送走十一长假，我市新房成交量开启 “满血复活”模式。记者昨日采访了解到，进入10月第二周青岛楼市住宅网签1720套，较前一周环比上涨73.56%。不过面对新政频发的市场现状，对开发商来说，第四季度仍面临巨大考验，在年度销售目标和资金回款压力下，房价或仍将下行。

    青西新区成交量居首

    来自网上房地产的统计显示，上周青岛新建住宅成交1720套，较前一周的991套上涨73.56%。整体来看，住宅成交套数和面积基本恢复到了节前的水平。10月8日进入到工作日后，成交量开始大幅回升。仅用2天成交量就重回300多套的水平，10月10日达到上周单日成交最高峰350套，周六周日成交量有小幅回落。

    区域成交方面，上周青岛住宅成交各区市排行榜的前三分别是青岛西海岸新区、李沧区和即墨市。青岛西海岸新区成交量为438套，远远超出了李沧区，西海岸的海景房较市南、崂山的海景房便宜许多，吸引了众多青岛市区的购房者。以安子片区某项目为例，一期起价5700元/平方米，仅一个月几乎售罄，二期也将于近期亮相。该项目的开盘给周边项目带去了不少压力，也拉低了区域内的房价。

    更凶猛“降价潮”揭幕

    进入十月份，楼市的销售黄金季节变得越来越短，开发商的销售压力却丝毫没有减少。从2014年前三季度的销售情况来看，多数企业销售目标完成情况不甚理想。今年1月至8月，20家代表房企中有7成房企销售目标完成率不足60%，多数房企四季度销售压力倍增。尽管政府多措并举出手救市，但短期内的刺激无法改变需求预期。在年度销售目标和资金回款压力下，降价似乎成了开发商的“最后救命稻草”。

    10月11日，李沧某在售楼盘的“6.5折清盘”的消息在微信朋友圈迅速发酵，如此“破天荒”的价格令人咋舌。虽然该公司及时发文称此次优惠为员工福利房，合同视为无效，但引发一系列连锁反应，一波更凶猛的“降价大潮”已然揭开序幕。

    继6.5折超低折扣风波之后，李沧另一刚需大盘也撕下了降价遮羞布，“紧急制定”开盘计划，推出28套82平方米房源，折合单价8600-9500元/平方米，较之前均价直降1900元。无独有偶，位于老四方的一新盘也爆出8500元/平方米的均价，相比附近在售盘低了至少3000元/平方米。

    四季度房价或仍将下行

    楼市降价“跌跌不休”，然而购房者并不买账，限贷松绑催生了一大批“等贷族”。对房企而言，第四季度将迎来“期末考”。

    青岛楼市在经历第一轮定向放松限购政策后，于9月1日全面放开限购。信贷政策宽松也预期升温，鼓励首套房贷款，并降低首套房认定标准为“房贷余额偿清都算首套房”。

    然而7折房贷的申请条件颇为严格，乃至苛刻。农业银行青岛分行相关负责人称，农行最近也将下调房贷利率，最低折扣也能到7折，但要求申请者是中国农业银行私人银行的客户，并且资产额最低达到800万元。

    房贷新政加剧了购房者的观望情绪，等待房贷优惠成为不少置业者的共识。不过克而瑞高级分析师张斌指出，由于银行的经营成本使然，购房利率优惠坠入虚名，7折利率房贷或将成为泡影，房贷新政非“救市解药”。楼市的健康运作最终受市场供求规律影响，“没有卖不掉的产品，只有卖不掉的价格”，四季度在年度销售目标和资金回款压力下，房价或仍将下行。（记者 孙静芳）

    延伸阅读：

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    搭建存量房交易平台

    住建部要求进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设

    住房城乡建设部表示，当前要积极推进管理信息化建设，进一步加强城镇个人住房信息系统联网建设。这是记者16日从住房城乡建设部获悉的。

    住房城乡建设部副部长齐骥说，要以楼盘表为基础，加快推进房产测绘、预售许可、买卖合同网签、交易资金监管、产权档案管理等系统的关联与共享，抓紧推进市区县系统整合，完成纸质档案数字化。据齐骥介绍，在房地产市场交易管理领域，除了积极推进管理信息化建设，还要抓好新建商品房销售和存量房交易管理。要积极推行今年新修订的商品房买卖合同示范文本，全面推行合同网上签约制度。在存量房交易管理方面，推进存量房合同网签备案制度，各地要搭建存量房交易服务平台，加强存量房交易资金监管。此外，还要加强房地产中介行业管理，完善行业诚信体系建设，健全机构和人员信用档案。积极培育房屋租赁市场，构建完善的房屋租赁市场体系。

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    公积金调整，救市还是便民？

    异地购房公积金异地互认、取消多项收费、二套房首付回归三成、提高贷款额度、降低贷款门槛……近段时间，从中央到地方，公积金政策调整的消息接踵而至。但与此同时，很多城市的公积金其实已初现紧张，有的城市还收紧了相关政策。专家表示，在当前楼市状况下，首先应满足基本购房的公积金贷款需求，同时要避免公积金“沦为”地方政府的救市工具。

    30多个城市调整公积金政策

    10月14日，住建部等三部门联合发文，要求取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。同时，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。此外，二套房可享受公积金贷款，首套贷款额度有望提高。

    对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，取消的收费项目产生的费用数额并不大，但客观上减轻了购房者压力及交易成本，这给市场传递了一种明显的信号。更重要的是异地贷款“破冰”给异地购房贷款打开了大门，将激发大量的“回乡置业需求”。

    就在前一天的13日，武汉市住房公积金管理中心正式下发通知，放宽第二套房公积金贷款门槛，最低首付款比例调整为房屋总价的30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。类似放松公积金贷款的政策最近在多地先后出现。据记者不完全统计，今年以来，已有30多个城市调整了公积金政策。有业内人士预计，未来采取提高个人公积金贷款额度、降低公积金贷款购买首套房的首付比例等措施，将成为多地政府调控楼市的主要措施。

    公积金流动性紧张状况初现

    与纷纷放松政策不同的是广州的持续收紧。10月11日，广州“公积金新政策”获得原则性通过，新政规定公积金贷款仅限于首次使用者，且首付从两成调整为三成；贷款基础条件也有所调整，贷款额度也变得更加吃紧，计算的公式也更为严格。对此，业内人士表示，这是不得已而为之。目前，广州公积金提取比例已超过警戒线，个别月份接近甚至超过八成。

    广州遇到的麻烦不是独有的。数据显示，多个城市公积金流动性已初现紧张。据住建部调查，南京、青岛等32个城市个贷率超过90%，出现了缓贷、断贷、挤提现象。以武汉为例，截至今年6月底，武汉累计发放公积金个人贷款890多亿元，个贷率高达97%，比去年底增长近5%。“如果不予应对，只需两个月，公积金贷款就会紧张。”武汉市住房公积金管理中心主任陈祖信说。

    公积金不能为了救市而随意调整

    既然那么多城市公积金流动性已初现紧张，为何还要放松相关政策？有市场人士表示，公积金政策的放松必然会带来可观的购房者入市。因此，市场和购房者都普遍认为，调整公积金是继取消限购、放松限贷后楼市的第三个救市措施。预计未来会有更多城市在公积金政策上“动脑筋”。

    但专家并不赞同“救市工具”的看法。中南财经政法大学房地产研究所所长张东提醒，在土地财政和新房库存的双重压力下，在取消限购放松限贷效果并不明显的背景下，要警惕地方政府不顾公积金实际状况，一味放松贷款政策来救市。

    如何面对一边是放松呼声越来越大，另一边是自身存量不足的矛盾？专家建议，公积金管理部门应积极探索，提高资金利用率，满足“应贷尽贷”资金需求，并适应科学化楼市调控的要求。

    建立跨地区公积金资金调剂平台，被认为最为“便捷”的解决之道。记者调查发现，目前，各城市间公积金的使用率很不平衡。以湖北省为例，武汉市的个贷率比全省平均水平高出30.46个百分点，而有些城市的个贷率却不足10%。

    其次，通过金融创新拓宽公积金来源。陈祖信建议，在公积金中心账户存款不支付时，商业银行应允许直接透支取得信贷资金。同时，将一部分公积金个贷资产变现，引入社会资本投入，盘活资产存量。

    最重要的是，在房地产调控市场化之下，公积金要随时“量身定制”政策。张东建议，建立公积金支持基本住房需求的机制，而不应由各地方政府根据各自需求随意调整。“有关部门应多征求职工意见，使公积金为基本需求者服务，又不能成为助推楼价的帮凶。” 据新华社