费用高、居民意见不统一......“高龄”电梯换新 青岛如何破解困局？

青岛5000余台住宅在用电梯运行超15年，更换新梯却面临费用高、居民意见不统一等难题，随着补贴政策推出，部分小区形成合力助推老旧电梯“退休”——

“高龄”电梯换新，困局如何破解？

青岛出台政策探索老旧电梯更新改造

●2016年，市南区政府试点启动老旧电梯更新改造项目补贴政策

●2018年修订施行的《青岛市电梯安全监督管理办法》规定，对使用年限超过15年的电梯，电梯使用管理单位应当委托有资质的单位进行安全评估，经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理、改造、报废

●2018年，市北区印发《公共住宅隐患电梯更新改造重大修理管理办法（试行）》，制定了全区统一的隐患电梯更新、改造或重大修理补贴标准，按照业主承担为主、政府补贴为辅，通过贴补资金促进老旧电梯更新改造

●目前相关部门正在制定“落地”细则，统筹用好超长期特别国债资金、住宅专项维修资金、居民自主出资等

2024年，市北区梦境江南小区居民迎来了生活中的大变化——在政府财政补贴的有力支持下，更换的30部崭新电梯全部投入使用，1100多户居民告别了十几年来故障频发的“老伙计”，圆了“一键安全直达”的心愿。

这一过程历时不到半年，背后汇聚了居民、物业、社区等多方力量，解了困扰居民出行的一块“心病”。

出门第一步，回家最后一程，电梯是与很多人日常生活关系最密切的一类特种设备。然而，随着房龄的增长，青岛的高层住宅电梯也显现出“老龄化”特征。

老旧电梯如同人上了年纪，各种故障频发，更存在安全隐患，而维修往往难以解决根本问题，老梯换新成为部分老旧高层住宅必须直面的现实。但换梯又面临着诸如谁来牵头发起、资金如何筹措、居民意见不统一等种种难题。

好消息是，随着国家将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债支持范围，住宅更换老旧电梯的困局有望破解。而梦境江南等小区的成功经验或可为住宅老旧电梯更新提供参考和范式。

现状

5000余台住宅电梯“老龄化”

1989年，在一场高层住宅问题笔谈会上，全国各地的专家们就“中国是否应该发展住宅高层化”展开讨论，其中被频繁提及的问题就是高层住宅的“命脉”——电梯。30余年过去，随着城市高层建筑不断增多，电梯也开始慢慢走向“老龄化”。

青岛高层建筑林立，电梯“老龄化”问题引起广泛关注。梁超 摄

在电梯行业内，通常将使用年限超过15年的电梯称为“老旧电梯”。数据统计，目前我国电梯总数量已经达到1100余万台，这个数字接近全世界其他国家电梯数量的总和，其中使用15年以上的老旧电梯数量达到90万台，如此庞大的基数增大了电梯事故的发生率。

电梯“老龄化”问题同样出现在青岛。青岛目前电梯总量12．6万余部，其中运行超过15年的住宅老旧电梯就有5000余台。这些老旧电梯因投用时间长、元器件老化等，不仅给居民生活带来不便，更存在乘梯安全隐患。

15年似乎成了电梯“寿命”的一个分水岭。那么，超过15年的“高龄”电梯是不是要做报废处理呢？

业内人士介绍，作为出行的工具，如同非营运机动车一样，目前在我国并没有电梯强制报废制度，不过根据2018年修订施行的《青岛市电梯安全监督管理办法》相关规定，对使用年限超过15年的电梯，电梯使用管理单位应当委托有资质的单位进行安全评估，经评估后确定是否继续使用或者对电梯进行修理、改造、报废。

办法中也明确了报废条件。一种情形是，住宅电梯使用年限超过15年，经安全技术评估确认已无法保证安全且无改造、修理价值的应当报废；另一种情形是，即使不到15年，如果电梯存在严重安全隐患，经安全技术评估确认已无法保证安全且无改造、修理价值的也应当报废。

堵点  

老旧电梯更新，钱从哪里来

位于崂山区的慧心园小区已建成10余年，近几年不少电梯开始轮番出故障。去年11月前后，小区4号楼一部电梯因为故障停运了20余天。故障由钢丝绳老化引起，由于钢丝绳已超期服役必须更换，每户要分摊近600元配件费，个别业主不愿意出这笔钱，而物业公司又坚持先收齐费用再维修，耽误了维修进度。

在青岛，电梯维修“收费难”的情况并非个例，问题的症结最终都卡在了“钱”上。

老旧电梯维修尚且困难重重，而更换一部电梯动辄就要数十万元，分摊到个人身上就要数千元，显然，老梯更新更是“难上加难”。

青岛组织实施电梯安全应急演练活动，守护居民安全。

按照相关法规，电梯所有权属于业主共有，电梯运行年限超出质保期后，更新、改造、修理费用应当使用结余的电梯运行费和利用电梯发布商业广告的收入支付，不足部分由业主共同承担，这当中也包括使用房屋专项维修资金。

尽管政策很清晰，但在电梯实际更换过程中并不顺利。

从事物业工作多年的邹先生坦言，岛城的一些老旧电梯受产权关系、维修资金余额不足、早期开发的商品住宅未筹集维修资金等因素制约，更新改造的大部分资金需业主自筹，由于部分业主筹款积极性不高，再加上业主对资金分摊比例等意见不统一，这就使得老旧电梯更新陷入困局。

相对老旧小区加装电梯，更新改造电梯看似简单，但其中的阻力也不小。“最大的难点是居民的认识难以统一。”邹先生表示，有的业主觉得凑合着修修能用，为什么要换；有的业主不愿意使用自己的维修资金，担心用完了，以后房屋出现问题没钱维修。

在以往的案例中，老旧电梯更新改造，困难还体现在业主和物业之间的矛盾上。“有些业主认为物业收取了电梯广告费和停车费等，这些都应该用于电梯更换，而物业又拿不出这笔费用。”邹先生说。

费用分摊达不成一致怎么办？相关法规也予以明确，由相关行政主管部门、镇人民政府或者街道办事处负责组织电梯所有权人或者使用权人协商确定。

破题  

政府补贴、多方合力促换新

老旧电梯更换困难重重，难道就没有成功的案例吗？近日，记者实地探访了市北区梦境江南小区，这个小区一次性更换了30部电梯，体量之大在全市也不多见。

乘坐上新换的电梯，楼长张国栋难掩喜悦之情，“新更换的电梯宽敞又明亮，这一年来运行还特别稳当，给我们的生活带来了实实在在的便利”。

梦境江南小区建成于2008年，由16栋14层或15层的高层住宅组成，电梯共计32部，居民1100余户。建设之初，受楼高受限等因素影响，原本应建在楼顶的电梯机房只能建在地下室，电梯控制柜内仪器受潮严重甚至被水淹，导致电梯故障频发。

“由于‘先天’设计不足，居民入住十几年来，维修电梯几乎成了家常便饭，特别是2018年一场大雨倒灌地下室后，电梯电机损坏严重，只得大修，居民十几天里只能爬楼梯上下。”小区物业公司经理黄磊介绍，随着电梯日益老化、故障率大增，每年的维修费用就是一笔很大支出，“换梯”的呼声也存在多年，但因业主没有达成共识，也就没了下文。

不过在2023年，因为一项政府补贴政策，小区更换电梯迎来转机。其实，多年前市北区就出台了相关政策，对存在安全隐患、符合补贴标准的整体更新电梯，每台给予更新费用30％的资金补贴，最高不超过15万元。

“老楼更换新电梯，说到底最大的问题是‘钱’的问题。”黄磊表示，安装一部新电梯费用高达数十万元，他们小区正好符合补贴政策，有了这10余万元的补贴，居民个人就可以少缴一部分。

当时小区还未成立业委会，物业公司便主动牵头这项工作，在社区居委会支持、热心业主参与下成立临时“换梯小组”，主导电梯更换所有事宜。

西海岸新区薛家岛街道一高层小区电梯已运行10年，故障频发影响居民上下楼。梁超 摄

小区32部电梯全部更换，需要征求业主意见、确定资金筹集方案等。“换梯小组”分楼座分单元召开业主动员大会及上门动员宣传，针对“电梯是换还是修”“更换费用多少”“财政补贴有多少”等问题一一详尽解答，大大小小协调会就开了二三十次，最终取得了70％以上业主的同意，32部老旧电梯更换30部。

真要实施了，摆在面前的难题一个接一个：不同品牌电梯价格不同，电梯品牌如何选？每户该出多少钱？不同楼层居民出钱是否一样？

“让物业主导来选择电梯品牌和规划资金，业主们肯定是有顾虑的。因此物业公司只负责调查电梯市场，详细列明各个品牌的优劣，把最终选择权交给业主。”河西社区第三网格书记王月风在电梯更换中，与热心楼长们“磨破了嘴、跑断了腿”。经过不断地讨论、论证、征求意见，才最终通过了一个绝大多数人能接受的方案。

除去政府补贴，有维修资金的可以使用维修资金，没有的则个人出钱，最后均摊到各户基本在3000元左右。

业主隋先生说，在更换电梯的过程中，物业公司把工程内容、进度、款项支出等全部公开，每一步都让业主知晓，让全体业主有一本“明白账”。

从正式动员到新电梯验收运行，梦境江南小区仅仅用了不到半年时间。“如果换梯有了相关的资金补贴和政策支持，做起来就会相对容易一些。”黄磊坦言。

趋势  

利好政策让换梯按下“加速键”

梦境江南小区成功换梯并不是个例，市南区新贵都小区、滨海花园及市北区良辰美景、浮新小区等近年来都实施了电梯更新。政府补贴政策的推出，无疑成为破解资金困局的重要突破口。

早在2016年，市南区政府就试点启动了老旧电梯更新改造项目补贴政策。2018年，市北区也印发了《公共住宅隐患电梯更新改造重大修理管理办法（试行）》，制定了全区统一的隐患电梯更新、改造或重大修理补贴标准，按照业主承担为主、政府补贴为辅，通过贴补资金促进老旧电梯更新改造。多年来，两个区住宅老旧电梯更新改造取得了明显成效。

近年来，从国家到地方，利好政策不断出台，也为老旧电梯的更新改造按下了“加速键”。

去年国家出台政策加力支持“两新”，并将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债资金支持范围，重点支持使用15年以上的住宅老旧小区电梯更新改造，一部电梯定额补贴15万元。

眼下，在全国范围内，住宅老旧电梯的更新改造工作正迎来新的加速期。近日，住房城乡建设部与市场监管总局联合举办了一场视频培训会议，部署2025年超长期特别国债资金支持项目。目前，全国已开工更新电梯3．6万台，惠及近170万户居民。

青岛相关部门也正在制定“落地”细则，统筹用好超长期特别国债资金、住宅专项维修资金、居民自主出资等。

为推动住宅老旧电梯的维修改造更新，国内不少地方开展了一些探索。如安徽在全省集中开展住宅老旧电梯维修改造更新专项行动，在全国首创了应急备用制度，通过使用国债资金、专项维修资金和公积金等多种渠道解决资金“筹措难”问题。

岛城居民们也希望相关职能部门能够参照老旧小区加装电梯等，出台相关指导意见，明确流程、完善机制等，让高层住宅换梯过程更加顺畅，也让居民真正享受到相关政府补贴利好。

电梯更新是一个共建共治共享的过程，在相关流程的申报、维修资金的提取、资金筹措等方面，需要社区、业委会、物业“三驾马车”引导和支持，带动居民群策群力、民主协商，推动换梯工作顺利开展，为居民创造更加安全、舒适的居住环境。（青岛日报／观海新闻记者 吴帅）