近日，某知名房地产商面对当前高房价的质疑，极力否认房地产行业存在暴利，声称如果按平方米算的话，房价甚至还没有胸罩贵。此言一出，立即招致各界一致反对之声。一些评论认为，房价高企的背后，房地产商拿着几百万元的年薪却还哭穷，简直就是天真卖萌。那么，一向被认为是暴利行业的房地产，和其他行业相比，其利润究竟有多高呢？　　

　　相比制造业利润肯定高

　　今年以来，房价的迅猛上涨已经刺痛了广大民众的神经。而此时，某知名房地产商发出“胸罩比房价贵”的言论，让其深陷舆论的漩涡，也使房地产行业是否存在暴利再次成为议论的焦点。

　　广东南海伟业制衣厂老板周伟培对此表示强烈反对：“卖一个胸罩现在只能赚1元左右，净利率在5%-6%，怎会比房地产更暴利？”而通过对比地产龙头企业万科和内衣龙头企业安莉芳的2012年年报也不难发现，万科年赚百亿元而安莉芳不足两亿元，足以说明内衣品牌企业的利润远不及房地产。

　　“和普通制造业相比，房地产行业的利润肯定是高的，这是毫无疑问的。”中国房地产学会副会长陈国强对本报记者表示，光谈房地产本身，不容易看出这种差异，否则为什么那么多资金进入这个行业，为什么那么多房地产企业不转行，这个是很基本的道理。即使这几年面对调控政策，房地产投资回报水平呈现下滑趋势，但是和其他行业相比，尤其是与这两年遇到困难的一些行业相比，仍然处在一个很不错的盈利水平。

　　复旦大学经济学院副院长孙立坚则认为，房地产利润是高还是低并不能一概而论。他对本报记者表示，由于一线城市土地资源的稀缺不可复制，房地产开发商对优质土地的垄断带给他们超额的利润，因而存在较大暴利。但在二三线城市选址的优越性却并不明显，开发商之间比拼的就只剩下价格和质量，竞争相对更加残酷，所以利润并不是很高。

　　从暴利转向中速增长

　　既然房地产行业利润从整体看依然处于较高水平，为什么房地产商还要哭穷呢？从近期一些舆论有关房地产上市公司赚1元交税1.02元的说法不难看出，房地产行业经营压力正在不断增大，当前盈利水平也已大不如前。

　　由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3家机构联合发布的测评报告显示，2012年内地上市房企的资产总额和总收入增长已经明显减速。尽管测评报告显示少数企业仍然保持了较快的盈利增长，但纵观2012年，上市房企整体盈利水平有所下滑，成本费用利润率、净资产收益率和总资产利润率均值3项指标均呈下跌之势，营业利润下滑的企业较上一年度增加了61家。

　　“房地产行业的黄金10年已经渐渐远去，简单地依靠土地增值和粗放型管理就能赢得暴利的时代已经结束。” 中国房地产业协会副会长朱中一表示，今后10年整个行业将进入中速增长的时代。在稳定房价作为一个基本的长期政策，土地成本、劳动力成本在上升，而价格稳定的情况下，房企只有通过苦练内功，提升企业的经营管理水平，才能在未来站稳脚根。

　　过高回报不利实体经济

　　事实上，房地产利润较高确实是不争的事实，近年来对房地产行业存在暴利的批评之声也一直不绝于耳。房地产业过高的回报吸引了很多企业和资金纷纷涌入，在一定程度上并不利于我国实体经济的健康发展。

　　“房地产利润过高最直接的后果就是把其他实体经济的一些资源吸引进来，通过市场化手段向投资回报水平高的行业进行资源配置。”陈国强表示，如果一个行业发展过于暴利，那么它在国民经济当中话语权就很强势，就会对国民经济产生较大影响。由于房地产行业上下游的关联性很强，它的强弱兴衰对实体经济影响很大，如果投资回报水平过高，太过容易获得暴利，将对国民经济的结构带来很大的扭曲效应。同时，如果我们不对当前高房价采取调控措施，那么将有更多的人利用房地产作为投资手段，就会造成贫富差距不断恶化、官商勾结腐败等一系列后果，这些问题都与房地产行业发展过快、回报过高有关。

　　孙立坚也认为，房地产利润过高的坏处很明显：“大家不要做别的生意了，都去做房地产，因为做其他的产业都赚不过房地产。如果现在我们企业大多数都这样做了，这个国家就都靠房地产吃饭了，其他行业怎么能发展起来。”

　　本是为建筑企业设立的资质审查制度，却成了住建系统的寻租利器。继住建部建筑市场监管司原副司长刘宇昕因受贿288万，一审获刑12年后，近日，媒体披露该司综合处原调研员罗晓杰，也因提前透露评审信息收好处费获刑。

　　两起涉及住建系统受贿案，让建筑行业资质评审背后的黑幕浮出水面，严密的程序和规定，在“钱权交易”下屡屡被轻易突破。

　　24日，住建部建筑市场监管司综合处原调研员罗晓杰的辩护人、北京市孚晟律师事务所律师罗延京向本报独家证实，法院一审查明，罗晓杰利用职务便利提前向参评企业透露评审信息，方便企业及时做出调整，受贿45万获刑10年半，目前判决已生效。

　　据了解，罗晓杰的涉案与住建部建筑市场监管司原副司长刘宇昕受贿案并无关联，只是二人分别利用了建筑企业资质评审制度，进行钱权交易。

　　企业遭举报牵出幕后人

　　罗晓杰生于1954年。2011年7月6日，因为年龄原因被免去相关职务，顺利办完了退休手续。

　　检方提交的证据显示，最初找罗晓杰是重庆检方接举报，称当地一家帮人承接建筑资质申报业务的公司神通广大，资质平平的企业经过它的申报都能通过，同类公司怀疑存在不正当竞争。

　　重庆检方对该公司老总周某展开调查，周某承认人脉在住建部，检方遂对罗晓杰开展进一步工作。

　　检方指控收45万好处费

　　2012年5月15日，已经退休的罗晓杰被采取强制措施，之后检方对其提出公诉。

　　检方指控，2007年6月至2010年1月间，被告人罗晓杰利用其担任住建部建筑市场监管司综合处调研员的职务便利，接受重庆一家公司法定代表人周某的请托，在该公司代办相关企业向住建部申报资质升级的过程中为周某提供帮助。

　　在此过程中，罗晓杰收受周某给予的45万元好处费。

　　家属代其退缴全部赃款

　　案件审理期间，辩护人罗延京提出罗晓杰构成自首，但法院认为之前办案机关已经掌握了罗晓杰受贿的事实，并非主动投案，因此不构成自首。

　　最终法院经审理后认定，罗晓杰的行为构成受贿罪，鉴于其家属能代其退缴全部赃款等可以酌予从轻处罚，判处有期徒刑10年半。宣判后，罗晓杰认为刑期过长，但还是放弃上诉，目前该判决已生效。

　　■案情

　　修改申报材料三次指点参评

　　根据周某证言，2007年6月，其承接了重庆一公司的资质升级业务，将资料报给了当时的建设部，结果并没有通过，于是周某通过重庆市城乡建设委员会女官员程某搭上了罗晓杰，并希望通过她完成该公司的资质升级，承诺酬金10万元。

　　同年6月25日，在北京的一家餐厅内，周某把做好的资料交给罗晓杰过目，罗当场表示资料没有问题，要其按照程序再报，三个月后这家公司的一级资质顺利批了下来。在这过程中，周某通过当面给现金、塞银行卡以及银行卡转账等方式，给了罗晓杰承诺好的10万元。

　　有了这一次的接触后，周某再遇到类似问题也都会找罗晓杰帮忙。

　　周某称，2008年上半年他帮重庆两家公司办审批，而这两家公司最初报给建设部都没有通过，于是，周某再次找到了罗晓杰。这一次，罗晓杰告诉周某，没通过的原因是资料没做好。随后周某来到北京，在罗晓杰引荐下认识了住建系统的专业人士，之后对方指点周某重新修改了申报材料，最终两家公司双双过关，每家公司办成后给了罗晓杰5万元。

　　2009年下半年，周某又承接了一家大公司的市政资质升级业务，罗晓杰在此过程中再收25万。

　　■落马

　　检方要求“说明情况”试探回应“给个范围”

　　罗晓杰退休两个多月后，2011年9月29日，住建部建筑市场监管司副司长刘宇昕落马。

　　2012年上半年的一天，罗晓杰接到单位纪检部门电话，称“有人找你问点事”，但当时没提及是什么事。等罗晓杰到了单位，就被一些人员开车带到了某招待所。

　　罗晓杰曾多次向律师回忆当天的场景，一路上觉得不对劲，等到了检察院，对方亮出身份说“我们是检察院的，情况你自己说明吧”。罗晓杰很纳闷，猜肯定跟领导刘宇昕落马的事有关，就试探着问他们“要不你先给个范围”，结果人家说“你先别说别人”。

　　“这时，我想来想去觉得可能是自己的事，于是自己就一股脑全招了。”

　　检方介绍，最初是重庆检方接到周某公司在建筑资质申报上，存在不正当竞争的举报，通过调查周某后，锁定了罗晓杰。

　　■追访

　　通风报信方便企业早做打算

　　2001年，主管部门决定建筑企业必须在资质许可范围内施工，企业负责人开始为资质各寻出路，围绕资质审查、升级的幕后交易渐渐出现。

　　周某承认，他找罗晓杰帮忙，是因为这些企业的申报材料多少都存在一些虚假，罗晓杰能从中协调评审专家和市场司相关人员，其次罗晓杰能让他在公告前就知道评审结果，不论企业是否通过评审，他都能提前汇报给对方，“使我在那些企业面前显得很有能力，在住建部里有关系，可以打响名气，那些企业就愿意找我代办资质升级的事，我就能挣到钱了。”

　　罗晓杰自己供述，提前“通风报信”还有一个好处，就是即使正式公告还没出来，相关企业也可通过省级建设部门开出证明，证明已经拥有前期申请的资质，那么这些企业就可以以该资质参加招投标，从而更早为企业赚取利润。

　　官员专家建权力寻租利益链

　　检方发现，罗晓杰能提前知道结果，是因为按正常程序，一家公司初审报上来后，要经过受理办、资质处、综合处、质量安全司等多个部门，质量安全审查后会将意见再依次转交，由资质处汇总专家意见，交给综合处编一个司函，最后资质处拿走司函予以公示。在这个过程中，编司函的工作由罗晓杰负责。

　　如果公示期间，没有通过审查的企业提出申诉，资质处会再组织相关专家复审。在这个过程中，罗晓杰再凭借她多年的人脉关系找熟悉的专家打听，北京市住建委综合服务中心副主任颉某就是其中之一。

　　颉某承认，其是住建部资质审查专家库的专家，有时会被抽调去参加审查工作，罗晓杰曾找她关照一些企业的资质升级，“如果刚好审查这些企业，就会在一些不太重要的标准方面予以放宽。如果没有参加审查，便会联络专家以便第一时间知道审查结果”，因此她也分三次收了罗晓杰汇来的8万元。

　　房产税试点扩围思路确定 下半年为扩围关键时点

　　记者从权威人士获悉，个人住房房产税改革试点(简称“房产税试点”)扩围已确定“向增量开刀”的思路，下半年将是试点扩围的关键时点。继此前试点的上海和重庆之后，新一轮试点可能在较大范围内铺开，杭州很可能在扩围之列。

　　征收范围：确定针对增量房屋

　　国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。

　　业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。

　　《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。

　　由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。

　　权威人士对中国证券报记者表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。

　　目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人向中国证券报记者表示，当地七、八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。

　　【网友热议】

　　房产税争论：各方利益正在博弈

　　房产税能让房价下降吗？

　　分析称我国房产税或扩至个人存量房与小产权房

　　城市选择：或较大范围内铺开

　　对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。

　　此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

　　“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4%。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8%。的税率征收。此外，湖南湘潭、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。

　　在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省(区、市)启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。

　　权威人士向中国证券报记者表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。杨红旭认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。

　　“现在正在考虑择机扩大房产税试点范围，今年会有具体动作。”近日，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人对国务院公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出扩大个人住房房产税改革试点范围做出回应，这也正式将房产税试点扩围一事提上日程。

　　据《经济参考报》记者独家获悉的两地试点方案，虽然在扩围方向上剑指增量，但在人均免征面积或套数的划定和认定上，已经涉及“存量”部分。这意味着，已有试点意图探索将“存量”部分纳入房产税收缴范围。换句话说，在上述试点区域如果新购房产，其房产税征收范围将包括购房者或家庭存量住房。

　　“房产税征收对象面向增量住房是开征房产税的大方向。”权威人士向《经济参考报》记者表示，在我国经济体制改革的大背景下，完善税种、调节收入分配差距是重要方面，因此，在保障居民基本住房需求的前提下，开征房产税是大势所趋。

　　但上述人士同时指出，从我国国情来看，一方面由于我国完善税种、税种简并等工作还没有突破性进展，另一方面，固有利益难撼，从存量征收推进房产税难度较大。因此，从增量征收是推进房产税落地、拓宽房产税征收范围的重要手段。

　　从记者获悉的两地试点方案来看，虽然杭州与另一省会城市房产税试点上报方案略有不同，但“增量征收”却是基本方向。值得注意的是，虽然方案推进针对增量，但范围认定中则已涉及“存量”部分。

　　据了解，“杭州方案”借鉴上海试点对增量房屋征收房产税的模式，在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。税率分别分为普通住宅和非普通住宅两档。对于新购住房房产税征收时，对人均免征面积认定则将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。

　　另一省会城市方案，亦有异曲同工之妙，其与“杭州方案”不同的是不以面积划分免征范围，而是以套数，征收税率则是数量型阶梯式征收。而其认定范围，同样包括同一产权人或家庭名下的存量住宅套数。

　　“现阶段还没有确定是从第二套起征还是第三套。”当地有关部门权威人士表示，如果从二套起征，二套设定税率则会很低，三套起实行阶梯税率征收；如果二套免征，则直接从三套起实行阶梯税率征收。

　　现阶段，上述方案已上报至中央层面进行审批，虽然最终是否会以此方案进行试点尚无定论，但可以看出，房产税征收方向将不仅仅是增量层面，而最终会扩至存量。

　　住建部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，此前上海与重庆两地作为房产税试点，对房产税真正作用体现的并不充分，因此，此后的试点应在总结前两者经验的基础上加以改进。

　　“多占多收、累进制征税等方式一方面可以更好地体现调节收入分配之间的差距，另一方面可以抑制多套房需求，逼出存量房释放。”赵路兴说。

　　但赵路兴同时表示，不能对房产税控制房价寄予过多的希望。“虽然房产税的实施会影响购房者的预期，抑制多套房需求，逼出部分存量房释放，进而间接影响房价的变动。但房产税最根本的目的并不是调节房价。”

　　对于征收对象究竟应该是增量还是存量，中央财经大学财经战略研究院院长王雍君表示，房产税除了对于政府补充税收资源外，另一重要功能便是调节收入分配差距。“如果仅对增量征收，则体现不出其真正作用。因此，应在居民能力范围内，划定免征范围，以避免侵害个人基础所需。在此基础上，进行严格的税收征缴，以调节收入不公所带来的差距，避免有钱人会更有钱的现象发生。”

　　与此同时，王雍君表示，房产税作为地方税种，是受益税和财产税的体现，是购房者由于地方政府改善公共配套服务而带来房产升值以及享受周边服务所受益后所缴税款，其根本目的在于补充地方税资源，用于保障房等建设，做到取之于民，用之于民。

　　但他同时指出，由于房屋价值与周边环境不是一成不变的，因此，在税款额度的认定上应逐年进行评估，按年度估值计算。

　　降蕴彰

　　备受关注的征地制度改革或将在年内有较大进展。

　　经济观察报获悉，按照国务院安排，国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出的相关政策除了重新修订后的《土地管理法》，还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等，受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿收益，还可以逐步成为农地入市的交易主体。

　　对于很多人关注的农地入市，国土部方面基本确定的方向是，在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展宅基地制度改革试点，释放农村闲置宅基地进入建设用地市场，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，逐步形成城乡统一的建设用地市场。

　　原国家土地管理局规划司副司长郑振源、中国土地学会副理事长黄小虎等专家表示，国土部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”，特别是在一些城市郊区，基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进农村闲置宅基地入市，必然会面临清理小产权房的问题。

　　过去由于国家政策严禁农地直接入市，中央政府对小产权房持完全否定态度，预计下一步农地入市“开口”之后，有可能采取分类处理、有条件合法化的措施，为一些符合条件的小产权房补办合法手续，而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计施工质量存在严重问题的小产权房，则采取改建、重建或者拆除的强制办法。

　　近期，国土资源部副部长胡存智正在率队在河北等地就农村宅基地管理情况进行调研，此行的目的在于通过选择试点的方式，尽快启动宅基地制度改革。

　　试点先行

　　中国现行征地制度中两个最为突出的问题是农地不能直接入市，对农民的征地补偿标准又偏低。农地不能直接入市的结果是地方政府垄断卖地，靠廉价征用农地后再转手以数十倍甚至上百倍的收入卖给房地产开发商，或者大搞开发区，而后政府只把6%的卖地收入用于对农民的补偿和农村发展的支出。

　　国家对农地征收补偿的限制，以往是通过制定法规政策层层加码的。从2008年十七届三中全会开始，中央就有意通过改革征地制度，来逐步推进农村集体土地入市，提高农地征补标准。与此相对应，全国人大在当年将《土地管理法》修订纳入了立法规划。

　　据曾参与《土地管理法》修改讨论的专家介绍，按照最初的修改思路，最基本的一条就是贯彻中央提出的“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，允许集体土地进入市场流转，将集体土地提高至与国有土地同地同权的地位，这样农民获得的征地补偿也就会有较大幅度的提高。

　　《土地管理法》修改过程中遭遇了多方面利益集团的阻挠。在经历长达5年的修订之后，国土部最后提交至人大常委会审议的《土地管理法修正案(草案)》，只对原第47条做了原则性的修改，明确集体土地征收将遵照公平补偿原则，但对补偿标准如何细化、集体土地是否入市等都有所回避。

　　经济观察报上周获悉，为配合新型城镇化建设的推进，“十八大”之后，国务院就要求国土部等方面在全国城镇化规划颁布之前，必须拿出可操作的征地制度改革方案来。国土部为此从去年底就开始酝酿制定一系列征地制度改革新政，分解到具体的工作，除了上述提及的政策文件外，还将选择一些省市作为新一轮征地制度改革、宅基地制度改革的试点，同时总结推广农村土地股份制改革的经验和做法。

　　与此同时，国土部还派出调查组在北京、上海、山东、河北等地调研。据全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生所说，国土部调研组也征求过该协会的意见，主要是想了解“能否形成政府供地和市场供地双轨制”，根据调研组反馈的信息，聂梅生的判断是，农地入市可能将会有新突破。

　　对于“供地双轨制”，经济观察报进一步了解到，目前中国是政府垄断土地供应的格局，未来实行“双轨制”就意味着将允许农村集体土地入市，而现阶段由于农民外出打工、农村房屋拆迁等原因，全国空心村综合整治潜力已经高达1.14亿亩。

　　国土部对宅基地改革试点设定的具体目标为，近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置宅基地流转；远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。

　　聚焦小产权房

　　郑振源、黄小虎都是从国土管理岗位上退下来的专家，对于未来宅基地有可能先行入市的说法，两位专家较为一致的分析是，国土部推进宅基地入市必然会牵涉到清理小产权房问题。郑振源认为，宅基地入市迈出的第一步，应该是适度开放小产权市场。

　　郑振源分析表示，中央提出新型城镇化关键是要实现人的城镇化，围绕“人口城镇化”这一核心目标，农民工转化市民首先面对的就是城市高房价问题。最近两三年，政府投资大批量建设的保障房，由于责任没有清晰界定，最后各省建成的保障房成本并不低，农民工住不起也轮不上。

　　天则经济研究所5月完成的调查表明，无论是廉租房、公共租赁房，还是经济适用房、限价商品房和棚户改造房，名义上是针对中低收入居民的住房保障，实际上覆盖的却是一些收入和住房都不是最困难的城市居民，结果是进一步扩大了城市居民住房差距，导致了分配不公和设租寻租的问题。比如，很多经济适用房和限价商品房户型面积大，隐形补贴多，这等于是用纳税人的钱去补贴买房者购置财产。

　　天则经济研究所在北京、深圳、成都等地的调查都表明，现在由乡镇政府、农村集体和个人开发的小产权房，事实上与地方政府的支持和默认是分不开的，背后深层次的原因在于，政府可以高价征卖农地，却禁止农民开发小产权房本身存在不公平性；再有就是由于长期实施分税制财政管理，中央把地方的大部分税收都拿走了，地方政府默认小产权房的开发也是针对不合理体制的一种博弈。

　　天则经济研究所的报告中列举了这样的例子，2004年，深圳把农村集体土地全部转化为国有，并取消了集体组织。在土地国有化过程中，为了照顾居民的利益，深圳市政府为转为市民的每户都划出不超过120平方米的土地，用于建筑不超过5层、建筑面积不超过480平方米的住房，按照政策，这些深圳市政府规划建设的房子也是小产权房。

　　成都、北京等地的小产权房也存在类似的情况。成都市属于全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都市政府把大量居民都安置在集中居住区，住房并没有城市政府颁发的产权证，严格说来，这也属于违法的小产权房；北京的情况是，大多数小产权房是由村集体将村辖区的土地集约起来，通过村委会注册的开发公司或者外请开发公司进行建设，一部分供村民居住，一部分出售，典型的案例是北京通州区宋庄镇。

　　天则经济研究所报告还显示，目前北京小产权房数量约占整个房地产市场的20%，价格仅为北京市商品房价格的25%-30%，另据我爱我家房地产公司估计，北京已售和在建的小产权房总面积超过1000万平方米。

　　郑振源告诉经济观察报，包括北京市政府在内，事实上，在城市化征地过程中，为了获得农民的支持，对小产权房都基本采取了支持和默认的态度，再加上现有政策存在很多漏洞，为近些年各地小产权房的突飞猛进提供了条件。

　　郑振源认为，目前政府有关农村土地和住宅的所有法规政策都是建立在对农村土地的“充公”和对住宅产权的“剥夺”基础上的，在这样的背景下，小产权房的大量存在有很大的合理性，也符合市场的需求，如果盲目实施拆毁小产权房，其涉及的人数基本上足以引发群体性事件。

　　上述专家的建议是，在下一步农地入市“开口”之后，官方应采取分类处理、有条件合法化的措施，对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，采取改建、重建或者拆除的强制办法，而对一些符合条件的“小产权房”则补办合法手续，将其转为城市保障性住房的组成部分。

    上海一位婆婆为房怂恿儿子假离婚，媳妇趁机卷走房子；又有武汉男子为买房躲限购假离婚，前妻却忙着办理单身证明独享第二套房，难以复婚面临人房两空；还有蚌埠男子假离婚逃债，妻子假戏真做暗地卖房卷款说再见……类似的案例举不胜举。

　　“新国五条”正式实施后引发的假离婚的案例便频频现于报端。假戏真做、赔了夫人又折兵，是很多“赶上了这股潮流的人”不得不尝的苦果。

　　如今这股离婚潮如今已经席卷至北方城市，天津等地也曝出夫妻在凌晨两点左右带着被褥到婚姻登记处排队离婚的现象。假离婚究竟有哪些风险，对于很多被利益冲昏了头脑的人来说，似乎还不太明白。

　　这种逃避税收的行为是否如有律师所言“涉嫌逃税罪”，而对于民间呼声甚高的让行政或司法机关介入，制止这一行为，是否真为治本之策，确需仔细研究一番了。

　　民政局里扎堆假离婚

　　3月下旬，上海闵行区民政局的一个举动，开启了社会对于为买房假离婚的热议。闵行区民政局在婚姻登记中心门口，特意设立“楼市有风险，离婚需谨慎”的大幅公告警示牌。除了文字，警示牌上方还形象地绘制了两块动画插图。其中一对夫妻亲昵地依偎在一起，正准备到民政局婚姻登记处办理离婚手续。颇具讽刺意味的是，两人手中还拿着贷款申请和首套房申请，办完离婚就准备去买房。

　　据媒体报道，上海闵行区民政局婚登中心有关人士介绍，此前离婚率每天只有几对，但“新国五条”出台后，平均每天离婚率基本维持在30多对。

　　浙江宁波也是最早曝出离婚潮的城市之一。宁波的单日离婚量在3月份也达到了平时的4倍，民政局单身证明都开不过来了。更有80后小夫妻抱着孩子，笑嘻嘻地办完离婚手续。

　　于是，一道独特的风景线开始出现在各大城市。一方面，房地产交易中心外排着长队；另一方面，同样拥挤的地方是民政局，扎堆假离婚大有愈演愈烈之势。

　　这些现象都与“新国五条”的出台联系着。其关于房屋转让按售房差价征收20%个税的规定，不经意间竟然成为离婚率激增的导火索。网络上首先就出现了避税“奇招”，其中有一种是通过买卖双方多次离婚、结婚来完成交易，被称为“最荒诞避税法”。这种方法通过五步完成：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男和下家女结婚，共同拥有原上家房产；第四步，上家男和下家女离婚，原上家房产协议归下家女；第五步，各自复婚。

　　这一网友调侃的戏言，不料成为了现实。除了民政局的工作人员因此忙得团团转以外，一些咨询部门的离婚咨询量也大幅增加。据悉，中国社工协会婚姻家庭工作委员上海工作基地24小时公益婚姻咨询热线在推出十多天后，就已接到上百起为买房子避税而假离婚的咨询电话或面询，而其中一个新的现象值得重视，即已有夫妇尝到了“假戏真做”、“赔了夫人又折兵”的苦果，而其中女方后悔的居多，而这些案例中通常都是男方提出的假离婚，其中有的有外遇。

　　离婚是假证书却有效

　　官方也被突如其来的假离婚潮给冲击到了。显然，在媒体热烈讨论对此大有争议的背景下，官方出手势在必行。

　　江苏省高级人民法院对此最早亮剑。针对“新国五条”正式实施后可能引发的假离婚等6种纠纷情形，其向全省法院发出司法对策及建议：通过假离婚签订协议约定房屋归配偶一方所有，弄假成真、难以复婚而主张协议无效的，除能举证证明胁迫或欺诈事由外，不予支持。

　　江苏高院的做法无疑给那些试图通过假离婚来避税的人们“当头一棒”。这意味着，至少在江苏，离婚后可能面临着被所谓“协议”分走的房屋再无可能回来。这种“赔了夫人又折兵”的风险可谓实实在在。

　　“法律上并没有假离婚的说法，只要你把该走的程序都走了，那么你就是真离婚了，已经引发了婚姻法律关系的事实上的变化，最大的风险是‘假离婚’变成了真离婚。而且，婚姻关系在解除后无法恢复。”中闻律师事务所律师吴革在接受《法制日报》记者采访时表示。

　　曾经为疯狂英语创始人李阳家暴案为李金做代理人的北京盈科律师事务所律师戚连峰也表示，尽管假离婚双方的真实意愿并不是要离婚，而是要实现其他目的，但离婚登记或离婚判决书、调解书都是真实的，都具有相应的法律效力。一旦男女双方发生纠纷，只能以提交给政府部门或法院的书面文件为准。

　　并不是每一对夫妻都能复婚成功。法律不是儿戏，挑战法律尊严的结果便是“玩火者自焚”。从各地出现的案例来看，有的夫妻中有一方因为有第三者的介入，有的则是为了独霸财产，还有的本来就心存这个念头或夫妻感情不和，但无论何种原因，最终是婚姻一去不复返，总有一方落了个一无所有。尤其是离婚后取得房产的一方“变心”，将房产据为己有或者是不同意再变更所有权，另一方是很难维权的。“不仅引发财产问题，还会引发子女抚养等一系列问题。”戚连峰说。

　　是逃税还是合法避税

　　北京市君本律师事务所王飞律师明确表示，假离婚式避税涉嫌逃税罪，“以假离婚为掩护，不进行纳税申报，主观要件为故意；客观上，因20%个税可达数万乃至数十万元，逃避缴纳税款数额较大，可能符合逃税罪的客观要件。”

　　对此，中国政法大学财税金融法研究所施正文教授告诉《法制日报》记者，这种说法不正确。“以离婚的方式来逃避税款是避税行为，而非逃税行为，前者属于钻法律的漏洞，不是违法行为，后者则触犯了法律规定，甚至要被追究刑事责任。”他同时表示，离婚是每个人的自由，公民可以基于任何目的离婚，只要符合离婚的要件。如果避税是通过签订“阴阳合同”，即实际上房子卖了500万元，而为了少交税款而谎报为200万元，这就是逃税，涉嫌违法甚至犯罪。

　　吴革也指出，为买房假离婚是“钻法律空子的避税行为”，并不能以逃税罪论处。“这种把婚姻当成避税工具，对婚姻关系的亵渎，只能在道德上谴责，但不能从法律的角度予以惩罚。”

　　施正文表示，目前企业所得税法上有一般反避税规则的规定，即企业行为没有合理商业目的，唯一目的就是少交税，在这种情况下，税务行政机关可以对其追缴。只是个人所得税法尚无此规定，因此，对于这类行为恐怕还不能追缴税款，按照现行税法，这个税就是合理避掉了。

　　“尽管如此，就算不承担税法上的风险，但因此造成假离婚者社会信誉不好，并因此付出大量时间和精力成本，还让两个人的感情经历这样的事情，是得不偿失的。”施正文表示。

　　新五条未触炒房根本

　　如何控制愈演愈烈的假离婚潮，吴革认为，相关法律应当明确离婚之后多久才能复婚，以期设立一个考验期，让一些人对此不得不更加谨慎，毕竟时间越长，复婚的风险越大，人们的顾虑也会越多。此外，在防范避税这一行为上应完善相关法律。

　　施正文认为，一般反避税规则不可能马上制定，毕竟立法是一个漫长的过程，但这并不意味着政府便无可作为。在他看来，政府应当在两方面有所作为：其一，在离婚的要件审查上更加严格，并有义务告知欲离婚者相关法律风险，比如，假离婚可能变成真离婚，有一方离了后可能不想复婚等，让他们充分了解假离婚对家庭和夫妻情感造成的损害。其二，修改“新国五条”相关规定。“仔细观察下不难发现，转让所得税最终是中低收入家庭和有刚性需求家庭承担了。因为这个税依然是交易环节的，会被转嫁给买房人，这些买房人正是或自住或为改善而不得不购房的群体。最终反而推高房价，加大了贫富差距，达不到调控房价的目的。”

　　在施正文看来，应当开征房产税，尤其要向那些拥有3套房以上或高档房的富人和权贵开征，“目前的调控没有触及最根本的东西。”

　　戚连峰则表示，假离婚是一种以合法形式掩盖非法目的的行为，所以发现其逃避政策的恶意是比较困难的。如果对离婚或离婚后的购房进行限制，又可能会伤及无辜者。他建议对于离婚时一方净身出户或者分得财产不足共有财产30%的情况，收取另一方高额房产税；并且规定一旦发现双方是假离婚逃税，对双方施以更重的处罚。

　　吴革也认为，真正受“新国五条”影响的并非有钱人，房价的操纵者是开发商和政府，这样的政策并不符合公平正义，也决非限制房价的根本之策。

　　“假离婚现象的出现，实质的原因是房地产泡沫太大和炒房有钱赚。当房地产价格理性回归的时候，老百姓也就不会再去挖空心思炒房，自然也就没有人再去冒这种法律风险了。”戚连峰说。

　　但无论如何，专家们都认为，通过假离婚来避税买房的行为至少应当受到道德谴责。“亵渎了婚姻，把利益看得比婚姻还重要，将千百年传承下来的诚信道德抛诸脑后，是可恨可悲的。”吴革说。(记者 张维)