香港按揭证券有限公司CEO李令翔接受本报记者采访。

　　两个月来，“以房养老”已然“山雨欲来风满楼”。9月13日，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中明确提到要开展老年人“住房反向抵押养老保险”试点，也就是俗称的“以房养老”。11月4日，山东省政府提出将在省内开展以房养老试点，试点将由省金融办会同人民银行济南分行、山东银监局、证监局、保监局、省住房城乡建设厅具体负责，并将于今年年底前启动。

　　对于很多内地人来说，以房养老仍是新鲜事物。即使在更为国际化的香港，以房养老（港人称为“安老按揭”）也仅推行两年，原因是安老按揭对金融机构存在较高风险。直至2011年7月，香港的“安老按揭”业务才由香港按揭证券有限公司推出：借款老人每月可获稳定收入，同时可以终身不还贷款，终身居住在物业中。截至上月底，已有497宗申请获批。到底港式以房养老如何操作？记者近日专访了香港按揭证券有限公司CEO李令翔先生。

　　“我要强调的是，香港的安老按揭仅是一门生意，而不是一项养老政策，我们是要赚钱的，据我了解全世界‘以房养老’，都是由金融机构推出的一项金融产品。”坐在香港国际金融中心二期80层、直面窗外维多利亚港浩渺的烟波，李令翔介绍公司的安老按揭业务。

　　安老按揭

　　用自住物业作为抵押品申请

　　做生意之前，一个成熟的商人自然会考虑以房养老的市场有多大？做这门生意，有多少赚头？有多大风险？香港按揭证券公司也是这么干的。

　　李令翔向记者介绍称，公司在2010年曾就安老按揭进行过一项系统的、有代表性的目标用户市场调研。据了解，当年10月至11月，他们一共访问了1005位60岁或以上、拥有非按揭物业或快将清偿按揭债务的业主。结果发现，约44%的受访者支持香港引入安老按揭，并有约四分之一的受访者表示会考虑参加安老按揭试验计划。

　　公司很快认定了这一调查结果的“正面性”，于是决定在2011年7月推出“安老按揭试验计划”，让长者利用已经还清房贷的自住物业作为抵押品申请安老按揭，长者在继续安居于原有物业的同时，可获得稳定的现金流。

　　和内地社会保险不同的是，香港的职工通常只有一份“强积金”（MPF）作为养老保障，强积金账户由个人和单位各交5%，但这笔钱在很多人眼里难以支持老年生活，因为就算是李令翔这样的金融公司高管退休，他每月所能从MPF获得的退休金也只有1000多元港币。

　　香港曾经也想引入类似内地的养老保险制度，但政府经过多次讨论，都没有通过法案。几乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“规划”好老年生活，例如给自己买一份人寿保险，“什么是退休计划，我们认为退休后有一笔稳定的、有保障的现金流，是十分有必要的，这也是我们的客户选择安老按揭的原因。”

　　市场前景

　　今年比上年业绩增加七成

　　但在现实中，很多香港老人面对以房养老常常也是“心有余而力不足”，记者在香港街头随机访问了几位老人。家住香港马鞍山的65岁老人刘先生告诉记者，虽然他的物业都已经还清按揭，但因为和儿子同住，他根本就不敢考虑安老按揭这回事。

　　家住香港九龙塘附近的叶先生则认为，与其选择安老按揭，年轻时候购买一份人寿保险更靠谱一些，“我听说过这种按揭，但个人感觉要交的保费太高，有些划不来。”

　　目前看来，安老按揭确实是较新颖和小众的香港人的养老方式，因为未富先老的问题困扰着很多老人。对于安老按揭的目标客户，香港安老按揭公司执行董事彭醒棠当初的一席话十分直接：“我们明白安老按揭并不一定适合每一位持有物业的长者，不过部分长者（例如没有子女、子女已经移民外国或者子女有充裕的财政能力的长者）可能会想透过安老按揭，每月得到稳定的贷款收入，提高生活指数。另外，有些长者或者会考虑将原有价值较高的物业变卖，然后购入两个价值较低的单位，让子女和自己分别居住在两个单位，再利用自己居住的单位申请安老按揭，这就确保子女有地方住，而自己又可收取年金作帮补。”

　　虽然两年多来，香港按揭证券公司只收到497宗申请，但李令翔却对安老按揭产品的前途信心满满，因为最近1年的业绩比上一年增加了七成以上，“我们的客户都是比较有钱的中产阶级和以上的人群”。

　　和内地一样，香港正在进入老龄化社会，据统计，2009年香港65岁以上人口占总人口13%，相当于6名成年就业人口供养1名65岁以上老人；时间越往后，问题越严重，到2036年，65岁以上人口所占比例将升至26.4%，即每两名成年就业人口就要供养1名65岁以上长者。

　　运作方式

　　贷款和保险相结合

　　“安全、稳定、没有风险。”李令翔用了这8个字概括香港的安老按揭产品特点，在他眼中，老人如果申请了安老按揭，就是“借了一笔一辈子不用还，死后也不需要子女还”的贷款。那么，这项安老按揭产品是如何运作的呢？

　　简单来说，安老按揭就是一项贷款和保险相结合的金融产品，由银行作为出资方，由香港按揭证券公司作为保险方。银行负责向老人借贷，老人拿到钱后就欠了银行的利息和本金，同时，老人还欠了一笔香港按揭证券公司保险金，如果最后偿还贷时出现资不抵债的情况，这笔钱不需要老人的子女或房产继承人承担，而是直接由按揭证券公司负责将差价补偿给银行。当然，老人的继承人可以选择还清贷款赎回房产；如果不赎回，那么银行出售房产的价值超过老人所欠款项的部分，都将由房屋的继承人所有。

　　此前安老按揭原先是针对年龄60岁以上的香港公民，最高的物业封顶额是800万元港币；去年11月，按揭证券公司将借款人年龄调低至55岁，最高物业封顶额调高至1500万元港币。意思就是说，如果借款人的物业价值超过1500万港币，他/她在申请按揭时，也只能按照1500万元港币的按揭额来操作。

　　借贷的流程十分严谨。借款人只要是55岁以上持有有效香港身份证的人士，同时其名下没有破产或债务重组，同时其物业楼龄在50年以下，就可以申请按揭，超过50年以上的物业，则要按物业的具体情况进行评估。借款人可以是一个人，也可以是两个人，例如联名拥有物业的夫妻。

　　有意思的是，文件还规定如果申请人是通过明显低于市场价格、或者赠与的方式获得物业，将无法申请安老按揭。李令翔说：“这主要是防止物业在业权上的纠纷，降低金融机构的风险，如果是赠与的，在做按揭时，可能会有人挑战房子的业权。”

　　机动灵活

　　房屋若升值可要求增加年金

　　在设计这款按揭产品时，决策者提出了较灵活的按揭年限。老人领取的每月年金会根据申请人的年龄、楼价、按揭年限和申请人数不同而不同。年龄分三档，分别是55岁以上、60岁以上和70岁以上，年龄越大，每月拿到的年金越高；借款人物业的价格和每月年金成正比，价格越高，相应年金也领取得越高；按揭年限分10年、15年、20年和终身，由此所获年金也依次递减，另外，双人申请所获的贷款额也比单人的略低。

　　例如，业主A年龄已超过70岁，且是单人申请贷款，申请年限是10年，那他每月获得的每百万元年金是5100元港币，而如果他的物业价值正好是500万元港币，那老人一个月实际能获得25500元港币的安老按揭。

　　据李令翔的介绍，在目前的497宗申请中，选择单人申请的占到65%；申请老人的平均年龄为69岁，其中最小55岁，最老93岁；所申请的物业平均价值为440000元港币，其中最便宜的一套80万元港币，最贵的一套高达3500万元港币；申请物业的平均楼龄为30年；现实中，选择10年期安老按揭和终身安老按揭的人数最多。“一般年龄在70岁以上的老人通常喜欢选择10年期安老按揭，因为这样他们获得的年金较高，他们想在自己还有活力的时候享受人生；年龄在五六十岁的人就选择终身养老，因为他们更希望获得长期稳定的现金流。”李令翔说。

　　另外，老人还可以申请“一笔过贷款”，就是直接支取一大笔现金，但这会造成每月年金的减少。同时，一旦老人的房屋升值了，老人还可以向银行提出提高每月年金的要求；反之，如果房屋贬值，老人的每月年金数额并不受影响。据了解，目前老人每月所获的最高额年金已达到83600元港币。

　　有意思的是，无论按揭年限选择10年还是终身，按照“有生之年不用偿还一分钱”的原则，在合约期满后，老人仍然可以居住在物业里，直到百年归老。例如，一位70岁的老人选择10年期贷款，到80岁时，老人及子女不需要立刻还款，可以继续住在物业中，直到老人去世，才要还贷或抵押房产。当然，假如这位老人85岁去世，老人就会被多追加银行5年的利息。

　　安老按揭经营两年多来，已有7宗申请人去世，其子女都选择还掉老人欠下的贷款，李令翔说：“这是因为老人欠下的债务并不高。”

　　同时，也已有4位申请人提出终止安老按揭，“这里头的原因多种多样，这几位老人可能并没有考虑清楚，所以他们在半年内终止了合同。”

　　风险应对

　　未来可能追加保单作抵押

　　可是，虽说“有生之年不用偿还一分钱”，但老人欠下的这笔账却不少，它包括利息开支、按揭保费、律师辅导费、手续费等等。安老按揭的利率为2.75%；按揭保费分基本按揭保费和每月按揭保费两部分，基本按揭保费分7期，由第4年至10年每年支付，支付的价格为物业价值的0.28%；每月按揭保费为欠款总额乘以年利率1.25%。

　　我们再拿之前举例的业主A来计算，10年按揭下来，他刚刚从银行那里拿到最后一笔25500元港币的年金，此时，老人总共从银行获得306万元港币，10年后需要偿还的本金加利息为3517515元，老人还需要支付的基本按揭保费为98000元，老人需支付的每月按揭保费高达20余万元港币。这时，老人或者子女如果想赎回房产，就要支付380余万元港币，如果老人这时正好过世，而他的物业升值到600万元港币，继承人不赎回物业，那继承人就将获得220多万元港币的差额。而老人选择的按揭时间越长，生存时间越久，所需支付的费用也将越高，甚至超过物业价值。

　　按揭收取的保险费用是否过高曾经受到老人们的激烈讨论，但李令翔并不认同，“今天下午，我们还在开会讨论如何控制公司风险的问题，我们下一步有可能需要老人抵押其人寿保险保单，以降低风险。我们公司目前面临的主要是三种风险，第一种风险是房价的风险，如果房价下跌，我们就将亏损；第二是利率的风险，我们贷款的利率一定下来就是不变的。但如果利率升得快，贷款超过房价的机会就会变得很大；第三是老人寿命延长造成的风险，老人活得越久，银行赔得越多，一旦资不抵债，我们就要理赔。”