取消限购后，各楼盘售楼处都声称迎来了一拨拨看房大军。如今的楼市究竟人气有多旺？昨日开幕的“2014青岛房地产业博览会”上涌动的人潮可窥见一斑。政策调整后，市民对楼市行情走势有迷茫，开发商对购房需求有期待，诸多因素叠加，促使此次房展会形成了岛城楼市的“秋季攻势”。 

    变化 房博会首次政府办

    昨日，“2014青岛房地产业博览会”在青岛国际会展中心1号馆开幕，为期三天。本届房博会由市城乡建设委员会主办，市房地产开发管理局、市广播电视台、市住宅产业现代化管理办公室承办。此次展会不仅有精品楼盘展示，还特设区市风采、民生项目、住宅产业化、政策咨询、专家论坛等多个板块和内容。共有近70家房地产开发企业200余个精品楼盘参展。

    “本届房博会是政府规范展会市场，变商业展会向促进发展、加强交流的专业性展会转型的一次尝试。 ”市城乡建设委相关负责人介绍说，此次房博会是对全市在建、在售房地产项目的一次全景扫描，几乎涵盖了岛城高中低端热销楼盘，全面展示青岛房地产开发、城镇化发展、棚户区改造、住宅产业化、基础设施建设等资讯。 “这里就像是一个房产超市，集合了各种住宅和商业项目产品，市民可以全面、便捷地在此挑选。 ”该负责人表示，现场设立了政策咨询区，市民可就关心的棚户区改造、房屋征收、住宅产业化、保障房申购、公积金银行信贷政策等问题进行现场提问。

    新盘 低价跑量成为主流

    “全民抄底，3900元/平方米起，青岛低价新时代！”“最高优惠10万元，省出精装钱! ”“房子好，花钱少！ ”昨日上午，记者一走进展厅，就被五彩斑斓的促销广告晃花了眼。举牌串场、赠送小礼品、小丑即兴表演……开发商为吸引人气各出奇招。

    “29.9万元就能买一套76平方米的山景高层，46万起就能买花园多层……”位于城阳区的鲁商·泰晤士小镇项目惊爆的价格引来了众多围观者。 “这是我们的大盘首次亮相，为确保销售取得开门红，首期房源都采取低于周边楼盘价格的策略。 ”项目策划经理冯科表示。

    低价是此次参展项目普遍采用的战术之一，还有许多项目针对展会推出了特价房源。其中位于市北区的樱花郡推出了6套特价房，均价在13500元/平方米；桓竹苑推出10套限时特价房；新都心苑最后50套房源，限时折扣，1万最高抵20万元。

    老盘 加推房源讳言“降”字

    与新盘大肆宣传特价、低价不同，不少市区的大盘在加推时，对于报价格外谨慎。 “二期价格与一期基本持平，每平方米有200-400元的上涨。 ”针对两位购房者关于加推房源价格的疑问，合肥路某楼盘的置业顾问这样回答。 “这个项目一期业主还在装修，如果二期报价降低，一期业主势必心理不能承受，也会反作用影响二期的销售。 ”

    一位熟悉该楼盘的业内人士向记者透露，由于担心降价引发前期业主不满，大盘加推表面价格通常不会有太多实在的优惠。 “不过这个项目实际上是有暗降的嫌疑。 ”该业内人士称，一期楼座公摊面积达26%，二期加推的楼座公摊只有不到23%，还有一栋楼只有18%。 “公摊面积小了，也算是变相降价了。 ”

    记者了解到，此类大盘加推的项目在展会上占了不少比例，比较其跟一期价格的确没太多差距。

    看房 价格主导选房区域

    由于昨日是工作日，当天的看房者以中老年人居多，也有部分情侣或小夫妻前来看房。 “我只看每平方米13500元以内的房子，超过这个价格，我就承受不了了。 ”家住市北区的李女士昨日携丈夫推着不到两岁的孩子一起来看房。 “我现在住市北区，打算添新房还是在这个区域，最远不过李沧。 ”

    “我看了很久的一套房子还是有降价迹象的。 ”李女士说，她看好新都心区域的一个楼盘，尽管售价没变，但上半年卖的是毛坯房，下半年开盘的成了精装修，说明现在房价还是有点松动。

    家住火车站筒子楼67岁的马先生也跟老伴一起来看房。“价格是我考虑的最重要因素。 ”马先生说，他住的筒子楼最近传出要搬迁的动静，异地安置不知会去哪里，所以先主动下手看看有没有自己想住的好房源。 “只能考虑李沧和城阳。 ”马先生感慨说，市区的房价太贵，对于已经退休的老两口来说，价格难以承受。

    观察 “新都心”价格大火拼

    最近几年的春季房展多以市郊房源为主，此次秋季房展会大有市区楼盘唱主角的趋势。市北新都心、李沧世园会周边、城阳惜福板块，都是项目扎堆儿的区域。在本届展会上，新都心的价格大战也是购房者关注的焦点。万科城和保利叶公馆，被业内戏称为“保爷大战万姑娘”，两家仅隔一条黑龙江路，从地段、产品、配套到品牌、规划各方面都差别不大，营销节点也基本是同样的步调。同样位于新都心区域内的两家本土开发商楼盘鑫源向上和泰成玲珑郡也见缝插针地加入到战团之中。

    锐理数据显示，新都心板块9月份的住宅成交均价仅13700元/平方米左右，为今年以来的新低。锐理地产网观察员赵成分析，相对于青岛的其它区域来说，新都心的房子比较好卖，但8月新都心板块的库存套数达到近2400套，是自2011年1月以来的最高值。由于购房者观望情绪浓厚，开发商们也不得不在价格上做出让步。

    万科城和保利叶公馆是新都心最具代表性的楼盘。“万科城之前开盘都是一边涨价一边‘日光’，保利叶公馆去年也有首开‘日光’的表现，到了今年，两家楼盘开盘表现却有下滑，不得不在价格上多做文章。 ”赵成说，面对今年的市场环境，大开发商也是“压力山大”。

    分析 要反弹看金融政策

    “去年下半年楼市的火爆，很多开发企业今年加大了开发力度，但今年上半年市场销量惨淡，销售压力增大。”岛城楼市分析人士张百忍表示，怎样实现快速冲量是目前开发企业最为头疼的问题。

    在展会上，也有多家二手房中介公司开设了展位。“没想到今天看房的人这么多，”科威不动产青岛分公司总经理孙杰表示，此次他们带来了2万多套二手房源参展。他指出，取消限购政策分两步走，一些购房者陷入了“看不懂，多比较”，不停收集信息的忙碌中。二手房市场同样存在观望的情况，卖房的议价空间比上半年也减少了许多。

    链家房产的数据显示，截至9月18日，本月岛城二手房成交量同比8月下降5.57%，成交总面积同比下降10.89%。链家分析师刘烁认为，如果银行信贷体系可以有所调整，符合购房者心理预期，则二手房市场回暖有望。

    据了解，9月1日青岛全面放开住房限购后，青岛银行宣布扩大房贷利率优惠，办理首套房贷只要信用记录良好全部可享9折优惠，部分客户最低可以享受8.8折的更高优惠。另外，青岛农商银行也执行首套房贷最低9折的优惠。但农行、中行、建行等国有银行房贷利率并未发生变化，目前首套房贷仍执行基准利率。

    新观点 青岛楼市应“瞄准”流动人口

    在昨日的展会上，中国房地产协会副秘书长王平接受本报记者采访时表示，国家的政策是稳定的，国家的房地产宏观调控政策主要体现两个方面。一是分城施策，分类指导，不搞一刀切。对于青岛来说，就是如何实现城市的宏观调控；二是供需平衡，建设市场和居民需求能不能达到平衡，而不是每年增长多少。供需平衡了，城市就是稳定的，国家就是稳定的。另外，许多人都很关心未来长期房地产市场会不会出现火爆或低落。从供需平衡角度来看，其实这个问题会逐渐淡化。青岛未来的重点在于，对以前短缺时代经济形势的房地产建设，应转向为流动人口服务，特别是为休闲、度假、体验式流动人口的服务转变。做好这一点，青岛将迎来房地产的又一个春天。（记者 刘兰星）