房换房都要量力而为

受限购影响不少购房者无法再买房刘琼为买房曾计划假离婚如今限购放开却为在哪买房而纠结

2014年青岛楼市的第一大事件非 “限购解除”莫属。在浓重的观望期蔓延之际，限购放开犹如“平地一声惊雷”，搅动了众多购房者的神经，让楼市行情变得更加扑朔迷离。如此背景下，一部分家庭“喜获”投资买房的资格，但由于楼市前景不明晰，这让他们又纠结去哪儿买最合适。

人物故事一： 姓名：刘琼（化名）职业：银行职员收入：家庭年收入近30万元

为买房曾计划假离婚

刘琼是我市银行一名职员，今年32岁。“回顾前10年，投资黄金、股票等行情也行，但都不如投资房产收益大。”昨日下午，在辽阳西路查看新房装修进度的刘琼接受了记者采访。这套房产是她和丈夫去年花费300多万元购买的，当初她和丈夫曾“大手笔”贷款196万元。

贷款196万还款期限30年，刘琼和丈夫需要每月还款1.1万元，这对他俩其实不算负担。“我在银行工作每月加上理财收入能有七八千元，而我丈夫在外企工作平均每月进账一万四五。”刘琼向记者透露，这套新房属于期房，靠着家里资助，去年她和丈夫又在市区购买了一套套一住房用于过渡。

刘琼和丈夫的父母退休金也相对较高，因此时不时地也资助他们。考虑到父母未来也有来青岛居住的打算，同时对房产投资收益也有期待，因此刘琼和丈夫想再入手一套房产，但在限购令下他们无法买房。“房产新闻我俩几乎天天看，发现外地有人假离婚去买房，我俩也筹划过一段时间，但后来还是放弃了。”刘琼称，她认为假离婚不是好兆头，家里父母也一致反对，最终他们还是放弃了这一念头。

刘琼向记者坦言，投资买第三套房，他们更侧重投资性。“这三套房产还是考虑快进快出，起码五年内要能出手，投资太久对我们的资金压力也是个挑战。”

得知限购令解除的消息时，刘琼和丈夫庆幸“幸福来得太突然”，不过抱着投资的心态去看房，他们感觉越看越糊涂。刘琼拿出近期的一份报纸，指着报纸上披露的数据分析。

“8月5日，我市新建商品住宅成交量320套，而解除限购的黄岛和城阳分别占22套和88套，大有直逼成交量半壁江山的趋势，而其它限购区市则相对冷淡，市南区的成交量现当日滑铁卢。”刘琼表示，岛城新建商品房呈现地域性冰火两重天景象，这让她对买房选哪更找不着北。“黄岛、城阳大部分购买者肯定是刚需购房者，我们要在那买，未来要出手时价格肯定不会炒得太高。但是在市区买，我们就必须要买144平方米以上的房子，这对我们还是有资金压力。”反复比较下，刘琼和丈夫在买房区域选择上没了主意，“还是再等等看吧，看能不能将限购解除的套型面积降到100平方米左右，到时候再出手最合适了。”

人物故事二： 姓名：胡俊（化名）职业：外企职员收入：家庭年收入25万元左右

二手房税费成“绊脚石”

“买房要趁早！”这是胡俊的买房信条。2009年初，岛城房价尚位于低点，工作刚两年的胡俊靠着“东拼西凑”加贷款，在浮山后四小区花费50多万元买下一处套一房，此后该处房价呼呼涨，朋友们都说他眼光好。

去年年初，“国五条”一出台，胡俊认为以后房价肯定要涨，于是和家人商量，赶紧凑钱出手，花费70多万元购置一套套二改善住房。“两套房子都不大，虽说住着也能住得开，但毕竟感觉‘都拿不出手’，还是想换个大一点的。”胡俊为人豪爽，平时喜欢招呼朋友来家聚会，两套房子客厅都不大，人一多显得特别拥挤，这让胡俊换房的心越来越迫切。不过受限购令影响，胡俊无法买第三套房，这让他买房的念头只能暂时封存。

8月份限购令解除的消息，将胡俊换房的心重新搅热，这次他准备好好规划一下。“先将第三套住房定好买下，然后慢慢将两套小房卖掉。”胡俊称，毕竟现在有孩子，而且老人还在这边照顾孩子，肯定不能将两套小房都卖了再买第三套房子，毕竟租房子还是太麻烦。

胡俊在青岛一家私营企业从事市场营销工作，而妻子在一家外资企业做职员，两人年收入加奖金在25万元左右，收入在青岛算中等水平。“现在我又到了重新抉择的时候了。”胡俊受访时说，他表示这次换房对自己很重要，毕竟当前房价走势还不明朗，有的人看涨，有的人看跌，“父母这一辈子的积蓄，我和对象所有的收入，除日常开支外，几乎全用于还银行房贷了。”

限购令放开，胡俊和妻子换房行动也正式开始，两人这些天在新楼盘和二手房之间反复比较，由于好地段的新房144平方米以上的户型还是少，而二手房144平方米以上的房子总价都比较高，这让两人的换房行动进入“持久战”。

另外，胡俊和妻子将手上的两套房子都挂到中介处，结果发现来看的人很多，但真正要成交的人不多。“第一套房子已过5年，这样交易时税费少了很多。不过我第二套房子还在5年内，交易时要多1%的个人所得税和5.67%的营业税，这样就使得房子要不上高价。”胡俊称，房子挂出去来过很多拨看房者，但有意成交的人却寥寥无几。

据悉，目前青岛二手房房屋买卖过程中需要缴纳的税费主要包括三大税种和部分小税费，其中三大税种分别是个人所得税、契税和营业税，其他税费包含印花税、登记费、手续费、公证费等等。其中法定买方需要缴纳的税费是评估费、契税、登记费、手续费、印花税、公证费和中介费，卖方需要缴纳的是营业税、个人所得税、手续费、印花税、中介费。“虽然市场上交易税费由买方承担，由于部分税种是按成交总价的百分比收取，我们卖家房价也被拉低了，不然买家不会多掏这么多税费。”胡俊郁闷地说，本想在换房时“快进快出”，孰料背后麻烦事还一大堆，这让他买房也陷入纠结的状态中。

[专家观点] 买房换房都应量力而为

“不管是投资还是刚需改善，买房都要量力而行。”青岛科威国际不动产总经理孙杰受访时说，对于下半年房价走势，他坚持认为房价不会跌，他称房价还是左右购房者“无形的手”，房价没有下跌预期前提下，购房者可根据自己实际情况选择改善。

北大资源青岛公司副总裁周利表示：“青岛的放开限购是由点及面，逐步放开政策，这可以说是政府的一个试验。因为具体效果要看市场的反馈。分区域与户型放开限购，可以看出主要是针对投资性需求。尤其是黄岛跟城阳，除本地居民外主要还是以投资客为主。”他也提到，放开144平以上的限购也主要是针对比较有实力的中产阶级，毕竟目前中国的有钱人比较缺乏投资环节的，这样可以为他们增加一些投资的渠道。

“遇到新政策，恐慌性改善住房完全没必要，买房换房都要量力而行。”太平洋房屋山东区域相关负责人赵玉科介绍说，着急换房者若因换房背上一屁股债，不仅影响自己和家人的生活质量，还让自己背负巨大的还债压力，这样让整个家庭都处于风险状态中，这完全没有必要。“市民要换房时可以降低一点生活标准，但必须要让整个家庭有应急资金保障。” （记者 锡复春）