观象山｜青岛"收入低、房价高"？其实不是你想的那样

谈及一座城市的吸引力，收入和房价是无论如何也绕不过去的两个点。

偏偏在这两个点上，对青岛的议论也挺多——“收入低、房价高”似乎已成为很多人对青岛的固有印象。

安居乐业，房子对中国人的意义不言而喻。情况果真如此吗？在青岛买房真的很难吗？

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买房难不难，看“房价收入比”

先普及个概念——

“房价收入比”是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。房价收入比＝（商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积）／城镇居民人均可支配收入。这是衡量一个地区购房难易程度的通用指标。

根据上海市社会科学界联合会主管的上海易居房地产研究院发布的《2019年全国50城房价收入比报告》显示，2019年，50城房价收入比均值为13．3，青岛房价收入比为9．7，比13．3的均值低了27％，排在50城第41位，比上年下降10个位次——买房难度不仅远远低于一线城市，甚至排在很多三四线城市之后。

值得注意的是，榜单上，与青岛同属房价收入比“10区间”的还有不少热度颇高的“网红”城市，重庆、无锡两城以10．1的房价收入比并列第34位，成都则以10．0的房价收入比位列第39位。而这些城市，在社会大众的脑海中，普遍属于房价不高，生活压力较小的城市。

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都说青岛房价高，高在哪？

这恐怕与青岛特殊的地理环境有关。与全国很多海滨城市不同，青岛的城市核心区依海而建。正所谓山海才是真正的“不动产”。在青岛，崂山、市南一带的房价远高于其他区域，高在这些稀缺的自然资源。再加上这些区域的拿地成本本身就高，又多以高端项目为主，从地价到产品都决定了区域房价“身价不凡”。

但，青岛的房价不能被这些区域“代表”。

青岛新闻网购房大数据显示，市南、崂山的成交量至少连续两年排名末位，青岛楼市的主战场在西海岸、城阳、胶州、即墨。

那么这些青岛主力成交区域的房价，放在全国水平来看真的高吗？拿2019年GDP排名第八，有着九省通衢美誉的武汉来对比。

从区域均价列表可以看出，青岛的高房价明显是被崂山、市南这两个区域“代表”的，将这两个“3字头”去掉之后（刚才说了山海是稀缺资源，卖的是资源，不仅是房产），青岛的平均房价是比武汉平均房价低的——青岛14059元／平方米，武汉15588元／平方米。

而上文提到的，青岛西海岸、城阳这两大成交主力区域，价格仅位于这两个城市房价中位。青岛主力成交区域的房价，不算太高。

新房市场房价不算太高，那二手房市场呢？

中国房协最新公布的数据，青岛3月份二手房挂牌价均价21698元／平方米，位列全国第15位；2019年，青岛GDP全国排名第14位。房价和城市经济发展水平，可以说是相匹配的。

综合新房二手房数据，我们可以看出，单纯咬定青岛房价高是不准确的，应该说青岛房价处于高低不均的状况。

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都说青岛收入低，低在哪？

青岛收入确实低。根据智联招聘公布的数据，2019年秋季全国38个主要城市的平均薪酬为8698元／月，青岛为7762元／月，排在第28位。

青岛收入低原因到底是什么？3月10日出版的《青岛日报》刊登了一篇题为《根在产业结构》的文章，正面回应了“青岛为什么工资低”的问题。文章指出，工资不高，实质是产业结构老化问题，传统产业比重太大，引领性创新产业太少、从业人员数量有限。

这很好理解。人才说到底是一类商品，人才的薪资就是人才的价格体现，而人才的价格自然是按照其价值，即给公司带来的回报来确定的，不同的行业，不同的企业，创造财富的能力可谓天壤之别，工资水平自然也是千差万别。

以人均工资长期位居全国前三位的深圳为例，工资水平排名前列的金融业，公共管理、社会保障和社会组织，教育、卫生和社会工作，信息传输、软件和信息技术服务业，就业总人数为61．4万人，工资总额为1076亿元。

青岛上述五个行业就业总人数为42．9万人，比深圳少了近20万人，工资总额为486亿元，不到深圳的一半。

从这组数据可以看出，青岛在高收入行业的就业人数不多，对拉高全市工资水平的贡献不大。

为了调整产业结构，青岛已经有所作为。亮眼的“双招双引”加上“高端制造业＋人工智能”攻势，就志在于此，期望通过引进具有创新引领性的新的产业、企业、产品，使新技术、新产业、新业态、新模式在青岛经济占比中快速提高。

成效如何？

统计数字显示，2019年以来，通过一系列大动作，青岛新产业新技术发展势头良好，全市规上装备制造业增加值增长6．6％，规上战略性新兴制造业增加值增长4．6％，均高于规模以上工业增加值增速。从工业投资看，工业战略性新兴产业投资增长24．0％，高技术制造业投资增长26．8％，分别高于全市投资增速2．4个和5．2个百分点。

新的产业承载起更多、更好的就业。2019年，全市城镇新增就业目标30万人，实际新增就业75．1万人，增长5．4％。

2019年，青岛城镇居民人均可支配收入54484元，增长7．2％，高于GDP增速0．7个百分点。——看看，居民收入增长速度“跑赢”了GDP增长速度。

这一收入在全国和山东省又是个什么水平呢？

2019年，全国、山东城镇居民人均可支配收入为分别为42359元、42329元。青岛城镇居民人均可支配收入比全国、山东省高出约三成。

照此势头，青岛收入低的状况正在改变。

除了绝对值，房价的增速也是事关购房难易的关键指数。

回顾近20年的发展历史，青岛楼市基本处于稳定发展态势，极少出现大起大落，而累计增幅在同类城市中也颇为“亲民”。在国家统计局3月16日发布的《2020年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，青岛的2月新建商品住宅销售价格指数定基为139．1（2015年为100），在19个副省级以上城市中，仅排名第16位。

房价增速平缓，平均收入“上涨”，这一反一正之下，青岛“房价收入比”（买房难易程度）将会进一步降低。

作者｜观象山