■曾经辉煌因自身经营原因或所处整体商业环境不佳而衰退

    ■复活机遇结合地铁商机和城市改造增强特色商业社区商业

    昨天，台湾路一家大酒店内青岛网商大会热烈举行，参与者对网商的未来充满了无限的期望。与此同时，西部胶州路上的东方贸易大厦正在悄悄施工。经历了辉煌到衰落，自今年上半年关门歇业以来，东方贸易大厦准备变身“影视基地”求生。两相对比，这或许是转型期的网商与传统实体商业的缩影，前途未料。这些曾经寸土寸金的地方——市区30余处闲置商业楼正经历着痛苦的蜕变。

    四方乐购

    像英国绅士一样退出

    轰轰烈烈地来，文明绅士地走。英资商场乐购在青岛的演出很短暂，但一样值得尊敬，而不是社会流传的笑话。今年7月，乐购关闭了在青岛开发的第一个自建商场项目，市北明霞路和城阳项目也进展缓慢。乐购商城超市摆出了 “感谢支持、热情谢幕”的闭店说明，妥善处理了供货商货款和顾客积分清零和购物卡退换，以绅士的风度选择了退出。

    事实上，乐购的撤退，除了自身经营的问题，还与英国总部的战略调整有关，英国总部不认可中国区搞的商业地产开发计划，中途叫停，这应该是乐购撤退的重要原因。近日传出华润收购中国乐购部分股权的消息，随着华润的进驻，四方乐购或将很快“复活”，毕竟人民路商圈的潜力越来越大。

    米兰道

    恩怨未了开业遥遥无期

    米兰道初建之时各种溢美之词见诸报端。据当时规划，该地下商业街通道长约320米，可容纳近200个店铺，总投资1.1亿元。尤其值得一提的是，米兰道设计了两处各300平方米的地下透天景观，通过超大型天窗将阳光直接引入，规划设计图中的米兰道的确可谓是购物天堂，可是这美好的愿景直至今天都无法实现。

    业内人士透露，由于当年米兰道的入口建设与相邻的金街发生冲突，导致两家大打出手，直到今天事情还未得到解决。记者看到比邻而居的金街也是大门紧闭，里面空空荡荡，只有两位职员在门口看守。所谓的“招商中心”空无一人。从2009年建成到现在，米兰道整整闲置了四年。四年的时间，商业世界发生了巨大的变化，如今招商已成为一大难题。

    东方贸易大厦

    将被改造成“摄影基地”

    “当年的东方贸易大厦可是很厉害，老青岛人没有不知道的，生意特别好。”大厦一楼饮料店店主张先生告诉记者。记者站在楼下看到，昔日“东方贸易大厦”六个金光闪闪的大字如今已是暗淡无光，偌大的落地玻璃窗上布满了灰尘，整座大楼毫无生机，只有几名小商贩在小广场上摆摊，招呼着过往的行人。

    东方贸易大厦于1992年建成开业，在建成以后的十几年中一直顾客盈门，但是随着青岛商业中心的转移，中山路商业街逐渐走向没落，身处其中的东方贸易大厦也未能幸免。2013年3月份，经营21年，已渐萧条的东方贸易大厦因经营管理不善等原因最终寿终正寝。

    走进一楼大厅，记者碰到了正在装修的工人，聊到大厦的改造和重启，施工方告诉记者：“这里要建青岛最大的婚纱摄影基地，1到10楼全部重新装修，按工期是明天7月份竣工，计划10月开始招商。 ”

    伊都锦

    港资收购转型未见动静

    昔日繁华的伊都锦商厦如今早已四门紧闭、人去楼空。在大厦停车场入口边的小亭子里，负责看守大厦的职工告诉记者：“现在这里没有人，也没什么招商项目，整个楼都是空的。 ”在大厦楼下摆摊卖衣服的摊主也告诉记者：“我在这摆了两三年的地摊了，这个楼就一直空着，门也一直关着。 ”

    中山路伊都锦商厦是日本伊都锦株式会社在青岛投资的第三家企业，总投资2亿元人民币，于2003年12月正式开业。商厦主体16层，地上12层地下4层，总营业面积26000平方米。当年风光无限的伊都锦商厦在岛城年轻人群体中有口皆碑，甚至成为当时的流行风向标，但由于内部经营不善等原因于2007年4月闭店，后被香港利福国际集团有限公司收购，至今已闲置六年。

    据了解，收购伊都锦的香港利福集团为香港百货业巨头崇光百货的母公司，接手青岛伊都锦商厦后曾计划对商厦进行装修、翻新及重新定位，当时的预计是将其由服装商厦转型时尚百货公司，但是距离当年闭店整整六年过去，这里依旧是大门紧闭，未见任何转型痕迹。

    法宝超市

    经历了一轮洗牌已改朝换代

    位于费县路上的金田公寓楼顶还竖立着法宝超市的招牌，其中“宝”字由于经历了风吹雨打之后已经模糊不清，但已经不会再有人去负责维修了，因为这块招牌的主人早已在2007年退出青岛。法宝超市西镇店选址于金田公寓1—2楼。老西镇人王先生讲述，刚刚开业的时候超市生意十分红火，但后来生意一天不如一天，直到最后由于经营不善关门。金田公寓1—2层也因此而闲置下来，随后陆续有农贸市场入住，但也未能改变金田公寓楼下门庭冷落的命运，经历了一年的红火岁月后关门大吉。

    如今的金田公寓楼下又恢复了往日的繁华，成为了西镇附近的一个小型商业中心，原先的法宝超市一楼被拆分成若干个门面，二楼也即将被改造成一间咖啡馆。金田公寓底层商铺一位餐馆负责人介绍，随着附近楼盘入住率的逐渐提高，费县路上各商业网点的人气兴旺起来，如今这里一个五十平方米左右的门面年租金大约为7万元，一年经营下来可以做到略有盈余。

    鲁能领寓

    只能整租成为限制条件

    鲁能领寓是位于北京路和河南路交界口的一座双子楼，该楼由原先的江南大厦改建，于2006年被重新推向市场。记者探访发现，如今该楼公寓部分几乎已经出售完毕，但其位于1—6层的商业网点却仍然处于闲置状态。

    据一位长期经营二手房业务的房产经纪人介绍，鲁能领寓1—6楼商业网点从开始租售就一直闲置，主要原因是随着中山路商圈的衰落，再加上这栋楼距离中山路还有一段距离，其商业价值一直不被人看好。影响这栋楼对外出租的另外一个原因是房屋产权问题，由于这栋楼从一层到六层只有一个房产证，想要购买只能是1—6层整体购买，这也限制了其商业网点对外出租或销售。据了解，1—6层商业网点原先属于开发商鲁能青岛公司，但后来该公司在青岛解散，商业网点也抵债给了海信地产。

    结合地铁商机“梅开二度”

    根据不完全统计，岛城闲置的商业项目超过30个，这其中的原因也颇为复杂。 “有的是因为经营不善倒闭的，如四方乐购；也有的是因为商业中心转移了，导致原来的地方人流量少，商业氛围不浓厚导致的，如伊都锦、东方贸易大厦等，都是因为中山路商圈的衰落而风光不再；也有的是因为网购的冲击，如今京东商城、淘宝等大型网商的崛起，对传统的商超冲击很大；还有就是商业竞争的激烈，比如青岛地区，最近几年新开了很多大型商场，竞争程度可谓白热化，这其中肯定会有些商业项目倒闭。 ”闲置商业项目中，有些已经开始复活，但仍有很多由于种种原因复活无望。

    岛城地产界人士王峰介绍，按照当前发展趋势，单一的以购物为主的商场已经很难再现昔日辉煌，当前很多生意不错的商场已经显现出衰退迹象，并积极谋求转型，“从目前来看，商业综合体可能是未来发展的方向，也是这些闲置商业项目起死回生的重要途径。 ”

    近日，万达集团发布了第四代万达广场的模式，百货的面积大大缩减，而餐饮、儿童乐园、休闲为主的体验区面积大为扩大。沃尔玛转型之作——社区综合体也将压缩百货商超面积，增加体验项目。记者了解到，目前青岛城市综合体项目已呈现出遍地开花之势，青岛在建或者已经建成的城市综合体已经有数十个。新一代城市综合体将进一步压缩单体商超的生存空间，闲置商业谋求复活再走传统老路，几无成功可能。市商务局表示将结合地铁商机和城市改造，在发展城市综合体的同时，增强地铁商业、特色商业和社区商业的配比，为闲置商超创造复活的机遇。