核心提示

    限购政策调整，会给岛城楼市带来怎样的变化呢？昨天是我市放松限购令的第一天，记者前往多个售楼处及中介公司探访了解到，看房咨询的客户比往常多了许多，各房产公司也提振信心积极备战。业内人士指出，此次我市调整楼市限购措施，将在保护刚需人群的前提下激活、提升市场购买力。

    —— 市民 —— 希望手中房早点卖出去

    部分放开限购市民又是如何看待呢？市民李女士早在一年前就挂牌出售自己一套房，如今10个月过去了却迟迟未能出手，限购令的松绑让她看到了希望。“我那套房子靠近栈桥，面积近150平方米，是个高层看海房，但我们年纪大了，不喜欢高层，就想换个一楼带院的房子住。所以去年就计划换房，一开始挂牌320万元，但几乎没人问，没办法后来直降30万，看的人还是不多。这次限购令对大户型放开了，我感觉对俺家来说是个机遇，如果有诚意的客户来看房，我肯定会再让让，没想过要涨价。”李女士说得很诚恳，而她这一想法也代表了不少房东的心理。正挂牌出售一套不足90平方米的刚需房的严先生也抱着尽快出手的想法，“我就是为了换房，不是为了投资什么的，卖了这套才有钱换套更适合自己的房子，如果能尽快卖掉，我会接着就入手一套，主要是考虑孩子上学方便。眼下只是放开144平方米以上的大户型，我感觉下一步会全部放开，到时再想买恐怕就更贵了。”严先生说。

    —— 黄岛刚需盘 —— 看房咨询的客户增多

    昨日记者来到位于黄岛开发区薛家岛片区的一在售楼盘，售楼处内5组客人正在看房咨询，售楼小姐告诉记者，这样热闹忙碌的场景已经好久没看到了，以前都是三三两两的客人，这两天有扎堆看房现象。

    “其实这个项目我关注有一段时间了，这段时间买房还送车位，相当于8200元/平方米左右，价格挺合适的，之所以迟迟没买，是感觉大家都在观望，我也就先观望着，黄岛限购一放开，说实话真该出手了。”正在看房的一位女士告诉记者，此前因为市场低迷她一直犹豫不决，如今限购放开，再加上西海岸新区的设立，让她看到了后市的希望，所以决定出手。另一个看房的男士则是因为受限购制约，使他买套大户型住宅改善住房条件的计划一直不能实现，取消限购的消息一传来，他就和媳妇一起来看房。记者采访多名看房客人，发现多以换大房子的改善型客户为主。

    项目营销负责人王先生告诉记者，限购松绑的消息传来，咨询的客人开始增多，售楼部打电话给意向客户邀请看房的回复率越来越高。“今天一早，营销团队就向意向客户群发了相关政策和一些市场动态，被限购‘拦’在门外的客人开始回流。”王先生说，“上半年业绩不好，就指着下半年能冲冲量，所以会小幅回调价格，希望能顺利完成今年的指标，不过购房者越来越理性，很难出现暴涨的局面，我感觉只是坚定了一些尚在犹豫的购房者的信心，另外给一部分外地人购房机会。”面对限购的松绑，王先生稍稍松了口气，不过他仍然持谨慎的乐观。对比放开限购，开发商和普通市民更期待取消限贷，“取消限购好比放低了门槛，取消限贷更能激发购买力。”

    —— 中介 —— 成交量会增但不会太高

    “从今天我们各个门店反馈的信息来看，卖家几乎没有坐地涨价，普遍希望尽快卖掉好实现换房计划。买房人听闻消息后主动打电话咨询的多，买房的积极性比前段时间高了不少。”青岛科威不动产总经理孙杰说，“限购放开之后，成交量应该会有起色，但不会太高，我们也有这个心理准备，主要还是受限贷影响比较大，不过要是限贷一放松，价格也就不是当前这个价格了，我想很多购房者也能算明白这个账的。”

    根据我市的调整住房限购政策，市南区、市北区、李沧区、崂山区住房144米以下仍执行限购。在孙杰看来，这是给刚需族预留了最好的置业时机。从投资保值角度看，青岛上述四个中心城区，人口密度高，配套成熟，租金高且稳定，被地铁规划覆盖，是置业风险相对较低的区域。当前刚需购房群体之所有还有议价能力，主要原因是更具购买力的改善型客户没有“房票”。试想，如果改善型、保守投资型客户进场，刚需客被挤压是必然的。在没有改善型客户竞价和当下价格回调的双重时机，刚需族应抓住置业时机。

    —— 市南高端盘 —— 开打抢客战扭转局面

    此次调整，对市南、市北、李沧及崂山区仅放开了144平方米以上房源的限购，这给大户型楼盘带来了什么样的变化呢？受限购令的影响，市南、崂山等在售的豪宅都陷入了滞销状态。香港中路一在售盘7月签约8套房源，120-144平方米成交3套，200-250平方米成交5套。麦凯乐对面的一在售盘7月售出4套140-200平方米房源。另一高端盘情况更不容乐观了，去年12月开盘，截止到今年5月一共才卖出5套房子，随后6月、7月连续“零成交”。

    昨日记者来到香港中路一在售盘，售楼处外停车场内停满了车，大厅内等候的人群也是一拨一拨的，“我们近期就要推一批新房源，眼下在接受客户认筹，正好在节骨眼上迎来了限购令的松绑，客户的信心足了，我们也很高兴。当前我们的价格也很优惠，希望借着这股风扭转前期销售不畅的局面。”项目现场负责人介绍说，取消限购，让一批不具备购房条件的客户重新回归市场。“限购放松后，楼市成交量不一定会有井喷，但肯定会有较为明显的放量，下半年必将有一场客户争夺战。”这名负责人说。对主城区144平方米房源的限购放开，无异于给沿海一线豪宅下了一场及时雨，各开发商均有“久旱逢甘霖”的畅快感，几乎所有楼盘都开始备战，以期赢得最多客户。

    不过，克而瑞房价点评网青岛首席房价分析师邓国华分析指出，截至7月底我市主城区144平方米以上住房可售总套数为5400余套，市场占比不大。其中140-170平方米库存占比较大，主要为改善型洋房等产品；其次为200-250平方米左右的，目前市场接受度较低；400-450平方米房产总价较高，多为临海高端产品，去化周期最长。购买大户型的客户购买力受限较少，主要在意区位价值和项目品质，故限购取消对他们的影响有限。从区域库存上看，市南区和崂山区最为集中。近期大量临海豪宅集中上市，恰逢市场冷清，去化情况均不理想。而市北区和李沧区的存量多为大面积的改善型产品，集中在浮山后周边和东李区域。四方区供应产品多面向刚需和首次改善住房条件的客户，大户型占比较小。综上所述，青岛限购部分解除政策对于主城区市场，无论是客户需求还是存量压力，影响都相对有限，不如城阳、黄岛等辅城区的作用大。

    —— 业内人士 —— 新政利于保护刚需族购买力

    市房地产行业协会龙江秘书长在接受记者采访时认为，本次青岛出台的楼市限购松绑政策，无论是时机，还是尺度的把握都是非常不错的。青岛选择在济南、宁波等城市放开限购后采取动作，有其他城市的操作经验可供参考。从其他城市放开限购政策的效果来看，房屋成交量较放开之前都提升了10%至20%。这样也能在保护刚需人群的前提下激活、提升市场购买力。

    限购政策的调整，既能保证刚需人群的购买需求，又能保证沿海高端住宅的价格稳定，有利于产业良性发展。从市场效应看，随着胶州湾隧道和大桥的通车，黄岛和城阳的交通更加便利，本次黄岛和城阳的限购放开，可以更好地促进两地楼市活跃。另外，城阳楼市的放开，也能稳定其周边李沧的房价。

    青岛限购令于2011年1月29日落地实施，数据显示，2011年全市新房成交量为86997套，较限购令颁布前的2010年减少了13298套。进入2012年市场逐步走上回暖之路，当年新房成交94339套，比2011年增加了7342套；2013年更是增幅明显，全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量仅为37749套，与前一年同比减少16584套。“这3年多的时间里，信贷政策从宽到严，新国五条出台，个税契税等调整，房屋专项维修基金开征，公积金政策由宽到紧，这些都对市场产生过较大的影响。”岛城楼市分析人士张百忍分析指出，也由此看出限购令实施与否并不是导致市场转变的主要因素，所以在”限贷”的阴影下，限购放松不会对市场带来暴涨的局面，但是会促进楼市良性发展。（孙静芳）