房租抵扣个税房东慌租客更慌？权威专家解释来了

当几千万工薪族开始向税务局申报个人所得税专项附加扣除信息时，一场潜在博弈已经开始。

这几天，各行各业的从业人员都被要求尽快填写申报个税抵扣信息，但其中问题重重。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，当务之急是相关部门尽早出台过渡性政策，比如对出租房屋租金在一定额度内的收入免税，从而降低征纳双方风险，稳定市场上对减税降费的预期。

相关税负被指太重种类太繁琐

很多网友在社交媒体上反映，自己向房东索要其身份信息，但遭到拒绝，房东以提交信息后可能被征税为由，规劝租客不要申报个税租金扣除，甚至有房东还表示如果进行扣除就要租客退房。

施正文向记者介绍说，对于个人出租住房征税来说是有难度的：

第一，个人出租住房覆盖面很广，很多人都出租住房，而且涉及到直接向自然人征税，需要自己进行申报，没有单位扣缴义务人，突破了我国现行税收征管不直接向自然人征税的体制；

第二，税收机关征管能力不够，再加上在经济下行之前我国长期经济高速发展，税收收入增长较快，税收机关很容易完成收入任务，对于难征的部分就忽略了。

“正因如此，就出现了租赁市场没有纳税的习惯。”施正文说。

在北京大学法学院教授、中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来，目前（房屋）租赁市场纳税意识有待提高，是因为房屋租赁市场是出租方主导的市场，如果缴纳税款的话，就会出现把税款转嫁，放到租金里面的情况，双方为了各自的利益需求就会妥协，这在现实中很普遍，主要原因还在于人们的税法意识不强。如果是买方市场的话，这个时候就会不同。

那么，为什么业主不愿意抵扣？

中原地产首席分析师张大伟认为主要有几点原因：

首先是税高。

据张大伟介绍，目前出租房屋分几种：大部分是可以按照5％的综合征收率计征税款，但未来是不是会找补旧账对于业主来说依然非常担忧。即使按照5％算，一套年租金10万的房屋，税费也有5000元。而租户抵扣的个税其实节省一个月也就100元左右。

不过，对此，施正文向《法制日报》记者分析说，在个税法修订及配套法规制定过程中，其实也考虑到了住房租金申报过程中可能遇到的问题和难度。从现行相关税收制度来看，对于个人出租住房相关的税种都有优惠政策。

“比如个人所得税，财产租赁收入税率是20％，但是个人出租住房的租金收入适用10％税率，降低一半，正是考虑到征收难和税负重的问题；个人住房租金缴纳增值税，按照5％征收率的基础上减按1．5％来征，也是很大的优惠；对租金收入征收房产税正常按12％的税率来缴，但个人住房出租按4％来缴，降低了3倍；个人出租住房免征印花税，这些其实都是减免优惠的，而且力度也很大。”施正文对记者说，与此同时，一些地方的税务部门为了简化征管，会设定一个综合征收率，不同省市和地区的差异较大，有的省市个人出租房屋税收综合征收率低至4％。

此外，张大伟还提到一点房东的顾虑便是业主怕租赁行为被记录后，未来税更高。原来税务机关可能不掌握房东的房租收入情况，通过纳税申报后，房东的房租收入就会被记录。

“按照目前来看问题在于个人出租住房相关的税负太重，涉及税种太繁琐，大部分公民都不了解，也很难弄清楚，这给遵从税法带来了困难。但是在税收政策完善的前提下，个人出租住房交税是必要的，还要严格规范征收。”施正文说。

“租户申请房租专项扣除，房东表示拒绝将房屋出租给租户，或是涨房租以作为房东交税的补偿，双方在这样一种矛盾和冲突下，会有风险问题。”刘剑文向记者进一步解释说，这里风险是说对于承租方而言会增加租金的问题，对于出租方会增加出租的成本，更会涉及违反税法追究法律责任的风险，在双方都有风险的情况下，对整个出租市场都会有很大的影响。

未来还要进一步改革优化税制

如何让租客顺利享受租金抵扣？成为了目前焦点问题。而在这其中还有更多的问题亟待厘清。

在施正文看来，从长远发展来看，房租收入纳入征税范围是大势所趋，也是我国完善税制、建立合理税收秩序所需要的，“个人所得税在我国未来会越来越发展，租赁收入属于纳税人公民财产收入的一个重要来源，因此通过住房这个不动产取得的相应收入是财产性收入。首先要鼓励人们通过劳动取得劳动性收入，其次也要鼓励人们通过资本、财产获得相应的财产性收入，所以未来租赁收入将会成为公民重要的财产性收入，依法纳税是实现税收公平所必须的”。

需要一个过程——这也成为了刘剑文关于房租收入纳入征税范围，实现按规定交税的看法。之所以需要一段过程，刘剑文认为，首先与整个社会税法意识的提高有很大关系；其次在目前房价居高不下的情况下，政府如果有廉租房的话，也会影响租赁市场，“这就需要税务机关出台尽快出台一些过渡的政策，比如说对于出租房屋的租金可以在一定的额度内进行免税，这样双方的风险就会大大降低，也可以稳定市场上对于减税降税的预期”。

不过，施正文也提出，依法纳税得以很好实行的前提是税法应当是合理的、公平的，“比如关于租赁的税收规定。对于将来个人出租住房收入要不要交税，要不要严格地执行，一定要对现行个人住房的税收政策、税法的规定要进行梳理、调整和完善，将征管执法和法律政策的完善统筹考虑”。

记者注意到，也有人建议考虑与正在推进的房地产税立法进行衔接，比如同样征收房地产税，个人房东出租房屋如果去备案和缴税的话，可以酌情让他们少交一点，要给予一些优惠措施，鼓励这些房东愿意去租赁合同备案，但这是一个很慢的推进过程。

对此，施正文的建议是，从阶段性来看，可以对个人出租住房规定一个免税政策，比如一年一个家庭租金收入不超过一定金额的话，可以免税，“这个额度可以按照一人享有一套或两套房子对外出租来进行免税，因为不少对外出租一两套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然属于民生范畴。但对于一人出租多套房、高档房，从而取得高额租金收入，对于这种情况还是要严格征收的，这实际上是在发挥税收对收入差距的调节功能”。

“这样一来，在政策上明确免除了部分住房出租的税收，也可以降低现行不严格征收的税收风险，符合税制改革的方向，有利于保障民生，缓解群众生活困难，也可以避免对于房东交税后提高租金转嫁给租户现象的出现，推动房租专项扣除惠民政策的落地，也是当前大规模减税降费政策的重要内容。”施正文说。

在采访最后，施正文还提出，从长远来看，未来还要进一步改革优化税制。“现行房产税、城镇土地使用税的税制陈旧，政策不合理，应当适时推进房地产税立法和改革，建立以市场价值为基础的财产税制，健全地方税体系。为减轻重复征税，个人缴纳的房地产税可以在缴纳个税时扣除。个人出租住房是否需要缴纳增值税也应当研究。”

“为了确保租金个税缴纳的公平公正，必须建立和健全对于租金个税缴纳的监管制度。对于出租方来说，涉及到房产税的问题，对于承租方而言涉及到购税减免的问题，这需要两个税之间的协调。”刘剑文说，所以首先要把所有出租房屋纳入一个规范化的管理，其次租房抵扣个税，应该让租户是从中受益的，还需要有一个过渡的安排，最起码需要两年的时间。对于逃税漏税的行为，按照法律规定追究法律责任，最后重要的是还要加强税法的宣传力度，加以引导教育。（记者 赵丽 实习生 崔磊磊）