美国大都会杂志近日刊登题为《中国“鬼城”的真正问题》一文，作者是美国卡尔索普事务所负责人、新城市主义大会创始人彼得·卡尔索普。文章称，人们都看过有关中国“鬼城”地产开发项目的报道，这些报道展示了“鬼城”内有大量闲置的高层住宅和购物中心。鉴于中国计划在未来20年内把2.5亿农村人口搬迁到城市，这些荒无人烟的城市就显得更具讽刺意味。一些中国特有的因素使得这一巨大而前所未有的需求被扭曲。

    文章指出，对城市和开发商提供的有缺陷的财政刺激措施，加上不配套的相关服务、设施和就业造就了大部分的问题。此外，中国新兴的中产阶段可以很舒服地（或许是太舒服地）对房地产进行投资，因此人们常常在尚未完工的社区购买住宅，却并不住在那里，期望未来房产升值，或有朝一日会住到那里。这就出现了这样一种结果：大批大型的、闲置的地产项目成为了投机性投资，却并没有成为真正的住宅和社区。（如果说空置建筑物现在只是让人担忧的话，当这些住宅全部住满时，真正的问题就会出现。）

    文章称，虽然难以掌握有关中国房产闲置率的数据，但中国在这方面有大量的奇闻轶事，其中一个十分典型的事例就是为昆明西郊郊外150万人口规划的呈贡新城。在这个刚刚建成的新城里，有着多达17万名学生和教职员工的云南大学，一个新的政府中心，以及一个新兴的轻工业区。正在建设的项目包括一个高铁车站，以及连接具有历史意义的市中心的两条地铁线路。

    据称，呈贡新城增长强劲，年增长速度为6%。这里似乎有大量的促进经济发展的活动，但即使这样，这里同样有很多大量的闲置建筑。原因何在？首先，这是由于中国的税收政策：中国不征收地方房产税，因此土地开发成为各个城市的主要收入来源之一。刺激措施就是：即使市场和辅助服务设施尚未到位，仍然要把大片土地租让出去（在中国，土地销售是违法的）。

    文章认为，没有持续的房产税的支撑，城市的长期发展就沦为了次要的考虑事项。使这一问题复杂化的是，有着高储蓄率的普通中国人需要投资选择。由于中国的股票市场缺乏透明，大多数中国人，如果他们能够做到的话，宁愿选择购买房产，来作为投资和子女未来的住宅。他们通常使用现金购房，由于没有贷款，无需缴纳房产税，因此很容易持有空置的住宅。此外，中国的房地产价值尚未出现下跌，因此投资房产似乎是安全的。

    除了对现有购房者提供经济刺激措施外，呈贡的交通运输设施尚不完备，很多服务设施和学校还没有部署到位。因此，许多人虽然购买了住宅，但他们并没有入住，而是继续住在原来的房子里，直到新的社区设备得到完善或他们的子女结婚。不过，有一个好消息就是，税收、投资和开发政策方面的缺陷很容易得到纠正。事实上，中央政府正在考虑征收新的房产税，限制二套房投机和更具战略性的分阶段建设基础设施的计划。

    文章指出，与市场不规范和有缺陷的政策相比，更重要的是这些新城市的长期发展和健康。在中国，大多数地产开发项目都是坐落在超大街区、拥有大量高层建筑的超大型花园式封闭社区。在这些新城中，到达一个十字路口要长达四分之一英里，街道通常有八条车道，在这些区域步行和骑自行车是困难和危险的。此外，驾车出行大量增加，致使交通拥堵和空气污染更加恶化，碳排放和家庭开支急剧增加。在济南开展的一项研究表明，在新建的超大社区，自驾车使用量增加了三倍。

    除了这些不断加剧的经济和环境问题外，这些房地产开发项目——有一些房地产的住宅规模超过了5000套——还种下了使社会迅速衰败的种子。正如西方经历过的那样，这种大型的、没有人情味的城市开发模式使人们孤立，使他们缺乏身份感、安全感、社区感和人情味。美国拆除了按这种模式建设的社会住宅，相信中国最终也会这么做。

    幸运的是，呈贡区开始试点新的城市规划模式。在政府的大力支持和宇恒可持续交通研究中心的规划下，作者的公司正在对呈贡核心区的2500英亩的区域进行重新设计。超大社区被划分为人性化的传统小型社区，街道变得窄一些和更密集，许多街道禁止机动车通行或成为公交专用道。公园变得更小、更近、更安全，人们在家中即可俯瞰公园。多功能建筑和人行道两侧的商店和咖啡厅将重现传统的中国社区的街头生活。最终，工作与住宅将实现平衡，从而避免侵蚀世界的郊区“睡城”痼疾。

    文章称，尽管这种新模式尚处于“试点”阶段，政府官员正在对试点结果和政策影响进行研究。但是有充分的理由相信，对扭曲市场、以及更重要的是中国的新城市的刺激方式可以进行及时的纠正。中国的城市化是人类历史上最大规模、速度最快的经济增长活动，通过确定正确的城市发展“基因”，并采取合适的经济激励措施，这些措施可以极大地改变中国的城市发展模式，保证城市中心区的社会、经济和环境的长期可持续发展。为了大家的利益，得期待中国做出正确的抉择。（编译/李学军）