撇开中介与房东私签阴阳合同,去派出所被告知房子落不了户,孙子读不了名校

花500万买了“假学区房”,王老伯懵了

“花了近500万元,却买了个假的学区房。”近日,杭州一位70多岁的王大伯给钱江晚报写了一封近5000字的长信,诉说了买学区房受骗的“血泪史”。

为了让孙子读名校,王大伯用儿子的名义买了套行知小学和十三中的“学区房”,花了将近500万元,最后却发现这套房子只有50年产权,根本落不了户。王大伯不仅多花了很多冤枉钱,想让孙子读名校更是打了水漂,这位患癌的老人家一说起这件事情,就捶胸顿足,情绪激动。

原房东杨女士当时出示给王大伯看的户口本上,杨女士的户口确实是落在文萃苑这套房子里的。

花了近500万元

却买了个“假”名校学区房

“孙子现在3岁,再过几年就要上小学,所以想买一套学区房。”王大伯说,他和老伴把周边的二手房中介门店差不多都看了一圈,说明了要买学区房的需求。今年3月份,鼎家地产的经纪人小张给他打来电话,说耀江文萃苑有套房子在卖,最接近王大伯的需求,房东房产证、户口本都在的。

小张带着王大伯去看了文萃苑的这套约160m2的房子,四室两厅两卫,带豪华装修。看完房后王大伯很满意。“去看房的时候,房东杨女士客厅的茶几上摆放着很多中介的名片,她一个劲地跟我们说房子很抢手,好些中介公司看中她的房子,要是我不买很快就会被别人买走。”第一次买房的王大伯没啥经验,听说房子很抢手,心里有点着急。

不过他最顾虑的还是户口问题,毕竟读名校首先就得要落户。王大伯回忆说:“为了打消我们的疑虑,房东杨女士拿出了户口本原件,并一再说你看我的户口就落在这套房子里的,你们的户口也一定可以迁进来的。”

这套房子,房东挂牌价格是450万元,折算下来单价仅28000元/m2左右。

“要是这个价格买到一套行知小学的学区房,简直是捡了个大便宜。”签订房屋转让协议前,王大伯心里还暗暗高兴,想着总价最好还能再优惠些。房东杨女士告诉他,价格上最多再便宜2万元,但她可以通过其他方式帮王大伯“省”回一部分房款。

所谓的“省”,一是跳单,跳开中介公司,卖家直接跟房东签订《杭州市房屋转让协议》;二是签订阴阳合同,备案的购房合同签订的总价为348万元,按这个价格交税能省不少,但实际成交的总价为448万元。因为杨女士告诉王大伯她是杭州某本土房企高管,从事房产行业多年,对房产的事情很熟,因此王大伯对她深信不疑。“买这套房子,我们光增值税、契税等杂七杂八的费用,加起来就交了近50万元。”再加上448万元购房款,王大伯买这套房子总共花了近500万元。为了凑房款,身患癌症的王大伯四处借钱。

然而,王大伯一家最终发现买的这套文萃苑房子竟然是“假学区房”。“我跟儿子到辖区派出所迁户口,结果被告知因为这套房子的性质是非住宅,按政策规定是不能落户的。”王大伯说,早知道这房子是不能落户的,他绝对不会四处借钱东拼西凑,凑足全款买这房子,最令他气愤的是,杨女士作为房地产业内人士,明知道文萃苑这套房子现在是落不了户的,却一步步算计好,让其掉进陷阱。

耀江文萃苑小区。

名校学区房小区内的非住宅

二手房价格极低

耀江文萃苑是西湖区知名的名校学区房之一,行知小学加十三中的配套,是不少父母梦寐以求的学区房。

“来我们这看房的都是冲着学区来的。”豪世华邦文萃店经纪人周理强告诉记者,“但这种50年产权的房子,我们一般不太碰,不能落户就没有市场,就算价格便宜也很难卖的。”

记者了解到,文萃苑的住宅,豪世华邦今年7月成交过一套,均价为45000元/m2,而面积小一点的房源均价甚至达到51000元/m2。而非住宅的价格却天壤之别,目前文萃苑有两套非住宅房源挂牌,挂牌价仅为22000元/m2。也就是说,如果王大伯知道这是非住宅而购买的话,其实可以少花100万元。

周理强告诉记者,不但文萃苑有这种类型的房子,耀江文欣苑、华海园等都有少量房源是非住宅性质的。“购房者来看房时,我们都会明确告知这房子不能落户,读不了书。一般有学区需求的客户就会避开这类房源。”

据悉,这些少量非住宅房源,当初出让时的土地性质多为综合用地。还有一位业内人士告诉记者,早年确实有些小区低楼层的房子因为日照原因通不过、采光不达标,只能当非住宅性质的房子使用。

不幸的是,王大伯购买的耀江文萃苑的房子,恰好就是这批少量的非住宅房源。在王大伯已办出的产权证上,注明了房屋性质为非住宅,产权年限到2051年9月17日。

只是让王大伯百思不得其解的是,房东杨女士当时将自己的户口本拿给他看过,杨女士确实是落户在文萃苑该房源内的,这使他相信这是一套学区房,而忽略了房子的性质为非住宅。钱报记者从王大伯提供的户口本复印件上,确实看到当时户主杨女士的名字,落户时间为2006年8月18日。

随后,记者向辖区派出所户籍处咨询。相关工作人员告诉记者,2008年5月15日浙江省公安厅印发了关于《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》的通知,其中第二章分户立户登记第八条明确规定,“非住宅用房和违法建造的房屋,不予立户。”通俗点说,就是大众普遍知晓的40年和50年产权的商业性质房源,买了也是不能落户的。

而杨女士落户时间在2006年,也就是在《浙江省常住户口登记管理规定》通知出台前两年。一般而言,新出政策都不会溯源,但2008年之后有房屋买卖行为的,下一任买家按照新政策严格执行,不能落户,更别提小区所对应的学校。

记者联系上房东杨女士。杨女士不愿多说,只表示合同里清楚写着房子性质为非住宅。“我只说了户口落在这套房子里,但没说过这是学区房。”

跳开中介和房东签阴阳合同

因小失大,王大伯教训惨痛

王大伯现在最后悔的就是,当初不该为了省下一笔中介费,跳开中介直接跟房东签订《杭州市商品房转让合同》,导致现在进退两难,不但学区房没有着落,还多花了上百万元冤枉钱。

不仅王大伯,不少买二手房的购房者都希望能省下一些中介费。以王大伯购买的这套房子为例,总价448万元,如果按照豪世华邦的收费标准,中介佣金不打折的话在11万元左右(各家中介的打折力度各不相同)。为了省下这笔费用,不少购房者跳过代理中介,直接与房东商议好签订合同,或者是找小中介走走流程。

还有一些买家,为了省税费或多贷款,会跟卖家签订阴阳合同。相关部门三令五申明确禁止阴阳合同,因为无论对买卖双方来说,阴阳合同都存在巨大风险。

此前钱江晚报《记者问律师》栏目就曾多次写过类似的案例,因为省中介费、签订阴阳合同等情况,导致买家权益受损。

在业内人士看来,王大伯在买房的过程中本来有多次机会可以终止购房合同挽回损失,但因对买房知识了解甚少,又跳开中介直接与房东洽谈,最终酿成如此局面。

尽管王大伯手中留有相关短信、发票、合同等信息资料,但因买房过程中没有相关录音,证明确实是房东杨女士恶意欺骗,即便走法律程序,胜算也不大。

在这里,钱报再次提醒广大二手房购房者,最好在房管局的二手房监督管理平台上,通过正规中介买房,避免被骗。