青岛楼市救市"18条"问世 市民迎来买房最大利好

    昨日下午，市国土资源和房屋管理局、市城乡建设委员会、中国人民银行青岛市中心支行、市住房公积金管理中心、市地方税务局、市规划局六部门联合下发《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》。意见指出，今后我市将围绕建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建设，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不再实行住房限购政策。积极支持、引导房地产市场调结构、保刚需、促改善、稳增长，满足居民多层次的住房需求，推动我市房地产市场持续平稳、健康发展。

    市场 保障刚需支持改善调节投资

    此次意见中，关于商品住房的政策，总目标为“落实好差别化的住房信贷和税收政策，满足居民多层次的住房需求”。我市将按照保障刚需、支持改善、调节投资的要求，进一步活跃房地产交易市场。

    意见要求，承担住房公积金、住房维修基金和商品房预售资金监管业务的各商业银行，要先行研究制定并落实支持个人购买住房贷款的优惠政策。金融机构和住房公积金管理机构应积极满足居民家庭合理住房贷款需求,切实改善信贷服务，优化资源配置，努力配足个人住房贷款额度，利率合理定价，加快贷款的审批、发放速度,提高服务效率（具体政策见图表）。

    “积极落实中央政策，四川、福建等地相继推出适合各地实情的政策，青岛也属于较早出台鼓励性政策的城市。 ”房价点评网青岛高级分析师张斌认为，文件中明确了对于拆迁改造、自住首套和改善换房的信贷和税收扶持，落实了中央“差异化调控”的思路，对楼市具有积极的影响。尤其是首套房贷认定和契税减免，对于购房者是很实惠的利好。此外，文件签发单位中人民银行青岛市中心支行赫然在列，说明此发布口径已获得金融系统认可。但是各银行审核标准仍有可能存在差别，加之近期青岛“德正系”贷款风波影响，指导性文件后的具体落实有待观察。

    服务预售价格管理按套型面积算

    在优化房地产业服务环境方面，意见提出要进一步激活市场主体活力。

    活跃房地产交易市场方面，以独立楼栋作为办理商品住房项目预售许可的最低单元。对开发企业申报的商品房预售价格实行弹性调节,套型面积在90平方米以上的商品住房不再进行预售价格管理。力推适合刚性需求的中小户型、中低价位楼盘项目加速入市，在预售审批环节主动提前介入，实行一条龙服务，确保相关开发企业申办预售许可一次通过。相关部门适时举办房地产展销会等活动，进一步活跃市场交易。运用进社区、登门办证等手段，提高登记效能。

    做好房地产企业金融服务方面，各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，要及时发放。

    张斌表示，对于开发商的备案预售价格只限定于90平方米以上房源，也体现了差异化的思想。在保障刚需住房的价格稳定基础上，将大面积的住宅推向市场化。不过他认为，“限购已去，限贷渐松，房地产市场整体环境已经转向趋暖。只是这市场化的调节尚未结束，高库存和降价潮并存，恐怕市场短期仍会在低位震荡前行。 ”

    供应优先保证中低价位中小套型

    意见要求，今后我市将调整土地供应结构，促进房地产业优化升级。在做好棚户区改造、保障性住房和普通商品住房项目建设用地供应的基础上，重点加大城市基础设施和医疗卫生、教育文化事业建设用地供应，相应增加商业、金融、娱乐、旅游、养老和健康等新兴服务业供地比重，促进房地产业内部结构的优化升级。

    按照项目控制和总量控制相结合、以项目控制为主的原则，结合保障性住房、拆迁安置住房的数量和公共基础设施、公用配套设施统筹安排，优先保证保障性住房、拆迁安置住房和套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型商品住房的供应比例；从严控制144平方米以上的大户型住房比例。

    同时加大集中居住区配套建设力度，加快完善集中居住区公共交通、教育、托幼、医疗卫生、商业及社区文化、体育、养老等生活配套设施，实现“住有宜居”。（记者 刘兰星）

收购部分商品房作公租房源

房地产业关系民生和经济社会可持续发展，我市将按照“稳增长、保民生、促发展”的总目标，贯彻落实国家房地产市场“双向调控”要求。

█住房保障 今后我市将强化政府住房保障责任。逐步建立以公共租赁住房为主体，实物保障和租金补贴相结合的住房保障和供应体系，统筹解决我市低收入住房困难家庭、新就业职工和各类人才等中等收入住房困难群体、外来务工人员的阶段性住房需求，进一步改善人民群众的居住条件和生活环境。持续加大保障性住房建设力度，在第三个住房保障发展规划期内（2014-2016年），保障性住房建筹总量不低于3.5万套，其中建筹公共租赁住房不少于3万套，保障性住房供应总量不低于3万套。在推进公租房建设的同时，收购部分商品房屋作为公租房源。

█各类棚户区改造 重点推进集中成片和非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设趋于完善，2017年以前基本完成10.2万户改造任务。提高棚户区改造的货币化安置比例，鼓励拆迁居民自行选购住房或由征收部门收购、团购房屋作为安置房源。

█促进新农村社区建设 每年新开工100个新型农村社区建设，构建“中心城区-次中心城区-重点中心镇-新型农村社区”的新型城镇体系路线，实现农民就地市民化，农村集聚地就地城镇化。

房贷利率有望下调契税征收也有利好

█首套房贷认定

对居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠。

出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

住房公积金管理机构在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

█契税减半

居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人购买住房的纳税义务发生时间以定位（安置）协议签订时间或网签合同签订时间孰早为准。

有利于释放和刺激购房需求

“该政策最大的亮点为房贷政策有所放松，而出现政策松动的原因与经济形势有关。尽管青岛已放开了限购政策，但8月以来楼市的数据仍不容乐观，成交量并未显著回升。”房价点评网青岛首席分析师邓国华认为，此次房贷政策的松动，有利于释放、刺激一些自住和改善型需求。

青岛在当前市场形势下松绑限贷无疑是一大利好，首套房贷的放松也是势在必行，购买首套住房在首付款比例、贷款利率等方面给予优惠，将刺激自住刚需的释放，而首套房贷还清后，再贷按首套房认定，改善型住房需求得到鼓励。预计接下来首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率，都会逐步成为现实。对于开发商来说，限贷松绑无疑是重大利好，尤其是在“金九”失色、购买力疲弱的当下，限购松绑对于促进买家入市作用巨大。