村居代管物业遇纠纷咋办？ 业内人士建议纳入监管体系

家住北村新苑小区的市民刘先生向记者反映，小区内最近贴出了一张通知，称物业费要涨价，有居民提出异议，认为物业提价应该征求业主意见。对此，记者进行了调查。

事件缘起

物业费提价引争议

记者昨日来到位于合肥路上的北村新苑，在小区门口的布告栏里贴着刘先生所说的这张通知，上面写着：“自8月起，物业费提高到每月每平方米0.8元，车位费同时提高，地上车位费为每月150元，地下车位费每月200元，电梯费按照原来的每月每平方米0.4元保持不变。”通知出来之后，在北村新苑小区引起了不小的争议，部分小区居民不淡定了。

据了解，北村新苑是旧村改造后的回迁小区，2009年建成，目前房子仍没办理房产证，整个小区有近2000套房子，其中，约800户为村里的原住户，这些住户的户口是在北村新苑，另外1000多户是通过市场渠道购买或租住的商品房。

对于部分居民的不满，北都物业管理有限公司负责人告诉记者，小区并非普通商品房小区，物业公司采取的是村民自治形式，因此只要村民代表大会同意，就可以提高物业费，小区没有业主大会，也无需经过业主大会表决。该负责人介绍，之前的物业费是每月每平方米0.4元，如今涨到0.8元，也是在物价局规定的范围内，而且是所有的业主统一涨价。

观点探讨

回迁社区物管存难题

对于北村新苑小区出现的问题，崂山区物业办主任戴更新表示，北村新苑现由北村村委会管理，物业公司其实也是村里成立的，很多居民是拆迁安置村民，不是一般意义上的商品房小区，物业管理确实是村民自治，这和商品房小区物业管理规定是不同的，因此北村新苑这类小区在物业管理上具有特殊性。

实际上,旧改回迁社区由村居代管物业已经成为多数旧村改造回迁社区的物业管理模式。记者走访了李沧、城阳多个旧改回迁社区发现，此类社区的物业大都是由村居自管。然而，由于缺乏专业的物业管理经验，部分村居自管物业纠纷多发。据了解，一些旧改回迁社区也曾尝试聘请专业的物业管理团队接管小区，但成功率不高。一名物业企业的负责人向记者透露，专业物业公司之所以不愿接手这类小区有多方面原因。首先，旧改回迁社区住的是原先的村民，他们的生活习惯很难一下子改变，毁绿种菜、乱倒垃圾等情况经常出现，管理上比较难，而且很多人根本没有交物业费的观念；其次，这类社区不少没有房产证，没有交过住宅维修资金，在小区大型公共设施的维护上，除了物业费没钱可花，居民平摊基本不现实，物业公司基本赚不到钱。此外，该负责人指出，专业物管进驻此类小区的合法性也有争议，“如果没有房产证就不能称为严格意义上的业主，没有业主也就没法成立业委会，没有业委会就无法聘任物业。”

记者从物业管理部门了解到，由于旧改回迁社区不同于一般的商品房小区，不具备成立业委会的条件，在引入物业方面可能存在困难，怎样管理小区一般是由村居自己决定。

对于村居自管物业的管理，业内人士表示，村居自管物业也可以通过注册成立物业公司、达到资质备案后接受主管部门的监管，但要从根本上实现对村居自管物业的监管，将来还要看村居的小产权房如何规范，然后通过多个部门协商，将村居自管物业纳入监管体系。此外，业内人士还提醒，市民购房时切勿贪图便宜，购买产权不明晰的房屋，无法按时拿到房产证，导致后期产生纠纷时不容易维权。（青岛晚报/掌上青岛/青网记者 李德银）