城阳区出台物业质量保修金交存规定

    针对保修期内房屋质量投诉和纠纷制定

    购买商品房，保修期内出现房屋漏雨、电梯损坏这样的质量问题，如果开发商不认账，购房者往往感到头痛。前天，城阳区出台物业质量保修金交存规定，待售房地产项目交付前，开发商须先交一定的保修金，使得居民这一顾虑得到有效化解。

    总额上限：500万元

    前天上午，城阳区物业办召集房地产开发商、物业服务企业代表共120余人召开现场会，学习城阳区刚刚出台的规定。“设立保修金制度主要是针对保修期内房屋质量投诉和纠纷而制定的。”城阳物业办主任矫立启说，目前青岛市已设立住宅专项维修基金，解决了房屋保修期满后共用部位、共用设施设备维修问题，对于保修期内的房屋质量问题，城阳区在全市率先做出这一规定。

    根据规定，自2014年1月1日起，房地产开发企业在城阳区新建用于销售的房地产项目，应在向业主办理商品房交付前，到区物业主管部门办理物业质量保修金交存手续。保修金按照建筑安装总造价3%的标准交存。对于分期开发的同一项目，按照交存标准及程序分期执行，总额上限为500万元，作为整个项目保修金使用。物业主管部门在所在地商业银行开设专户，用来存储保修金。同时，每年都要以业主方便查阅的形式定期公示保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、开发商的监督。

    储存年限：5年

    保修金储存年限为5年，按照银行公布的同期活期存款利率计息。两年保修期满后30日内，退还50%本息；5年储存期满后30日内，退还剩余本息余额。其中，对于分期开发的，每期满两年退还50%，剩余50%待整个项目竣工验收交付之日满5年后退还。

    退还时，开发商需提出申请，物业管理部门按照投诉记录档案，审查履行保修义务及质量投诉整改情况，并书面征求质监部门、物业服务企业、业主委员会意见，在物业宣传栏公示7天，没有异议后，方可向银行出具退还通知书。需要补充的是，物业保修期内发生严重质量缺陷，经反复维修，截至保修期到期仍有影响正常使用的质量遗留问题的，保修金暂不退还，直至质量问题得到修复为止。

    如何确保能顺利实施？ 不交保修金房子不能卖

    “开发商只有交纳保修金，才能拿到物业主管部门出具的证明，没有这个证明，房子就不能卖。”矫立启说，开发商在房屋确权登记前办理房屋面积实测手续时，必须出具证明，否则不予办理。同时，在商品房交付使用时，开发企业应当向业主提供保修金交存证明，未交纳保修金的项目，开发商不得交付商品房，业主也有权拒绝接收。相关部门也不得办理商品房综合验收备案、房屋确权登记等手续。

    另外，开发商未交存保修金的，由物业主管部门责令限期交纳，逾期仍未交纳的，自逾期之日起按日加收欠交部分千分之三的滞纳金，并予以处罚。这也是对房地产开发商提高质量意识的一种督促。而且，开发主管部门会将保修金交存情况记入开发企业信用档案，并与其社会信用评价挂钩。 哪些情况下可以申请？

    开发商不作为就可使用

    根据规定，在保修期内，如果房屋出现消防、供水、供电、绿化、道路管线及停车场等国家规定的配套设施质量问题，需要维修时，遇到开发商不履行保修义务，或因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，物业主管部门有权使用保修金。

    具体包括，小区道路、绿化、配套服务用房、健身娱乐设施、二次供水、监控、垃圾中转站等公共设施不配套、不到位提前交房等。还有，项目工程质量差、门窗、管线设计不合理、存在使用缺陷；项目道路、绿化、庭院灯、垃圾中转站配套不完善；项目围墙、大门未封闭；项目自来水管线质量差多次爆裂；项目二次供水设计不合理、自来水压力不足；项目供电、供气、供暖、通讯未开通、不能正常使用；项目房顶、外墙、地下车库渗水；项目安装的电梯、监控、古力井盖质量差多次出现问题以及配套的物业用房未及时移交使用等问题。 实际操作时如何申请？

    抢修事故先垫资后清偿

    物业专有部位发生可以使用保修金的情形时，由相关业主提出使用申请；物业共用部位、共用设施设备出现可以使用保修金情形时，由物业服务企业、业主委员会向物业主管部门提出申请；业主委员会尚未成立的，可由物业和业主挑选的业主代表提出申请。物业主管部门核实情况后，确定由物业服务企业或其他具有相应施工资格的单位进行维修。维修结束后，主管部门采取转账形式，将维修费用从保修金中支付给申请人或维修单位。期间，若开发企业对维修责任存在异议，应当委托质量检测机构进行检测。

    若发生涉及结构安全或严重影响使用功能的紧急抢修事故时，业主或物业服务企业可先行垫资维修，并保存相关证据，在责任认定明确后，可以申请使用保修金清偿，物业主管部门应将使用明细告之开发商。

    【链接】 物业承接查验规定同步实施

    记者从现场会了解到，2014年1月1日同时实施的，还包括城阳区物业承接查验备案规定。根据规定，房地产开发商在城阳区新建房地产项目，应当在取得项目《建设工程竣工验收备案证》后，交付使用前与物业服务企业进行承接查验，内容包括对国家规定和合同约定的共用部位、共用设施设备检查和验收，查验过程由物业管理部门监督。

    物业服务企业自承接查验后30日内，到物业管理部门办理备案手续，对于不办理承接查验手续的开发商，不能办理房屋面积实测手续，同时，开发商不移交承接查验材料，或物业服务企业私自承接未办理查验备案手续的项目，相关部门将给予处罚。“这一举措对开发商是一种监督，对物业服务企业也是一种责任规避。”矫立启说。

    【说法】 购房者吃上“定心丸”

    矫立启说，近年来，有些开发项目将配套设施不具备交付条件的项目提前交付，导致新建住宅小区投诉率高、物业矛盾纠纷突出；此外，因保修期内工程质量维修问题缺少必要监管制约措施，导致业主投诉久拖未决；还有，因开发商售后维修不及时或沟通不到位，导致物业矛盾纠纷突出、影响后期物业管理。综上几个原因，城阳区制定出台保修金规定。

    今年5月份，张先生向物业办投诉，一年前他在城阳一小区购买了一套新房，不久前，楼下古力盖因车辆碾压发生破碎，给自己的生活带来不便。在协商开发商未果的情况下，他找到小区物业。尽管小区物业积极协调，无奈开发商拒绝露面。最终，在物业办协调下，小区物业从收益中拿出资金，对破碎古力盖进行了更换。“现实生活中，一些业主的投诉迟迟难以得到妥善处理，最终，只有通过法律途径来解决。”矫立启说，保修金制度实施后，居民遇到房屋质量纠纷无需再打官司。

    “现在，买房子更放心了。”城阳的祁先生说，他的一个朋友6年前买了一套新房，交房不久就出现楼顶漏雨问题，找到小区物业，物业让联系开发商，找开发商，对方根本不露面。后来，朋友自己花钱对楼顶重新维修。事后，朋友本想起诉开发商，当由于平时工作忙，想想花的钱也不多，只好放弃。受朋友的影响，即将买房子的他也顾虑重重。

    “我们不是检测机构，无法得知房屋是否存在质量问题，更无法预知将会出现的质量问题。”城阳居民徐杰说，实行保修金制度后，他再买房子就没有了后顾之忧。“保修金无疑给购房者吃了一颗定心丸。”采访中市民纷纷表示。