近期，楼市政策出台密集，但无论新房还是二手房从业者都在喊“生意难做”。整体市场处于调整期，不少开发商已经把降价作为新房销售的主要策略。然而为了孩子上学“孟母三迁”、反复腾挪的学区房，近期却欲走出一波逆势行情。在市南区西部的重点学区，房价相当坚挺，还有近期新挂牌的二手房不少房东开出高价，以至于房产中介也大喊“看不懂”。

      纠结 学校不同价差悬殊

    去年我市取消“择校生”政策出台后，在一家大企业工作的乐乐妈妈紧急给自己的生活设定了一个新的主题：搞定一套学区房。儿子乐乐已经快4岁，住在市北新都心附近的她，现在已经把范围缩小到了市南区的西部。

    乐乐妈妈曾经看过几套学区房，八十年代甚至解放前建的老楼，它们共同点都是户型陈旧不便，楼道里堆满杂物。可这里就是比许多人车分流的花园洋房社区还要贵很多。单纯从居住角度讲，她根本就不会接受这样的房子，但是“学区房”的光环仿佛一下子就淡化了这些不足。

    经过跟其他妈妈们的交流，乐乐妈妈意识到，学区房的房价现在都是应政策而动。比如今年莱芜一路小学部分路段可“就近”选择大学路学区，文登路小学学区部分路段的孩子也有选择太平路小学的机会，而这些路段二手房今年的报价比往年更加坚挺，议价空间根本一点也没有。

    让乐乐妈妈更加纠结的是，因为学区划分是按照路段和门牌号细分的，这使得同条街上不同号段的同品质房子出现了悬殊的差价。 “观海一路上同样是1949年建成的30平方米单间，德县路小学学区要价48万，市实验小学学区90万人家都不卖。 ”乐乐妈妈说，同样的情况还发生在观海二路、龙江路等学区交界的区域。 “这几个学校升入的初中都是一样的，就是在小学阶段口碑不太一样，一平方米的差价有一万多元，教学质量真有那么大的差距么？我真是有点犹豫。 ”

    心态“政策利好一定要涨”

    “学区房房东的心理我也有点琢磨不透了。 ”一家房产中介的工作人员小王昨天刚接手一个准备卖房的客户，“1949年建成的老房，大学路学区，48平方米，报价138万元。”小王很无奈，“怎么劝都不听，这套房去年挂牌只有120万元，今年直接涨价15%，连我们都看不过去了。 ”

    老城区的学区房全部都是二手房，而且多数房子由于建成年代久远不能贷款需要一次性付清。 “成交快的学区房特点很明显，总价70-90万元，二三十平方米的房子单价最多涨到3.5万元，上涨的空间就十分有限了。 ”科威不动产中山路店店长邸女士告诉记者，从去年至今，整体看来学区房报价大幅上涨的迹象不太明显，但房东在成交前临时加价的情况普遍增多，大约占到成交量的两成以上。 “楼市限购、限贷政策的相继调整，让房东们自信楼市会继续上行。然而我们接触的买主，因政策频繁出台反而变得犹豫、观望。房东和买房者对当前楼市认识的偏差，让我们夹在中间很难做。 ”房产中介小王也感叹说，“以前卖房我们会指导房东抬一抬价格，现在倒好，要拉住房东，别喊高价吓跑买主。 ”

    市场 学区房价格逆市上涨

    科威不动产、青房置换以及老城区多家中小房介反馈的成交数据显示，与新房以及其他区域二手房价格整体走势下跌相比，市南区西部老城学区房价格算是“一枝独秀”。

    有人形容前几年学区房的房价像坐上了火箭，一点也不夸张。自2000年以来，学区房的价格飞涨，大学路周边2000年左右的好房源单价从最高2000元/平方米左右涨到了如今2.3万元/平方米左右，而小户型的老房子更没法用单位面积来衡量，十几平方米、房龄20多年基本没法住的老房子，2000年左右单价2000元/平方米左右，如今十几平方米卖个50多万元基本不是问题，涨幅惊人。不过，今年学区房价格一直比较稳定，保持了2%—3%的稳定涨幅。

    “今年的房源与去年同期相比明显要少，特别是总价70-90万的热销户型最近一直处于脱销。 ”青房置换江苏路店店长王娟告诉记者，“就近入学”政策使得五六月份掀起了一个换房小高潮，现在合适房源少，而且还有房东在观望价格走势，酝酿涨价的不在少数。 “每个中介手中都有三四个等着买房的家长，但总价120万元以上的，成交很难。 ”有业内人士表示，岛城一些学区房的价格已经严重超过房产自身价值。很多房子，给人的第一感觉就是小、破、无配套、无法居住。 “投资这样的房产是具有风险的，这附近99%的房子都不能贷款，这样无疑加大了出手的难度。 ”

    提醒

    看清学校划片范围当心买到“伪学区房”

    另外，虽然很多中介对 “学区房”这一概念进行力推，强调学区房的保值性、抢手性。不过多家中介均提醒说，市民需注意辨别 “伪学区房”。像有些小区虽与名校仅一墙之隔，却并不意味着就能进入该学校就读。楼盘能否划入学校的招生范围，需事先了解清楚，到这些重点小学和初中一一去问个明白，以免上了“伪学区房”的当。此外，市南区几乎每隔两三年都会对热门学校的划片范围进行微调，本来属于某个名校学区的房子，很可能没过几年就被划到了另一个学区，市民也需注意。

    此外，二手房买卖中，产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。双方应书面约好户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出，因此买方对户口延迟迁出问题应当采取慎重的态度。

（记者 刘兰星）