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伴随着争议而来的房产税与青岛楼市

来源: 作者: 2018-01-23 14:28:34 字号:A- A+

2017年,楼市最大的新闻莫过于房产税的改革。由于改革范围之广,自然是牵动着所有人已经紧绷的思绪。在楼市快速变化的这两年里,房产税的改革无疑将会给未来楼市带来更多不确定性。12月20日中央经济工作会议闭幕当天,《人民日报》刊登了财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》,其中提到对“个人住房按照评估值征收房地产税”,将热度推至顶峰。

然而,围绕着房地产税,似是而非、以讹传讹的说法充斥了舆论,严重影响了人们的判断和讨论质量,比如房地产税与房产税是一回事吗?房地产税按评估值征收确定了吗?土地国有制与房地产税冲突吗?税务系统能统计到一个家庭在全国范围的房产吗?征收房地产税能降房价吗?为什么要征房地产税?谁在反对开征房地产税?不一而足。

今天,笔者将会通过三个事情,为大家抽丝剥茧,分析分析房产税的方方面面以及对于青岛的楼市,到底有怎样的影响。

关于房地产税

首先我们要明确的时候,这次肖捷部长说的是房地产税。未来将会开征的房地产税,将会直接针对房屋评估价值征税,而且这个钱是每年都要交的。上海目前试点的税率在0.4%-1.2%之间,我们以1%计算,一家三口在市区购买一套100平方米的房子,房产价值约800万元,每年需要缴纳的房地产税约10万元。当然,这种算法其实是过于简单的,因为没有考虑减免情况。

按照目前上海试行的房产税减免政策,一个三口之家的上海居民家庭,如果这个家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米,未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,新购这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米住房,全部住房面积260平方米,人均住房面积86.67平方米,已超过免税标准,因此该居民家庭超出标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

而这是上海试点的方案,根据财政部的计划,未来房产税将会按照房屋评估价值缴纳房产税,而不是按照住房市场交易价格,而个中原因,广大读者也可自行体会。

那么这个房地产税到底啥时候开始征收呢?

其实,房产税是个老话题了,1986年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》,2010年的时候,财政部就明确要进行房产税改革,可是这么多年来,在各种阻力之下,连试点工作都难以顺利展开。因此,房产税仿佛成了“狼来了”的故事,大家频频传唱,但是却只闻其声却从未见有何动作。

不过这一次不一样了,肖捷部长在人民日报上的署名文章明确表示,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。党报公开列出了时间表,开弓没有回头箭了。

不过缓冲期还是有的,由于这次房产税开征是立法先行,而且严重依赖于全国房地产登记以及对房地产价值的合理评估,因此全面推行还有3-5年的缓冲期。

那么,这次开征的房地产税,对于老百姓到底有什么影响啊?

这个要分开来看。

推行房产税的主要出发点有以下几方面:一是降低房地产交易环节税收比重,增加持有环节税收。目前交易环节税目较多,涉及增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等;但保有环节仅有房产税和城镇土地使用税,而这两个税目前都通过各种方式免掉了。

而开征房地产税之后,交易环节的税负要大幅度降低,换句话说就是买房子更便宜了。那么增加持有环节税收,我们的税负会不会变得更大呢?

其实不一定,对于只有一套房,或是有两套小面积住房的群众来说,由于购房的目的主要是用来自住,面积一般也在免税额度范围内,因此开征房产税对于这部分人群来说并没有大的影响。

真正有影响的主要是持有超过两套房产的人群,通过房地产来投资的人群,以及拥有豪宅的人群。因为房地产税的征收是按照家庭人均住房面积来征收的,上述人群妥妥的是要纳税的,而且现在国内存量住房的主要持有人群也是上面这些人,因此通过开征房产税,也可以刺激上述人群将存量房投入租赁市场,促进租房市场的发展。

存房贷与房地产税

12月20日,就在中央经济工作会议结束当天,建设银行广东分行就出台了一个重磅政策,存房贷政策!

12月20日,建设银行广东省分行宣布:为发展租购并举,实现住有所居,该行将推出存房贷业务,提升租赁住房流动性。

那么,这个“存房贷”具体怎么操作呢?很简单!

首先,手握出租房的房东,将自己的住房租赁权出售给建行,比如5年期;

然后,建行一次性支付全部租金,比如,5年租金为50万,一次性交付给房东;

最后,建行将房源交由专业的租赁运营机构去出租。

有人可能会说,建行不会是画个大饼放空炮吧?!

那可不是,因为,建行广东分行还向社会立了军令状:明年的1月8日,这一新的存房贷业务将率先在广州推出!从目前的情况来看,建行推向全国应该也只是一个时间问题。

让我们分析一下。

对于房东来说,其实是比现在的出租模式要挣得多的。比如我把房子五年的租赁权给了建行,获得了50万现金,然后我可以拿这50万现金去做一些诸如信托类的高收益理财,那么实际的收益远远高于我这5年的时间里通过出租房子和涨房租带来的收益。但是为什么以前每个月收房租的时候不行呢?因为这样的话,每年收到房租只有10万,对于很多收益较高的理财产品来说,是达不到投资最低额度的,只能去投一些年化收益在4%的普通理财产品。

对于租房人来说,存房贷推行后,市面上的长租房将会显著增多。现在租房市场大都是短租,深圳的换租周期仅9个月,而短租房带来的最直观的影响就是房租的快速上涨。而存房贷推出后,随着长租房大量投入市场,将会有效遏制房租上涨,租房者甚至可以通过一次性缴纳多年的房租来规避房租的上涨。

而且建行甚至还贴心的推出了租房贷款,执行的是4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款,额度最高100万,最长期限10年。

那么,这个存房贷,到底和房地产税有啥关系呢?

根据小编对于房地产税未来的征收细节以及建行存房贷模式的分析。对于有多套房的人来说,这是个好消息,因为可以利用这种委托式的长租模式,将房地产税进行转移,或是降低自己的纳税压力。而对于持有豪宅的人群来说,就不太好了,因为你就这一套房子,又不能把自己住的别墅租出去不是。而对于炒房的人来说就更不友好了,因此没法进一步炒房了,一旦将房子的租赁权委托出去,那么短时间内房子无法出手,遇到房价波动,炒房者的房子基本上会砸在手里,错过最佳的出售时期。

租售同权,存房贷与房地产税

其实国家的大多数政策,都是有联系的,不是孤立的。从上文我们可以发现,不论是房地产税,还是存房贷,除了抑制房价上涨,打击囤房炒房外,最重要的是刺激租赁市场。

对于很多在外工作的人来说,租房是常态,特别是在一二线城市,租房压力显然小于买房压力。买房的最主要原因还是为了落户和孩子上学,这也导致很多人都背上了沉重的房贷压力。因此,在前不久,住建部就要求在全国范围内推广租购同权。也就是说,未来无论是落户还是孩子上学,租房者将和购房者享有同样的权利与义务。

那么让我们再结合一下上文就会发现,自租购同权政策公布以来,国家这一系列政策的目标都非常明确:抑制房价上涨,发展租赁市场,打击房地产市场投机行为,确保十九大报告里提出的人人有房住这一目标。

对于青岛的影响

未来首先会影响到青岛的是租购同权,平度已经确定要开展试点了,相信在青岛市全面铺开用不了多久。而房地产税一方面是要跟着国家的立法程序走,但是落实到最后是要青岛市政府来确定具体的征收方案,特别是要看不动产登记工作的推进程度。

而存房贷这个事,建行是否会把该政策推广到全国主要还是看在广州的执行情况。但是从国家大力发展租房市场来看,其他银行同步推出类似的政策只是一个时间问题,但是考虑到青岛的租房市场不如一线城市发达,青岛本地的各家银行应该不会急于开展此类业务。

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