名词解释

    “四方后”位于原四方区西北部，以后海沿瑞昌路为轴辐射，主要为两侧的湖岛、孤山、北岭山等区域，以及金华路、杭州路北部沿线区域。

    近日，新冠高架路主线通车，贯通主城西部，对市民来说，在市南西部和“四方后”之间来往更加便捷。交通区位的改善也让不少刚需购房者将目光投向受忽视的“四方后”。原先工厂密布、筒子楼云集的“四方后”已经旧貌换新颜，一座座新建住宅拔地而起，并且和主城区一些新兴板块相比，“四方后”的房价也十分亲民，已经成为主城区不折不扣的价值洼地。

    市场分析

    老城新区变宜居板块

    “我们买房还是想离市区近一些。很多同事愿意在李村买房，觉得那里刚需盘多，其实，‘四方后’不但是刚需地，还是价值洼地。”近日，记者在金华路一家楼盘碰到市民安先生，他和妻子都是不折不扣的“老青岛”。“这里离市区更近，而且生活也很方便，关键是买个90平方米的房子也不过80多万元。再怎么说现在这也是市北的房子。”安先生说。

    “以前觉得这一区域都是工业区，现在一看，都成住宅区了。”安先生带双方父母来看房时，他们都很惊讶。的确，在一些“老青岛”的观念中，四方后是工业区不适合买房居住。但随着旧城改造，周边企业逐渐外迁，腾出了大片空地，一片片新建住宅取而代之。据了解，2012年底区划调整后，原四方区正式并入市北区，“四方后”这块旧城区的“拆旧建新”也开始加速。“四方后”的腹地——瑞昌路三角地、顺昌路、鞍北片区等危旧房相继纳入改造范围，青啤麦芽厂、海晶化工、重汽集团专用汽车公司等老厂房也陆续搬迁。旧小区整治、筒子楼改造、路网管网建设、河道改造、山头美化……昔日的老工业区基础设施逐渐完备，人居环境明显改善，城区面貌日新月异，居民的生活质量也在不断提升，成为又一宜居新区。

    “变脸”后的“四方后”仍然保持着浓厚市井气息，舒适宜居的老城新区、合理的楼市价格也让其成为购房者关注的对象。“现在我们不少客户群都是‘老青岛’。”金华路一处楼盘的销售人员说，“‘四方后’其实优势不少，价格便宜、交通便利、配套齐全，周边学校、医院、农贸市场、公交车站啥也不缺。”“在四方后住感到很自在，不像有的老邻居搬到李沧或者城阳感觉像换了一个环境。”市民于先生居住在瑞海景园，作为地道青岛人，他觉得在这里能找到“很有归属感的青岛生活方式”。

    房价筑底市北楼市洼地

    “拆旧建新”过程中，“四方后”入市地块可谓是多不胜数，先后包括瑞海北路、瑞安路、海岸路及长沙路等不同片区地块都相继问世，“四方后”土地市场的热度也一直有增无减。有些甚至拍出了高价，像瑞昌路141号专汽地块，金科地产在经过42轮叫价后，以9.6亿元的价格摘得，如此地价让不少业内人士感到震惊。

    日前，记者走访金华路沿线看到，自行车零件厂、制钉厂、专汽厂、动力机械厂、阀门厂等多个老企业已完成搬迁，在这些企业原址上正在建设大量住宅项目，其中包括金域府邸、秀兰禧悦都、中泰信君悦华府等多个楼盘。其中，不少楼盘已经展开贴身肉搏，上个月，位于“四方后”金华路附近的秀兰禧悦都和金域府邸相继开盘，火药味十足。

    金域府邸位于金华路56号、60号，原为普瑞电气厂，青岛天一福莱房地产开发有限公司于2013年3月以5.6亿元的价格拿下该地块，楼面地价达到5860元/平方米。与金域府邸项目相隔不到300米，秀兰禧悦都和中泰信君悦华府分布坐落于马路两侧。秀兰禧悦都项目其前身为青岛制钉厂，2014年该地块以楼面地价6070元/平方米成交，成交总价接近12.7亿元，溢价率达到了25%，是2014年上半年青岛市的单价和总价双料“地王”。与秀兰禧悦都项目隔路相望的中泰信君悦华府，是青岛市的保障房集中建设项目。

    上个月，两盘成交均价9200元/平方米至9600元/平方米。目前来看，“四方后”项目定价多数在万元线左右，而据青岛锐理数据，2015年7月青岛新建商品房成交均价，李沧区为10016元/平方米，原市北区为15514元/平方米，原四方区成交均价为12280元/平方米，由此可见，“四方后”房价已筑底市北房价洼地。

    记者观察

    “四方后”区域价值被低估

    “‘四方后’虽然房价便宜，但是感觉没有什么像样的地产大鳄。”尽管“四方后”价值洼地优势明显，但是仍有不少市民不买账。的确，相比其他板块大鳄云集，这一板块的大鳄数量并不多。大鳄们在“四方后”的高定价期望也往往遭遇现实打击。2009年保利曾经入驻该区域，落子两城——保利里院里、保利百合花园，目前两个项目均已交付入驻，并逐渐成为完善的小区。不过，保利香槟国际则遇到了去化缓慢难题，业内普遍认为定价过高，如今该项目均价在11000元/平方米左右。同样，中海打造的临安府也是因为定价过高受冷遇，目前该项目均价在12000元/平方米左右。“四方后”西部新盘主要集中在东起雁山路立交桥、西到环湾路的瑞昌路上，其中海信湖岛世家10500元/平方米的均价刚刚突破“万元线”。

    不仅“大鳄们”发现了该区域定价过万的难处，就连本地开发商的发展之路也并非一帆风顺。由于缺乏大型开发商，延期交房问题较为普遍，像定价在万元线之下的国隆幸福里已经停工，而颐和广场交房时间则一再推迟。不仅是住宅停工和交房延期，纯商业地块也是频遭冷遇。

    近期，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，8月13日到24日将网上挂牌市北区杭州路28号（B）商业地块，据了解这已经是该地块第四次公告出让，此前，三次均因无人递交竞拍申请而遭流拍。2012年年底，杭州路28号A、B两幅地块同时上市，A地块被多家开发商轮番喊价105轮才落锤，总成交价近9亿元，竞得该地块的房企便是中海地产，随后中海地产在A地块上开发建设了热销楼盘——中海临安府。而B地块因无人参与竞买惨遭流拍。

    发展前景

    构建“两心两轴一带”空间

    不管怎样，“四方后”仍在蝶变中，从老工业区向新住宅区的转变将更加深入。记者从市规划局了解到，瑞昌路、杭州路、四流南路、金华路围合片区未来将成为一处集居住、商业和公共服务设施为一体的综合商住区。据市规划局相关人员介绍，该围合片区规划形成“两心两轴一带”的空间结构。其中“两心”是指金华路、四流南路交叉口的商业中心和瑞昌路以北的商业中心。金华路、四流南路交叉口规划大型综合性商业服务业设施，瑞昌路以北结合窗帘灯具市场改造建设商业中心。“两轴”是指沿新昌路形成的连通孤山、北岭山的生态轴以及沿瑞昌路的商业轴。“一带”是指南北向串联各地块的居住景观带。

    与前些年的荒无人烟相比，如今的欢乐滨海城多少有了些人气儿，最早一批进驻欢乐滨海城的项目，瑞海景园、保利香槟国际、绿地新里海德公馆、温莎郡等都已盖起高层住宅，高楼林立完全颠覆了后海以往脏乱差的形象，滨海欢乐城无疑将给“四方后”带来发展动力。

    有业内人士表示，区划调整后的“四方后”已经成为新市北的核心区域，但目前区域价值仍处在被低估的阶段，主要原因在于人们对“四方后”的印象还停留在脏乱差的工业区上。现如今，这一区域可以轻松通达城市的任一区域，但房价却刚过万元线，与相距十几分钟车程的山东路中央商务区的房价相去甚远，从城市远期发展规划来看，这一区域仍具备一定的升值空间。