比环比大涨165％，但同比2018年3月份，则出现了47．4％的降幅，二手房交易总面积为426387．6平方米。总体来看，行情虽有所回温，但明显低于2018年。从各大板块二手房行情来看，靠着《流浪地球》等几部大片成为网红片区的西海岸，以3套的微小优势打败“老牌冠军”市北区夺得了一季度二手房市场的全市交易冠军。根据统计，2019年第一季度西海岸二手房共成交了2128套；市北区一季度二手房共交易了2125套，只能屈居亚军；李沧区位列第三位，一季度二手房共成交961套，虽然位列第三，但其实与冠军、亚军差距甚远。其他区域，城阳一季度二手房成交了902套，市南区共计成交834套，即墨751套，莱西737套，崂山457套，胶州435套，平度322套，高新区2019年第一季度二手房仅成交51套。随着开学季的临近，一季度学区房成为成交热点，浮山后、大学路和湛山排在了关注榜的前三位，其中浮山后二手房挂牌均价为29503元／平方米，在2018年第四季度时，该区域的二手房源挂牌均价还是“3字头”，由此可见区域二手房的热度。市南区的大学路和湛山片区，2019年第一季度二手房挂牌均价分别为62353元／平方米和48208元／平方米，价格相对坚挺。

“银四”成为去年成交顶峰

随着天气转暖，青岛楼市终于在去年4月份迎来了供需两旺的市场行情。根据青岛网上房地产数据统计，2019年4月青岛二手房共计成交5893套，环比3月上涨23．7％，但同比2018年4月还是下降31．1％。4月二手房成交总面积为523040．7平方米。总体来看，“银四”时段青岛二手房成交量虽低于去年同期，但确是全年的高点，显现楼市传统旺季的成色。

从价格方面说，4月份也是去年一年中的顶峰，许多在4月份卖房的人都为自己当时的选择感到庆幸。市民李先生在台东有一套53平方米的二手房，在中介处挂了大半年也少有人问津，但是在4月份迎来了三四位看房者。最终，他以120万元的价格成功卖出自己的这套二手房。在年底回头看去，他为自己的选择感到庆幸。“现在附近差不多面积的二手房已经降到了100万元左右，而且还没有人看房。”李先生说。

经历了去年4月份短暂的回暖之后，二手房的成交开始回落。 2019年5月青岛二手房共计成交5532套，比4月份小降6．1％，二手房成交总面积为519741．39平方米。6月青岛二手房成交再次下滑，共成交4896套房源，比5月份下降11．5％，成交面积446751．8平方米。根据青岛网上房地产数据统计，2019上半年青岛二手房共计成交26052套，比2018的上半年却下降28．8％，总成交面积2377443．73平方米。

从分区数据来看，西海岸力压市北区，夺得2019上半年青岛二手房区域成交冠军，共计成交二手房5875套，值得一提的是，这也是近五年中西海岸区首次坐上半年二手房区域头把交椅；老牌冠军市北今年上半年惜败，共成交5220套二手房，系2019年上半年青岛区域成交第二名；第三名是李沧区，共计成交2659套二手房。在2019年上半年成交情况中，其他区域，城阳共成交二手房2575套，市南成交2088套二手房，即墨成交2038套二手房，莱西成交1846套二手房，胶州成交1437套二手房，崂山成交1105套二手房，平度成交949套二手房，高新区仅成交164套二手房。根据统计机构的数据显示，青岛二手房成交均价在2019年年初经历短暂上涨后，重新跌回2018年以来的低位，2019年6月均价21882元／平方米，同比降幅逾10个百分点。

新房放量“金九”成色不足

过去几年青岛土地的供应充足，在2019年的“金九”，青岛也迎来了新房的收获季。据记者不完全统计，2019年9月份岛城有七十多个楼盘上市，许多开发商也都推出了丰厚的优惠活动，吸引了大部分购房者，所以9月份青岛二手房成色不足。根据青岛网上房地产数据统计，2019年第三季度青岛二手房共成交15203套，比2019年第二季度下降7．35％，3季度青岛二手房的总成交面积为1401201平方米。 7月青岛二手房共计成交5384套，环比上涨9．9％，同比上涨45．7％，成交总面积为491650．57平方米；8月青岛二手房共计成交4798套，环比下降10．9％，当月二手房成交总面积为445870平方米；9月，青岛二手房共计成交了5021套，与8月相比上涨仅4．4％，二手房交易总面积为463513平方米。总体来看，三季度市场有起有落，行情较二季度有所下降，且明显低于往年。

从各大板块二手房行情来看，2019年第三季度西海岸二手房共成交了4376套，以绝对优势夺得了三季度二手房市场的全市交易冠军；市北区三季度二手房共交易了2702套，屈居亚军；李沧区位列第三位，共成交1601套。从数据不难发现，各个二手房板块热度的极度不均衡，冠军、亚军、季军之间都相差甚远，前三就能够分出明显的界限。其他区域，城阳三季度二手房成交了1533套，即墨共计成交1239套，市南区成交1132套，莱西1103套，胶州1018套，平度762套，崂山671套，高新区2019年第三季度二手房仅成交160套，还是垫底。 2019年第三季度青岛二手房热点关注区域，是浮山后、错埠岭和江苏路。其中浮山后二手房挂牌均价为29000元／平方米，与2019年第二季度时相比稍有下滑。市北区的错埠岭和市南区的江苏路片区都属于新上榜的热门板块，错埠岭片区二手房在2019年第三季度挂牌均价为22264元／平方米，在主城区算得上是“高性价比”板块；开学季之后，学区房价格也有一定下降，市场也稍有降温。第三季度网友对地铁线路及站点的关注度，3号线是网友关注之首，其次为2号线。地铁站点方面，3号线地铁大厦站是网友关注的热点，双山站和清江路站分别位列第二三名。

中介“压力山大”纷纷转行

随着新房供应量不断增加，开发商的销售压力也是逐渐增大。在自然到访客户不断下降的情况下，开发商开始越来越倚重二手房中介等渠道商拓客。特别是即墨、胶州等地的楼盘，开发商不断提高新房成交的佣金，越来越多的二手房经纪人开始将业务重心放在了新房业务。“现在二手房不好卖，房价低佣金还要打折。同样的精力，我们去卖新房，成交后收益更高。”二手房经纪人小麻说。与此同时，许多二手房交易平台也在积极拓展新房业务，这也为经纪人买房提供了更多选择。去年10月青岛二手房共计成交4356套，比9月降15．3％，二手房成交总面积为403880平方米。随着急售二手房的房东逐渐增多，主城区成交日益活跃。当月青岛二手房最热小区前10位榜单全部被主城各大小区占据，其中，崂山区的麦岛金岸小区二手房挂牌均价44480元／平方米，是其中身价最高的二手房楼盘。另外值得一提的是，李沧区10月份有四个小区上榜的最热二手房小区，成为上榜最多的区域，可见李沧区的二手房成交总量虽然并不突出，但热点小区的市场接受度却很高，这其中李沧区的海尔鼎世华府小区，去年10月挂牌均价22447元／平方米，是当时热搜二手房楼盘中挂牌均价最低的。

不过，随着房东降低房价，临近岁末二手房开始逐渐呈现“翘尾”行情。去年11月青岛二手房共计成交4711套，环比上涨8．1％，同比上涨64．2％，成交总面积457439平方米。其中普通二手住宅成交了4394套，二手房住宅的成交面积391371平方米。进入12月份之后，房东的二手房挂牌价与最终的成交价已经相差无几，许多精装的大户型房源也已经入市，使得二手房在进入12月之后成交量缓慢上升。

对此，业内人士表示，虽然新房价格不断回落吸引了一定比例的刚需，但是价格不断走低的二手房有着即买即住、配套成熟等优势，预计今年一季度二手房市场有望进一步回暖。