青岛楼市开始悄然反转 业内人士：当前是购房的好时机

青岛日报/青岛观/青报网讯 考虑到限价及市场降温因素，加快开工、推盘、销售成为了开发商当下较为理智的选择。

近期一段时间里，李洁频频收到多个青岛不同售楼处打来的电话，内容大体相似，“李小姐，我们在XX区域有XX房源，不知您最近是否有购房打算？”

工作、生活在青岛的李洁在楼市最火热的阶段也曾去看过几个当地热销的项目，动了在青岛置业的心思，只是随着摇号等楼市新政出台便打消了这个念头。从售楼处置业顾问热情的语气中，她感受到，现在青岛楼市的氛围与先前火爆时期的状态已大不相同。

9月开始青岛楼市就已有了降温的迹象，到10月，这一趋势愈演愈烈，楼市甚至比当地天气更早一步入冬。此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清，置业顾问们开始掏出手机，拨出一通通推销电话。

的确，如今楼市的巨大反转正在青岛悄然上演，传统的“金九银十”旺季成交不但不理想，甚至比二三月这样的淡季成交量还低，对于青岛而言实属反常。

“万人摇”现象不在

在青岛楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目特别是商业属性的产品笼罩在去化困难的“沼泽”中无法自拔，与之前热销项目的“万人摇”形成巨大反差。

对于青岛楼市而言，高新区项目的公证监督摇号是购房者最为关注的事情，也是出现“万人摇”现象最为集中的区域。2018年6月份，首个高新区公证摇号项目中欧国际城的摇号比例高达8:1，之后海尔、新城包括融创在内陆续推出的项目摇号比例也不低，但中签率明显不如之前那么低。“朋友前两天去高新区摇号，都1000多号了还有房源。”某购房者表示，现在高新区摇号买房中签比例感觉没有之前那么低了，而且因为限价的原因，即使这次摇不上，还可以等下次产品推出来继续摇号。

不着急买房的不仅仅只是高新区的购房者，其他区域也同样，而同时，面对日趋冷淡的市场，开发商却开始着急了。

市区某大盘项目销售人员表示，作为主城区项目，他们项目的销售业绩还不错，但是同去年相比却相差很多，再加上现在接近年底，公司销售压力比较大，所以公司也出台了各种优惠手段，鼓励他们给客户打电话，通过送棉被、送大米等小福利，鼓励客户前来看房。

市场预期转变

房地产市场的变化从来都是同政策紧密相关，在政策松动及资金宽松背景之下，青岛楼市自2015年起明显回暖，2016年商品房月均成交同比大增。随后，受限购限贷等调控政策的影响，火爆的市场趋于稳定，但整体水平依然居高不下。

特别是2018年4月份之前，受城市峰会等利好消息的影响，市场持续热销，摇号等现象层出不穷，之后青岛再次出台相关调控政策，公证摇号等规定依次进入市场，整体局面依旧积极。可到了下半年，青岛购房者对市场的预期改变明显，个别项目特别是一些商业项目出现去化危机，更是让青岛楼市的氛围开始反转。

楼市逆转的现象在二手房市场更为明显，如果说4月份之前青岛二手房市场还是完全的卖方市场，那么现在已经完全转变为买方市场，不仅二手房挂牌降价幅度非常明显，议价空间也比之前宽松了很多，购房者继续观望和等待。

一位长期关注青岛楼市的业内人士认为，很明显目前购房者的观望情绪越来越浓，很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫。在此背景下，配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显，面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下，房企的心态会有调整，甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。

“市场变化挺大的。我们作为购房者也会担心遇到买完房子项目就降价的情况，所以打算再观望一段时间。”购房者张先生表示。

与此同时，房企的市场预期也在改变。“当下青岛各板块行情的变化，实际上都是大的市场预期改变之下的问题。”业内人士表示，房企原本指望价格放开，但在购房者的预期改变之后，限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小，继续等待变得失去意义，因此有部分开发商开始抢跑，这也是越来越多的人经常接到售楼人员推销电话的原因所在。

对此，业内人士表示，短期内市场预期的改变很难逆转，加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响，预计至今年年底，甚至明年年初，房价上涨的可能性非常小，价格下跌或将是大概率事件。

上周楼市

一二手房市场表现各异 

在红火的房地产市场背景下，受楼市限价等政策的影响，同一手房相比，二手房价格倒挂现象较为明显；而在市场不景气的情况下，二手房的震荡程度同样比一手房要明显的多。从上周青岛房地产市场成交来看，一二手房市场表现截然相反。

一手房：成交5039套，环比上涨

根据青岛网上房地产公布的数据统计，11月4日至11月10日，青岛新房共成交5039套，其中住宅成交4441套，环比前一周上涨28.64%；成交面积为588783.86平方米，环比上涨34.1%。

从区域市场看，西海岸登上新房成交冠军，上周新房成交1225套，成交面积为134624.52平方米；胶州一周新房成交1221套，屈居亚军，成交面积为142203.23平方米；高新区首次挤进新房区域成交“前三甲”，上周新房成交1143套，成交面积为160914.26平方米。这三个区市的新房成交总量为3589套，占据青岛新房成交总量的71.22%，这与10月至11月初，这些片区大批新盘集中推盘密切相关。据知情业内人士透漏，不少大盘都是集中在这个时间段开始集中签约的，这直接造就了11月楼市刚开局，新房成交总量猛增。

与第一梯队相比，其它区域表现则比较平均，城阳区新房成交283套，成为全市新房成交榜上第四名；即墨和李沧新房成交均为276套，并列区域成绩榜的第五名；平度新房成交249套；市北上周新房成交207套；莱西新房成交134套；市南新房成交17套；崂山新房成交仅为8套。

二手房：成交575套，环比下降

进入11月，二手房市场依然继续下行。根据青岛网上房地产公布的成交数据统计，11月4日至11月10日，青岛二手房共成交575套，环比前一周下降10．44％；成交面积52038．56平方米，环比下降16．8％。其中普通住宅成交521套，成交面积47632．12平方米。

从各区域交易详情来看，上周黄岛二手房成交134套，再次蝉联二手房周成交冠军；市北上周二手房成交109套，位居亚军；李沧再次进入“前三甲”阵营，上周二手房成交66套，成交面积为4876．37平方米。

其他区域，城阳上周二手房成交53套；即墨上周二手房成交52套；莱西上周二手房成交47套；崂山上周二手房成交37套；市南上周二手房成交35套；胶州上周二手房成交25套；平度市上周二手房成交16套；高新区上周成交二手房1套。

另据统计，上周二手房成交住宅套均面积为91．42平方米，与前一周基本保持一致。

业内人士表示，当前是购房好时机

对于当前市场现状，业内人士表示，无论是一手房市场还是二手房市场，当前都是购房者比较好的出手机会。

从一手房市场来看，接近年底，开发商为完成年度目标，不约而同地集中推盘，还相继推出了各种“跑量”的活动举措。刚刚过去的“双十一”，便有不少开发商推出特价、送家电等促销活动，以此吸引购房者。业内人士表示，目前楼市对于刚需来说，是一个不错的购房机会。

反观二手房市场，由于较长一段时间以来，青岛二手房市场持续低迷，当前二手房已经处于买方市场。而业内人士认为，这种低迷的行情还会继续维持一段时间，一些前期房价上涨过大、报价过高的片区将继续下调。从目前二手房市场看，房价相对稳定，炒房客越来越少，刚需买房人有了更多的选择，可以精挑细选，“价格回归”加上“市场平稳”，正是刚性需求购房者出手的好时机。