买房之前开发商将楼盘吹嘘得天花乱坠，买完后却发现问题多多；为了促销采取售后包租的方式销售未竣工商品房；一房多卖……这些现象都是商品房买卖中经常碰到的问题。如今，这些问题有望得到解决。日前，住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》。与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。

    预售资金要存入监管账户

    记者注意到，新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。在新的合同示范文本中，完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

    此外，新的合同对签合同过程中容易忽视的问题进行了提示，例如，让卖方对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。而买房人则承诺，使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。

    引入惩罚性赔偿金内容

    据了解，新合同还把买卖双方的违约责任进行细化，例如，明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。新合同引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

    而针对房屋买卖中极易产生纠纷的口头销售承诺，新版的商品房预售合同中也第一次提出了明确禁令：不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

    记者采访发现，岛城不少楼盘为了促销，采取了“售后包租”的方式销售未竣工的商品房，尤其是在商业地产领域，这个问题较为严重。 “我们这也是一种促销手段，很多开发商都在用，如果国家以后不允许采用了，我们也不会再继续用。”开发区一家商业楼盘的销售总监如此告诉记者。

    新合同要求卖方提前告知

    很多买房的市民会有体会，开发商经常采用“说一套做一套”的方式。而对于这种情况，新预售合同也进行了规范，要求卖方将合同签订和发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买房人。一旦开发商侵害买房人的权益，买房人能够更早知晓，同时也能够更早介入，维护自己的权益。

    对于法律法规没有明确规定的事项，新合同也引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。比如说，针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。

    记者获悉，虽然新合同即日起实施，有利于维护买房人的权益，但该合同目前尚不强制执行，开发商难免会选择对自己有利的条款，同时删除一些不利条款。而购房人一般都处于弱势地位，在法律细则上也很难和开发商的法律团队匹敌。买卖双方要真正实现平等地位，尚需时日。

    新版购房合同要点

    ●新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本。

    ●卖方须对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。

    ●对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

    ●不得采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。（记者 李德银）