虽然11月超过1.5万套的新房成交量，上演了年末“翘尾”的好行情。但是记者近来采访了解到，伴随着深冬的到来，岛城楼市也陆续出现“小寒流”，在首套房贷收紧的大背景下，许多表示要开盘的项目并没有真正问世，逐渐进入了“猫冬”状态，另外二手房受信贷政策及税费政策等影响，成交降温，购房者开始出现观望情绪。

    12月开盘量“缩水”

    从各开发项目的公开推广记者了解到，今年12月共有36个项目上市，其中24个项目新开盘，12个新盘加推，无论是与 “金九银十”相比，还是和刚刚过去的11月比较，新盘上市量都出现了大幅度“缩水”，从一个侧面证实青岛楼市开始正式步入淡季。

    预计12月上市的36个新盘中，“万元线以下”的新盘只有少数几个，地处主城区的更是屈指可数。李沧区下王埠附近一新盘预计12月初加推6号楼，户型为69平方米、89平方米，推出“5000抵95折”的团购活动，目前在售房源均价9000元/平方米；同处于李村商圈的另一新盘预计12月底正式问世，均价9000-10000元/平方米，主推69-83平方米户型，现在正在免费办理幸福卡，开盘可享受总房款0.5%的优惠。附近另一新盘已进入尾盘低价清仓，起价仅为8800元/平方米，主推53-69平方米小户型，但均价较高，达到11000元/平方米。除上述项目外，其他赶在12月上市的刚需盘都聚集在北岸新城与西海岸经济新区。

    高端盘撑起“半边天”

    抛去刚需盘后，剩下的中高端住宅、别墅及商业项目共同撑起了淡季楼市的“半边天”。曾在旺季表现抢眼的市北改善新盘几乎全部销声匿迹，11月只有中广宜景湾和山东路万科中心两个项目露脸。而李沧、城阳两个刚需板块也有不少高端盘面世。伴随着世园会脚步的临近，李沧区世园新区已逐渐蜕变成为新兴 “高富帅”片区，房价正在逐渐赶超老四方。天水路附近一新盘预计12月加推150-180平方米大户型花园洋房，均价11000元/平方米；九水路一新盘的推出新房源均价为13600元/平方米；城阳惜夏板块一新盘将推出180-280平方米的联排别墅、300-350平方米的叠拼别墅。

    此外，从成交量上来看，今年11月的青岛楼市温度高于去年，但从成交量走势来看，仍然看出“颓势”。追溯青岛网上房地产公布的数据可以看到，10月27日-11月2日新房成交4386套；11月3日-11月9日新房共成交3754套，新房成交总量环比11月上一周下降16.8%，；2013年11月10日-11月16日新房共成交3410套，一周成交总量环比又下降9%；2013年11月17日-11月23日新房共成交3375套，与前一周相比少卖35套；到了11月最后一周，2013年11月24日-11月30日青岛新房共成交3448套，虽然出现了小小的“翘尾”，但整体来看市场正在稳步走低。

    部分在售盘打“促销牌”

    种种迹象表明，随着深冬的到来，青岛楼市已经开始显现出了一些进入“淡季”的特征，“相较于今年的九十月份，11月售楼处购房者到访量明显减少，尤其是到了周末，这个变化就更加明显。估计是天气冷的原因，那些不急着买房的购房者干脆不出门了。”城阳区某楼盘项目销售人员说。

    为了在最后关头抢得好收成，部分新盘推出优惠促销措施。如地处瑞昌路附近的市北一山景洋房目前推出最高5.5万的优惠，相距不远的另一新盘将拿出百套房源作为特价房出售，均价约为9999元/平方米，在这场市北热盘清仓大作战中可谓是占尽了风头，目前该盘推出3万元的优惠。同样，市北CBD区域的众多商业和公寓也在进行着最后的清仓，如诺德广场精装写字楼不久前亮相，目前均价17000元/平方米，现房热销中；同样坐落于市北CBD的华仁欧典商苑推出最高15万的巨额优惠。

    二手房“转售为租”

    相对于新房市场的 “小寒流”，青岛二手房市场的“冷空气”则表现得更为明显。逐渐收紧的房贷政策给二手房浇了一盆十足寒意的“冷水”。根据记者日前的实地走访调查，岛城15家银行中仅6家还能申请折扣房贷。而且申请房贷门槛提高、放款时间延长等表现已经广泛出现在新房市场中，二手房也不能幸免。

    “我在洪山坡有套100平方米的房子挂牌往外卖，按理说是个刚需房，中介也说这种房子需求不少，但挂了一个月都没卖出去，后来通过跟几个看房客聊了聊，都说因房产证没过5年，税太高了，如果报价能含税，就好卖了。”市民徐先生计划卖掉这套位于5楼的房子，给父母换一套位于一楼的房子，没想到这一计划暂时落空。而在云霄路有套50平方米老房子的李女士则干脆暂时不卖了，将房子整理了一下往外出租，一月能租到2000元。“其实心里还是倾向于卖掉，俺还等着卖掉这个小的，换套大的。但是连续空了两个月就两个看房的，看完就没下文，让我信心大降。价格从85万元降到了80万，这已是我的底线了，再降就不卖了。”

    “像李女士这样‘转售为租’的情况不少，另外年底有不少租赁合同到期，租赁市场上有大量的盘源释放出来，目前盘源非常充足。”浮山后一房屋中介经纪人李华告诉记者，为避免春节后房租行情看涨，不少有经验的租客若考虑换租，都会在年底淡季时伺机而动，所以当前租赁市场还不错，买卖交易市场确实比较淡。记者登录58同城等房产交易平台看到，市南区南京路闽江路附近、市北区山东路及浮山后等都有大量房源挂牌出租，租金较为平稳，但也有个别房东出租心切，挂牌价略低于市场价。 

    【业内点评】 年底楼市降温是常态

    “今年的11月相比去年同期的楼市温度要高一些，新房市场推新量远远大于去年‘寒酸’的冬季，同时不少开发商也进行大幅度的让利活动走量，这对于购房者来说是个利好。二手房方面虽进入成交淡季，但市场总体表现仍比较平稳，预计年底前不会有明显的起伏变化。”太平洋房屋市场部经理郝银广分析称，在青岛人的传统观念中，冬季并不是买房的好季节，一方面天冷看房不方便，另一方面则是对下一年度楼市行情难以把握，很多人都会选择 “年后再说”。但是，自楼市调控政策实施后，近年来许多传统被打破，尤其是年底前楼市走势也发生微妙变化，例如房产税等新的调控政策明年可能会来临的消息，这将导致人们置业观念随之转变，因而也出现不少购房者急于出手。进入12月，一是受制于季节因素，二是经过前期接连三四个月的持续热销，大量的购房需求已被消化，后续购买力量显得不足，因此12月很难再现热销局面，不过与往年相比不会太冷。

    从购房者态度转变来看，购房者告别了 “金九银十”的抢购心态再度回归观望情绪。记者了解到，11月推新的楼盘中，不少楼盘仍将刚需房源作为主力产品，虽然销售速度也很快，但刚需房源“日光”后，剩下的其他房源销售难度反而加大。从目前现状不难看出，岛城新房市场即将遭遇一场 “小寒流”，淡季氛围渐浓。

    长效调控机制酝酿出台

    谈及当前及未来一段时间内的房地产市场走势，青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江分析表示，从政策方面来看，当前国内不同城市房价走势各异，导致调控政策具有“分化”特征。北上广深以及武汉、南昌、厦门等二线城市在近期出台调控政策，通过提高二套房首付比例、严格限购条件等升级调控，一系列政策使得市场看涨预期得到有效控制。以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”。可以看出，调控政策正在改变过去“一刀切”的方式，更多由地方政府根据当地实际情况选择针对性措施。此外，十八届三中全会后，中央将从土地、税收、不动产登记等方面建立、完善长效机制，年末住宅市场可能因地方政府调控措施而趋于平稳，全国整体房价涨势将继续放缓。

    科威不动产青岛区总经理孙杰也分析指出，就拿青岛来说，11月末上市的第二批保障房推出了4000多套房源，如此多低价的房源涌入12月楼市，可以预见，12月青岛市的房价上涨趋势将能得到很好的遏制，而且在总体销量上也将助一把力。

    【建议】 购置房产量力而为

    “对于置业者来说，无论自住也好，投资也好，还是要量力而行，购房者在淘房时应注意自己是否有足够资金付首期款，尤其是在贷款相对较为困难的时节。其次是月供不要超过家庭月收入的40-50%，这样供款压力就不会太大，生活质量也不会降低太多。无论是在传统的购房旺季还是当前所处的淡季，结合自己实际的需求置业是最合理的。不要在旺季失去理性，冲动抢购，也不要在淡季，嫌天冷偷懒不去看房，将置业计划一拖再拖。往往逆市而动，会有意想不到的收获。”科威不动产青岛区总经理孙杰建议。