县城房价上涨周期达39个月超越省城 房价还能疯多久？

官方公布的数据表明，当前房地产景气指数持续上升，库存明显减少，房价仍处于普遍上涨阶段，多项数据刷新历史纪录。不过，值得关注的是，与以往相比，房价上涨特征势头都发生了很大变化。专家分析认为，房价快速上涨逻辑已不复存在。

上涨周期达39个月

根据国家统计局公布的房地产开发投资和销售情况数据显示，今年1－8月，全国商品房销售面积102474万平方米，同比增长4．0％；商品房销售额89396亿元，增长14．5％；全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10．1％，增速比1－7月份回落0．1个百分点；全国商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。8月份，房地产开发景气指数为101．98，比7月份提高0．10点。

数据显示，8月份70个大中城市中仅厦门一地房价环比下调，无锡以环比3．4％的涨幅领跑。中原地产首席分析师张大伟表示，截至2018年8月，本轮房地产市场上涨周期已经长达39个月，继续刷新中国房地产历史上涨周期最长纪录。商品房销售额、销售面积再创历史纪录。目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域，库存去化后，量价依然处于明显上涨中。

张大伟分析认为：“成交金额涨幅明显超过成交面积上涨幅度，主要原因是大部分城市库存去化接近完成后，市场价格有所上涨。”

“从全国看，一二线城市调控政策力度大、市场相对平稳，三四线城市特别是中西部区域，补涨的现象依然普遍存在。”张大伟表示，虽然分化趋势持续，但上涨依然是主要趋势。从目前趋势看，2018年房地产全年销售额将继续刷新历史纪录。“整体看，2018年四季度楼市将依然高位平稳运行。”

县城房价超省城

“浙江有的地（市）县房价上了两万，中西部省会城市只有一万多？不知道浙江地市县的风险有多大？还怎么敢拿地？”近日，新城控股高级副总裁欧阳捷通过微信公众号公开与一位20强房企总裁聊天内容。

欧阳捷说，目前浙江金华市新房均价已达1．51万元／平方米（数据来源：中国指数研究院，以下未注明数据来源的，均为中国指数研究院），同比上涨42％。浙江义乌市今年9月二手房均价21519元／平方米，同比上涨17．25％，而且环比还在继续上涨。这2万元／平方米的县级市房价，的确远高于很多省会城市。

不止是浙江，省辖市房价高于省会城市的也比比皆是。如河北多地房价就高于石家庄市。江西赣州市、湖北宜昌市、安徽芜湖市的房价均已接近其省会城市。云南景洪市自2017年8月起，房价连续上涨，涨幅达134％，迄今已达1．4万元／平方米；大理房价也“疯涨”突破2万元／平方米，与省会昆明市相比，似乎也不遑多让。

在欧阳捷看来，目前住房价格已经不能反映住房本身的价值了。相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了。

“地王项目”面临风险

“房价上涨的动力既来源于人口增长、收入增加、需求升级，也来源于城市发展、资源约束、地价上涨，还来源于货币超发、通胀预期、资产保值。”欧阳捷说，只要这些基本因素没有改变，房价上涨的压力就始终存在。

国家统计局数据显示，70个大中城市中，8月房价环比涨幅超过1％的多达49个，较7月增加10个；涨幅超过2％的多达18个，较7月增加5个。其中，无锡环比上涨3．4％，徐州环比上涨3．3％，北海环比上涨3．1％，西安环比上涨3％。呼和浩特、唐山、襄阳分别环比上涨2．9％，济南、秦皇岛环比上涨2．8％，常德、南充分别上涨2．7％和2．6％。

易居研究院房地产专家严跃进认为，房价上涨的动力仍然很强，但是近几个月国家管控房价的态度已经非常清楚，随着各地的调控政策继续出台，对于房价的遏制作用还是非常明显的。

在专家看来，下半年的房价上涨虽然还有很强的动力，但是各地的调控政策都已经走在路上了，市场降温是大势所趋，“疯涨”难以持续。

欧阳捷认为，当前，既要抑房价，也要控预期。此外，欧阳捷还指出，调控严厉的大城市“地王项目”面临不赚钱的风险，因为房价快速上涨逻辑早已不复存在。不要指望调控严厉的大城市房价还会继续明显上涨，项目能卖还是要早卖。（记者 周雪松）