青岛新闻网2月8日讯 我市公积金申请贷款额度及提取条件出新政。根据新的政策，自2014年3月10日起，我市将公积金贷款额度还贷能力系数由40%调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，单身者购买新建住房贷款额度由原来最高60万变为最高贷36万元、二手房最高贷21万元。新政截至2017年3月9日。

    另外，公积金的提取限制了父母及子女，新办法规定只能由购房者本人及配偶有权提取。

    申贷资格缴存标准要连续正常缴存12个月

    借款申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申贷时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存住房公积金12个月。

    贷款额度还贷能力系数由40%调整为30%

    将贷款额度计算公式中的还贷能力系数调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，并按“就低”原则确定贷款额度。

    贷款额度增加个贷余额倍数法

    贷款额度增加个贷余额倍数法，按照借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的15倍计算，同时对账户余额设置5000元的起点数，账户余额低于5000元的，按5000元计算；对经济适用住房贷款的，按借款申请人及配偶申贷时公积金账户正常缴存余额的20倍计算，同时对账户余额设置1万元的起点数，账户余额低于1万元的，按1万元计算。

    单身者新房最高贷款36万元 二手房最高贷21万元

    细化公积金贷款最高限额标准，对借款人及配偶均符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款最高额度为60万元、购买再交易住房（二手房）贷款最高额度为35万元；借款人仅本人符合申贷缴存条件的，购买新建住房贷款额度最高为36万元、购买再交易住房（二手房）贷款额度最高为21万元。

    申贷资格的缴存标准调整为：申请人建立住房公积金账户满12个月（即满365天），申请贷款时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存12个月。

    解读：之前住房公积金贷款的申贷缴存标准是“申请人建立住房公积金账户6个月，且在申贷的近6个月内，连续正常缴存3个月，累计缴存6个月”，该申贷缴存标准是2008年为应对金融危机、鼓励居民购买住房出台的临时性措施，规定相对宽松。目前外部环境和房地产市场形势已发生了很大变化，应当根据形势变化进行调整。同时，《山东省个人住房公积金贷款管理暂行办法》也明确规定，借款人需及时足额缴存住房公积金12个月以上方可申请住房公积金贷款。

    调整贷款额度的计算方法：将贷款额度计算公式中的还贷能力系数调整为30%，同时增加个贷余额倍数法和单方、双方正常缴存职工家庭申贷额度限制，并按“就低”原则确定贷款额度。

    解读：在贷款额度计算方面，一直以来我市的政策是，在不高于全市最高贷款额度和规定的首付款比例的计算要求下，按借款申请人的还贷能力(借款人及配偶在贷款期间根据计算缴存住房公积金的工资总收入的40%)计算可贷额度，这种计算方式无论职工住房公积金账户有多少余额即使余额是零，也有可能申请贷到最高额度即60万元的贷款，不符合住房公积金制度权利义务匹配的原则。同时，之前40%的还贷能力系数只考虑了职工贷款本金的偿还，未考虑贷款偿还资金中的利息部分,因此也需根据资金形势和业务实际进行调整。

    另外，此次政策调整，在保留以还贷能力确定贷款额度的基础上，将申请人贷款额度与其公积金账户存储余额挂钩，按申请人账户余额的15倍，其中经济适用住房按20倍计算贷款额度，多存多贷，体现权利义务对等和对购买经济适用住房申请人的政策优惠，且根据购房类型的不同，分别设置了5000元和1万元的账户余额起点数，对账户余额低于起点数的，按起点数计算，也切实保障了中低收入群体住房公积金贷款的需求。

     最后，为使低利率住房公积金贷款能惠及更多缴存职工家庭，更好体现公积金制度的互助性原则，在充分借鉴其他城市经验做法的基础上，根据目前住房公积金资金情况，按借款申请人单方、借款申请人及配偶双方正常缴存住房公积金两种情形，对其住房公积金贷款最高额度分别做出了限定。（记者 朱颖）

    其他相关事项：

    本次贷款政策的调整，不影响市住房公积金管理中心柜面已受理登记的公积金贷款，新政实施前已受理登记的借款职工，仍执行原政策。

    市住房公积金管理中心将根据资金归集使用情况，对个人住房公积金贷款政策进行动态调整，报市住房公积金管理委员会批准后实施。

    自2014年2月10日起，住房公积金贷款新政额度测算器将上线运行，借款申请人可登陆青岛市住房公积金管理中心网站（）主页“便民工具”栏，通过测算器进行公积金贷款额度测算。

    市民可拨打以下电话咨询了解相关贷款新政：

    住房公积金客服热线：12329 

    市南管理处：83096771、83096772

    李沧管理处：68698369

    崂山管理处：88896821

    城阳管理处：87757653

    黄岛管理处：86894168

    即墨管理处：88587631、18300216276

    胶州管理处：82232921

    平度管理处：88338377

    胶南管理处：85173285

    莱西管理处：81876620

    青岛市个人住房公积金贷款管理办法

    第一章  总 则

    第一条 为支持住房公积金缴存职工购买自住住房，规范个人住房公积金贷款管理，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》等相关法律、法规及规章，结合本市实际，制定本办法。

    第二条 本办法适用于青岛市行政区域内的个人住房公积金贷款管理。

    第三条 个人住房公积金贷款（以下简称公积金贷款），是指青岛市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行（以下简称受托银行）向正常缴存住房公积金的在职职工发放的，定向用于购买本市国有土地上可以办理产权的自住住房的贷款。

    第四条 公积金贷款以缴存的住房公积金为资金来源，遵循缴存义务和使用权利对等原则；公积金贷款坚持风险控制原则，以确保资金的安全。

    第五条 公积金中心负责全市公积金贷款的管理。

    第二章  贷款对象和条件

    第六条 借款申请人应为具有完全民事行为能力的自然人，是所购住房的产权人，并在公积金中心正常缴存住房公积金。

    第七条 借款申请人须同时具备以下条件：

    （一）具有本市行政区域内的常住户口或有效居留身份；

    （二）符合申请贷款的住房公积金缴存条件；

    （三）具有购房合同或协议及相关证明材料，且购房首付款比例符合规定要求；

    （四）有稳定的职业和收入，信用良好，有按规定偿还贷款本息的能力；

    （五）同意办理公积金中心认可的贷款担保及相关手续；

    （六）借款申请人购买新建住房的，开发单位须同公积金中心签订贷款合作协议；借款申请人购买再交易住房(即二手房，下同)的，再交易住房的售房人（即原住房产权人）不得为其配偶；

    (七) 借款申请人及配偶均无尚未还清的公积金贷款；二次申请公积金贷款，须首次公积金贷款结清满五年；三次及以上公积金贷款停止受理。

    第三章  贷款额度、期限和利率

    第八条 贷款额度不高于以下计算结果和规定的最低值：

    （一）按还贷能力计算的贷款额度；

    （二）按借款申请人及配偶公积金账户正常缴存余额的倍数计算的贷款额度；

    （三）按规定比例计算的贷款额度；

    （四）青岛市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

    本条中的还贷能力计算公式、账户余额倍数、最高贷款额度，由公积金中心拟订，报青岛市住房公积金管理委员会审批通过后执行。

    第九条 贷款期限以年为单位，根据借款申请人的贷款金额、还贷能力及其他相关条件并参照借款申请人的意愿由公积金中心综合确定，申请的贷款期限不得高于抵押房产剩余土地使用年限。

    第十条 贷款利率按照中国人民银行公布的法定利率执行，如遇法定利率调整，按中国人民银行规定调整。 

    第四章  组合贷款

    第十一条 组合贷款是指借款申请人因公积金贷款不能满足购房需要，不足部分向商业银行申请商业性住房贷款的贷款方式。

    第十二条 申请组合贷款的借款人必须同时符合公积金贷款和商业性住房贷款的条件。

    第十三条 组合贷款中的公积金贷款部分依据本办法第八条规定计算确定，组合贷款总额度不得超过购房总价款的规定比例；组合贷款的商业性住房贷款期限应与公积金贷款期限保持一致；组合贷款按资金来源分别执行相应的住房贷款利率。

    第十四条 公积金中心应与合作开展贷款业务的商业银行签订合作协议。

    第五章  贷款程序

    第十五条 借款申请人应填写贷款申请审批表，并提供以下资料：

    （一）借款申请人及配偶有效身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证明），婚姻状况证明；

    （二）购房合同或协议及相关证明材料；再交易住房公积金贷款还需提供指定评估机构出具的房地产评估报告；

    （三）购房首付款发票或收据；

    （四）收入证明。

    第十六条 公积金中心根据借款申请人的公积金缴存情况、历史贷款情况、购房情况、本次贷款申请情况、借款申请人征信情况等进行综合审查，作出准予贷款或不予贷款的决定。

    第十七条 贷款申请经公积金中心审批，对符合贷款条件的，借款申请人应与公积金中心、受托银行等相关方签订借款合同；组合贷款的借款申请人还应与贷款银行签订借款合同，并办理相关手续。

    当申请借款的金额超过月度（季度、年度）贷款资金的计划额度时，公积金中心应允许借款申请人办理预申请手续，待下一月度（季度、年度）公积金贷款开始发放时，由公积金中心按照受理预申请时间的先后顺序办理审批手续。

    第十八条 合同签订后，公积金中心和贷款银行协助借款人办理房屋抵押登记手续。

    第十九条 公积金中心收执抵押权证后，根据资金计划安排，办理贷款发放手续。

    购买开发单位的新建住房，贷款资金应以借款人支付购房款的名义由受托银行划转到开发单位在银行开立的账户；购买再交易住房的，贷款资金由受托银行划转到借款合同约定的售房人（即原住房产权人）银行账户。 

    第六章  贷款偿还

    第二十条 还款方式分为等额本息还款法和等额本金还款法两种，借款人在申请贷款时可以任选其一，选定还款方式后，合同期内不得变更。

    第二十一条 正常还款，即借款人按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息，还款资金应采用先还利息，后还本金的原则。

    第二十二条 逾期还款，即借款人未能按照借款合同约定按期足额偿还贷款本息造成贷款拖欠的，视为逾期贷款，对逾期部分，按有关规定计收逾期利息、罚息。

    逾期贷款的偿还，应先还逾期部分，后还正常还款部分，对逾期部分的贷款本息按照罚息部分、逾期利息部分、逾期本金部分的顺序偿还。

    第二十三条 提前还款包括提前部分还款和提前还清全部剩余贷款。借款人提前偿还部分或全部贷款的，应符合相关业务规定并征得公积金中心同意后，办理相关手续。

    第二十四条 出现下列情形之一的，公积金中心有权单方面解除借款合同，要求借款人立即偿还全部贷款本息；有权处置借款人的抵押物，用于偿还全部贷款本息或要求保证人承担偿还贷款本息的连带责任：

    （一）借款人使用虚假资料申请公积金贷款的（若贷款尚未发放，公积金中心有权停止支付贷款）；

    （二）借款人未按合同约定用途使用公积金贷款的；

    （三）借款人在借款期间停止缴存住房公积金的；

    （四）借款人发生重大变故，导致不能按期归还贷款本息的；

    （五）借款人未按借款合同约定偿还贷款本息连续超过三个月或累计六个月的；

    （六）未经公积金中心同意，借款人将抵押物重复抵押、出售、转让、赠与及以其他形式擅自处分的；

    （七）抵押物灭失、毁损或抵押物在抵押期间遇政府统一征收的；

    （八）借款人在还款期内死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，无财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人的；

    （九）借款人在还款期内死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、受遗赠人、财产代管人或法定代理人拒绝履行偿还贷款本息及相关费用的义务的；

    （十）其他违反借款合同约定的。

    第二十五条 处置抵押物后，其价款不足以偿还贷款本息及相关税费的，公积金中心有权向借款人或其担保人追偿；其价款超过应偿还部分，应退还抵押人。 

    

    第七章  贷款担保

    第二十六条 借款人应提供公积金中心认可的贷款担保，公积金贷款以房产抵押为主要担保方式。

    第二十七条 借款人以所购住房作为贷款抵押物的，应按规定办理住房抵押登记手续，且须将住房价值全额用于贷款抵押。

    以共有产权的房产抵押的，须取得产权共有人的书面同意。

    借款人不能提供足额抵押时，经公积金中心批准，可以采用公积金中心认可的第三方提供有效的承担连带责任的保证。

    第二十八条 抵押期内，借款人必须妥善保管抵押物，并对抵押物负有维修、保养、保证完好的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。

    抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押、出售、出租、赠与或以其他形式擅自处分。

    作为贷款抵押物的房产，在抵押期间遇统一征收时，借款人应事先通知公积金中心。征收补偿费用应按有关规定优先用于偿还贷款，不足部分由借款人筹集资金一次性提前偿清贷款；提前全部还清贷款有困难的，需按公积金中心要求更换抵押物或提供公积金中心认可的其他担保。

    第二十九条 借款人偿还全部贷款本息后，公积金中心应配合借款人办理抵押登记注销手续。

    第三十条 公积金贷款的抵押权人为公积金中心，借款人以房产作为贷款抵押物的，抵押期间，公积金中心为抵押物全部权益的第一受益人。

    第三十一条 组合贷款的担保应采用同一种担保方式，设定同一抵押物；处置抵押物时，公积金中心和商业银行按各自的债权比例受偿。

    第八章  法律责任

    第三十二条 受托银行未按照借款合同约定发放贷款，造成公积金中心和借款人损失的，应承担相应违约责任。

    第三十三条 借款人违反借款合同约定的，应按借款合同约定向公积金中心承担违约责任。

    第三十四条 公积金中心有权对违规使用住房公积金的职工进行不良行为登记并告知单位，自登记之日起五年内限制其办理公积金贷款业务。

    第九章  附 则

    第三十五条 本办法中的申请公积金贷款的缴存条件、贷款额度、贷款期限等未具体明确的事项，由公积金中心拟订，经青岛市住房公积金管理委员会批准，向社会公布后执行。

    第三十六条 本办法由公积金中心负责解释。

    第三十七条 本办法自2014年3月10日起施行，有效期至2017年3月9日。