过半城市库存超过12个月 楼市回暖仍需观察

2019年的清明小长假一改春节假期的低迷之势，部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。业内人士表示，由于购房者调整预期，之前价格调整幅度较大的城市活跃度有所提高。但从库存来看，过半城市库存超过12个月，因此楼市回暖仍需观察。

部分地区楼市回暖

中原地产研究中心统计数据显示，清明小长假部分地区楼市有所回暖。上海小长假前两日新建住宅网签分别签约80套与169套，较去年同期的54套和60套，同比上涨48％和182％。广州清明节前2天新建住宅网签分别是197套与143套。包括厦门等城市，小长假个别项目开盘需求量比前期有明显上升。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然小长假网签数据并不代表整体市场走势，但从趋势看，4－6月，全国热点城市的市场活跃度会有所提高，特别是之前调整过价格的城市。

事实上，3月下旬以来部分地区房地产市场便出现升温苗头。上海易居房地产研究院发布数据显示，3月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长84％，同比增长10％。其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长108％，同比增长36％。

具体来看，中原地产数据显示，北京商品房住宅成交31．1万平方米，环比上涨了108％，同比上涨130％。二手房成交量达1．6万套，是最近10个月的最高值。上海方面，上海新建商品住宅成交面积63．2万平方米，环比增加106．5％。广州成交90．2万平方米，环比上涨177％，同比上涨48％。

张大伟表示，最近市场成交量环比上涨主要是因为2月春节市场低迷，但同比数据上涨，与最近市场预期升温有关。很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，购房者出现怕踏空的心理。

“与供应增加也有关系。”张大伟说。数据显示，3月上海入市面积为78．8万平方米，环比增加194％，同比增加100％。北京入市也持续高位，3月北京供应商品房住宅3707套，继续增加供应，库存积压也持续上升。

土地溢价率有所回升

近日，无锡市出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79．39％。其中，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。

3月下旬以来，部分城市土地市场相比1－2月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加。3月21日以来，全国住宅地块合计成交55宗，其中，溢价率超过40％的有19宗，超过100％的有5宗。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块均以上限价格加自持面积获得。苏州出让太湖新城一宗住宅用地，经过30轮激烈争夺，苏州城投地产发展有限公司以16．77亿元摘得，楼面价17294．57元／平方米，溢价36．11％。4月1日，广州成功出让4块宅地、1块商务用地、1块工业用地，总起拍价近66亿元，总体量超71万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，土地市场持续调控，降温明显，部分企业拿地较少。今年以来，融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场开始复苏。部分热点城市土地市场明显活跃，溢价率有所上升。

张大伟表示，从全国看，土地市场依然处于平稳之中。2019年以来，全国多城市土地成交依然低迷，特别是一线城市。但对房企来说，为了加大销售额，即便一二线城市调控政策严格，依然会集中拿地。

房企资金链难言乐观

同策研究院的最新数据显示，3月40家典型上市房企完成融资总额共计1024．2亿元，环比大幅上涨85．25％，同比大幅上涨63％，创16个月新高。其中，债权融资额为985．15亿元，环比上涨78．49％，占房企融资总量的96．19％。

值得一提的是，虽然近期房企融资难度减弱，但由于过高的债务额，房企资金链难言乐观。据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有1．8万亿的到期债务，其中，2019年到期债券相比2018年翻了一倍。进入今年二季度后，境外偿债压力也将增大，而且绝大部分为成本高企的美元债务。

张大伟说，从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷，虽然难度有所缓解，但由于缺血过多，融资需求依然较大。

“从去年11月开始，开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多，近几个月的融资额度较高，也使开发商资金面得到缓解。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房企融资环境略有放松，但从政策口径来看房地产融资不过度从紧，也绝不意味要彻底放松，不会大水漫灌。

有业内人士指出，在没有货币之水的支撑下，楼市显然难以支撑新一轮上涨。目前楼市的复苏是宽松预期下的复苏，若没有真正宽松，复苏将难以为继。前期尚未调整的城市，仍旧存在下行风险。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础，回暖难以大面积跟进。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。

麦田房产方面则表示，考虑到住房信贷政策未有松动变化，预计接下来市场仍将呈现理性复苏走势。