房产税有望取代土地财政

    青岛新闻网12月18日讯 青岛入选2014年房产税试点城市之一，这一消息已经流传了很久。可是直到目前，仍没有任何确切的官方定论，而试点的相关操作方案也没有统一的说法，再加上立法、信息联网、征收方式等方面都存在不少暂时无法克服的障碍。综合来看，青岛明年试行房产税征收，难度不小。

    官方消息一再难产 沪渝两地试点均不成功

   自从房产税在上海和重庆试点以来，就吸引了极大的关注。今年以来，关于房产税扩容至南京、杭州、青岛等二线高房价城市的传闻不绝于耳，但最终都未落地。从今年五月份开始，就有消息说青岛将成为2014年房产税试点城市，但是转眼已到年底，仍无任何说法。

    而且从目前来看，房产税在重庆和上海的试点并不成功。在征税对象上，重庆房产税针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。但是从实际效果来看，虽然房产税每年给政府带来了将近两亿元的财政收入，但是与动辄上百亿的土地出让金相比，仍是微不足道，而且重庆的房产税无形中将有钱人逼到去买普通商品房的地步，进一步加大了普通市民购房的压力。

    而上海的房产税规定为对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。同时，对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积扣除。从实际效果看，上海的房产税对房价同样没有起到抑制作用。

    “重庆和上海的房产税试点可以判断不成功，没有扩围的意义。”中国社科院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心原主任陈淮近日坦言。

    抑制房价OR增加收入 房产税定位不清晰

    上海和重庆出台房产税的初衷，是在“国五条”的背景下，再增加一条抑制房价过快上涨的措施。而新一届政府对房产税的作用认识并不再只是控制房价，而是以这一新税源替代地方政府对土地财政的依赖，调节房产投资收益、并稳定市场预期。正因为理解与定位不同，才导致房产税迟迟没有落地。

    而且，当前实行房产税仍存在很多难点。比如，立法问题，房产税究竟应该是由全国人大统一立法，还是各地出台地方法规，没有达成一致的意见。在操作层面上，房产税征收的前提应该是实现全国范围内房地产登记信息的联网和公开，目前这项工程还迟迟没有启动。

    同时，假如房产税出台之后，应如何避免被规避或者转嫁，防止像交易税那样，加重购房者的负担？这些都是需要提前解决的重点、难点。

    青岛实行何种模式？专家：针对二套以上 2.8%足够

    青岛作为二线城市，在全国范围内还没有成功经验的背景下，将试行什么样的房产税政策，是市民们非常关注的话题。

    按照一般的说法，房产税分为“从价计征”和“从租计征”两种模式。按照房产余值征税的，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%；按照房产租金收入计征的，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据。个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入×4%。

    这两种操作模式基本上是吸收了其他国家普遍实行的征税方式，具有代表性。目前，重庆和上海都实行的是从价计征的方式，而从租计征还没有国内城市尝试过。

    问题的关键在于征税的比例。根据财政部公布的数据，2012年我国土地出让金总额为2.89万亿元，其中78%用于征地拆迁等成本性补偿，归属于政府的土地收入为6260亿元。专家表示，如以填补6260亿元土地财政净收入为目标，根据2012年的新购房情况，房产税税率将高达房价的14.7%，如此一来购房家庭将不堪重负，因此这一方案并不可行。所以，房产税要有效弥补土地财政收入，必须对存量收税。而数据表明，只针对多套房家庭的二套或以上住房征税，要实现上述的财政收入目标，房产税税率为房价2.8%就足够了。

    “对家庭持有的多套房征收2.8%的房产税，明显增加了持有多套房的成本。以首付比例60%、年利率7.2%计算，同时考虑购房资金5%的机会成本，再加上2.8%的房产税，住房价格应至少保持每年9%的增长，持有多套房才不会亏损。过去三年，全国商品住宅价格的年均增长率为6.8%，不足以支撑9%的持有成本。2.8%的房产税率将有效抑制投资购房。”中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁说。

    综合来看，在政策保障，数据支持，税费标准都是未知数的前提下，青岛想在2014年进行房产税试点难度将非常大。而且，一项新的税费政策的出台，应该是符合大多数人的利益，促进市场向良性发展，这是市民们最想看到的。对青岛而言，与其匆匆上马房产税，不如静观其变，等待更成熟有利的时机。（青岛新闻网记者）