租房市场一直备受市民关心，昨日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励房企开展住房租赁业务，同时对租房市场加大政策支持力度。《意见》提出，对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

    鼓励房企开展住房租赁业务

    《意见》提出，要充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。

    鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

    此外，规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提高中介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。

    《意见》提出，要支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。

    出租人不得单方面提高租金

    《意见》要求，各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。

    此外，出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。

    实物保障与租赁补贴并举

    《意见》要求，推进公租房货币化，转变公租房保障方式，实施实物保障与租赁补贴并举政策。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

    鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。

    允许商业用房改建租赁房

    《意见》鼓励新建租赁住房，各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。

    允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

    出租房屋可享受税收优惠

    《意见》提出，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减至按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

    有利于降低出租者负担

    对于新出台的《意见》，有一套写字楼正在出租的周女士颇为关心，“征收税率下降了，我的负担也降低了。 ”周女士给记者算了一笔账，她的写字楼一年租金30万元，如果按照原先税率，需要交1.5万元的税，如今只需要交4500元的税。

    链家地产分析师张斌认为，新出台的“租赁意见”，是对前期促进租赁发展整体思想的细化和落实。在一些方面得到了明确，执行操作有了依据。总体要求上提出了时间表，2020年的目标已经列出。在供应主体上，分别从企业扶持、产品转型、中介服务和个人鼓励上做了要求。为部分开发困难的中小房企，开拓了以后的发展思路。

    “目前市场个人住宅租赁大多不涉及缴纳税费，而对于面向企业为主的商办类物业出租，积极作用更为明显，可以降低出租企业的负担”

    更好地解决城镇住房问题

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的一项重要举措，对建立购租并举的住房制度、解决城镇居民的住房问题，具有非常重要的现实意义。

    住房租赁市场，是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，不少欧美国家居民家庭租房的比例超过30％，美国约有1／3的居民家庭租房住，德国居民家庭租房比例超过50％。解决好城镇居民住房问题，需要房地产市场和租赁市场协同发展。 “许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。如果他们的住房问题得不到有效解决，无疑会影响城镇化发展质量。”刘洪玉指出，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。特别是随着中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的推进，会有数以亿计的农业转移人口在城市生活，解决其居住问题，让他们安居乐业，住房租赁市场无疑将发挥重要作用。（新华）（青岛晚报/掌上青岛/青网 记者李德银）